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Fac simile disdetta affitto senza preavviso

31 Luglio 2020 | Autore:
Fac simile disdetta affitto senza preavviso

L’inquilino che dà disdetta dell’affitto senza rispettare i termini previsti per il preavviso, non si libera dell’obbligo del pagamento dei canoni maturati fino alla scadenza del contratto. Diversamente avviene se le parti decidono di risolvere consensualmente il contratto di locazione.

Quando si affitta un immobile il proprietario (locatore) e l’inquilino (conduttore o locatario) si accordano sulla durata della locazione ed entrambi sono tenuti a rispettare la data di scadenza indicata nel contratto. Se il conduttore ha necessità di lasciare l’immobile prima, le uniche possibilità per lui di sciogliersi anticipatamente dalla locazione sono il recesso convenzionale o la sopravvenienza di gravi motivi. Deve comunque dare disdetta rispettando i tempi e le modalità previsti per il preavviso, altrimenti il contratto si rinnova automaticamente. Il preavviso serve al proprietario per organizzarsi rispetto alle proprie esigenze in modo da sostituire il conduttore con un altro inquilino.

Nel caso di locazione di un immobile urbano l’inquilino può anche scegliere di andare via in deroga al contratto di locazione, utilizzando il fac simile disdetta affitto senza preavviso che trova di seguito allegato. I rischi economici legati a questa sua decisione possono essere, però, assai rilevanti.

Il locatore e l’inquilino possono, altresì, accordarsi per una risoluzione consensuale del contratto di locazione ovvero per una disdetta immediata dello stesso a far data dalla sottoscrizione dell’accordo (vedi il modulo in calce al presente articolo). In questo caso né il locatore né l’inquilino sono tenuti a pagare alcun corrispettivo.

Qual è la durata dei contratti di locazione di immobili

La durata dei contratti di locazione si differenzia a seconda se si tratta di immobili ad uso abitativo, ad uso commerciale semplice, da adibire ad albergo, hotel o ad altri luoghi per il pernottamento delle persone o di natura transitoria.

I contratti di locazione di immobili ad uso abitativo si distinguono in:

  1. contratti liberi, la cui durata è in genere di 4 anni con possibilità di rinnovo per altri 4 anni;
  2. contratti concordati, la cui durata è di 3 anni con possibile rinnovo per ulteriori 2 anni.

I contratti di locazione di immobili con destinazione d’uso commerciale (ad esempio negozi, studi professionali, capannoni per attività industriali o artigianali) hanno una durata di 6 anni + altri 6 anni in caso di rinnovo.

I contratti di locazione di immobili da adibire a strutture ricettive (alberghi, hotel, ecc.) o all’esercizio di imprese assimilate come ad esempio case di cura, stabilimenti di pubblici spettacoli, stabilimenti balneari, pensioni, trattorie o all’esercizio di attività teatrali, hanno una durata fissata in 9 anni che si possono rinnovare di altri 9 anni alla scadenza.

I contratti di locazione di immobili di natura transitoria (ad esempio, i contratti di affitto per studenti universitari o quelli per i lavoratori fuori sede) hanno una durata minima di 30 giorni e massima di 18 mesi.

L’inquilino come può disdire il contratto di locazione

L’inquilino può disdire il contratto di locazione mediante una lettera di preavviso inviata al locatore a mezzo raccomandata a/r o via pec, nel termine di:

  • 6 mesi prima della scadenza per i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo e per quelli ad uso commerciale semplici; Esempio: Tizio (locatore) e Caio (conduttore) stipulano un contratto di locazione di immobile ad uso abitativo con durata dal 01.06.2019 al 01.06.2023. Se Caio intende recedere alla scadenza, dovrà dare disdetta a Tizio entro la fine di dicembre 2022 tramite raccomandata a/r o via pec.
  • 12/18 mesi prima, per quelli da adibire a strutture ricettive, all’esercizio di imprese assimilate o di attività teatrali;
  • 3 mesi prima, per i contratti di locazione di immobili ad uso transitorio.

Invece, il conduttore può disdire anticipatamente il contratto di locazione:

  1. per recesso convenzionale, avvalendosi cioè di un’apposita clausola inserita nel contratto che gli concede la facoltà di recesso in qualsiasi momento, indipendentemente dalla sopravvenienza di gravi motivi;
  2. oppure in caso di sopravvenienza di gravi motivi. Sono gravi motivi quelli indipendenti dalla volontà dell’inquilino, imprevisti e imprevedibili al momento della stipula del contratto oltre che oggettivi, cioè impossibili da superare. Si pensi al trasferimento o alla perdita del lavoro con conseguente sofferenza economica ed incapacità di far fronte alla spesa del canone, all’impossibilità di utilizzare l’immobile divenuto inagibile per problemi strutturali o per motivi di salute. In ogni caso nella lettera di disdetta l’inquilino è tenuto a menzionare il motivo del recesso ma non a fornire la prova materiale della sua decisione.

Quali sono le modalità e i tempi di disdetta anticipata della locazione

Anche nell’ipotesi di disdetta anticipata della locazione, l’inquilino deve inviare una lettera di preavviso al locatore mediante raccomandata con ricevuta di ritorno o tramite pec, rispettando i tempi già sopra indicati.

Tornando all’esempio precedente, se nel contratto di locazione è stata inserita una clausola di recesso convenzionale, Caio potrà recedere dal contratto in qualsiasi momento ma dovrà rispettare il termine di 6 mesi prima per il preavviso. Perciò, se volesse lasciare libero l’appartamento il 01.08.2022, dovrà dare la disdetta entro il 01.02.2022.

Se, invece, per la sopravvenienza di gravi motivi Caio dovesse avere necessità di lasciare libero l’appartamento il 30.12.2022, dovrà dare disdetta entro il 30.06.2022.

Appartamento: cosa succede in caso di disdetta senza preavviso?

Nell’ipotesi specifica della locazione di un immobile ad uso abitativo se l’inquilino decide di dare disdetta senza rispettare i termini previsti per il preavviso, è tenuto comunque a pagare al proprietario, i canoni per tutto il periodo di validità residua del contratto o, in alternativa, fino a quando non subentra un nuovo inquilino [1].

La restituzione delle chiavi non è sufficiente ad esonerare il conduttore dall’obbligo di pagare il canone concordato. Si tratta, infatti, di due cose distinte e separate:

  • il pagamento del canone di locazione è una condizione che l’inquilino accetta per usare un immobile di proprietà di un’altra persona per un periodo di tempo limitato;
  • la riconsegna delle chiavi serve semplicemente a restituire al proprietario il possesso dell’immobile. Pertanto, il fatto che il locatore abbia accettato le chiavi non esonera l’inquilino dal pagamento dei canoni di affitto che matureranno fino alla scadenza naturale del contratto, che si è automaticamente rinnovato proprio per via della mancata disdetta nel termine di preavviso. Il conduttore viene sollevato dall’obbligo del pagamento dei canoni solo se, nelle more, il proprietario trova un nuovo inquilino al quale fittare l’appartamento.

Le parti possono accordarsi per una risoluzione consensuale?

Nulla vieta alle parti di accordarsi per una risoluzione consensuale del contratto di locazione prima della naturale scadenza e senza preavviso. Perciò, il locatore e l’inquilino possono decidere di comune accordo di mettere fine al rapporto contrattuale perché ad esempio il primo ha interesse a tornare nella disponibilità dell’immobile immediatamente anche perdendo il corrispettivo mentre il secondo vuole cessare dal godimento dell’immobile in tempi brevi, liberandosi dell’onere di pagare il canone concordato.

La risoluzione consensuale del contratto di locazione non prevede particolari vincoli formali; tuttavia, con riferimento alle locazioni di immobili ad uso abitativo, è richiesta la forma scritta.

Inoltre, è consigliabile regolamentare nell’accordo, tutte le situazioni pendenti tra le parti come ad esempio quelle relative alle spese di registrazione, alla caparra versata dall’inquilino al proprietario o al pagamento degli oneri accessori.

Quali sono gli adempimenti successivi alla disdetta/risoluzione

La disdetta anticipata dal contratto di locazione e la risoluzione consensuale comportano l’obbligo di comunicazione all’Agenzia delle Entrate ed il versamento della imposta di registro.

L’imposta di registro dovuta è pari a 67,00 euro e va pagata entro 30 giorni dalla disdetta anticipata ovvero dalla risoluzione consensuale:

  1. tramite i servizi telematici dell’Agenzia delle Entrate con richiesta di addebito su conto corrente;
  2. con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503. Nel modello di versamento bisogna indicare gli estremi di registrazione del contratto (anno, serie e numero di registrazione).

In caso di versamento con F24 Elementi identificativi è necessario comunicare la disdetta anticipata/risoluzione all’ufficio dove è stato registrato il contratto presentando, nello stesso termine di 30 giorni, il modello RLI debitamente compilato.


FAC SIMILE DISDETTA SENZA PREAVVISO DAL CONTRATTO DI LOCAZIONE

Egr. Sig. _______(nome e cognome del locatore)

Via/piazza____________, n.___________

Cap________Città________(prov._____)

Egregio sig. ______,

con la presente Le comunico che è mia intenzione dare disdetta del contratto di locazione tra noi stipulato in data _____ e relativo all’immobile di sua proprietà sito a_______________________, in via/piazza ________________________________________ n.ro_________.

Pertanto, consegnerò l’immobile libero in data_____in deroga a quanto stabilito nel contratto di locazione, il quale prevede un termine di preavviso pari a _________ (indicare il termine di preavviso) mesi.

Cordialmente.

Luogo e Data __________

Il conduttore (firma)_______________

FAC SIMILE RISOLUZIONE CONSENSUALE CONTRATTO DI LOCAZIONE

Il sig. _________, nato a ______________ il _____________ e residente in _______________, via __________________________ n. ___ (codice fiscale ____________________________)  nella qualità di locatore

e

Il sig. _________, nato a ______________ il _____________ e residente in _______________, via __________________________ n. ___ (codice fiscale ____________________________) nella qualità di conduttore

Premesso che:

  • con contratto del __________, registrato il _____________, il sig. __________(nome e cognome del locatore) ha concesso in locazione al sig. ___________(nome e cognome del conduttore) l’unità immobiliare sita in ______________ via __________________, n. ___, piano ______________ interno _____;
  • il canone annuo previsto come corrispettivo per la locazione è stato fissato in ___________(importo del canone) euro;
  • la durata della locazione è stata fissata in _____ anni, con decorrenza ________;
  • che è venuto meno l’interesse di entrambe le parti a proseguire il rapporto instauratosi tra le stesse a seguito della stipula del predetto contratto.

Tutto ciò premesso, il sig. _____________(nome e cognome del locatore) e il sig. _______________ (nome e cognome del conduttore)

concordano

di risolvere anticipatamente e senza alcun corrispettivo né dell’una né dell’altra parte il contratto di locazione stipulato il ____________, registrato a________, in data __________, al numero__________, per la durata di anni (inserire numero di annualità del contratto) e con decorrenza da ___ e termine al ______________.

La risoluzione si ha a far tempo dalla data di sottoscrizione del presente accordo.

Con riferimento alla caparra di  __________ euro versata dal sig. ___________(nome e cognome del conduttore), le parti concordano che_________________________.

La registrazione e le spese sono poste a carico di _________________.

Luogo, data _________________________

Il locatore (firma) ____________________

Il conduttore (firma) __________________

note

[1] Cass. Civ., ordinanza n. 9271/17 dell’11.04.2017.


1 Commento

  1. Una piccola correzione, il conduttore può dare disdetta anticipata per “gravi motivi”, generalmente stabiliti dalla legge, indicandoli nella raccomandata inviata. Se il proprietario non contesta i “gravi motivi” la disdetta è operativa dal giorno indicato senza alcun obbligo di pagamento dei canoni stabiliti originariamente.

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