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Il conduttore può non pagare il canone durante la chiusura per covid19?

13 Giugno 2020
Il conduttore può non pagare il canone durante la chiusura per covid19?

Il conduttore di un mio immobile ad uso commerciale ha detto che sospenderà il pagamento del canone fino a quando durerà la sospensione dell’attività imposta dalle misure di contenimento. Può farlo? Che alternative ho?

Occorre dire innanzitutto che nessuna delle norme emanate per fronteggiare la pandemia causata dal diffondersi di Covid 19 ha autorizzato la riduzione o la sospensione del pagamento dei canoni di locazione relativi a contratti di locazione di immobili ad uso abitativo o non abitativo.

Tra l’altro anche le norme che usualmente in questo periodo i conduttori invocano per giustificare l’omesso o ritardato pagamento del canone di locazione sono state interpretate in modo assai diverso.

Infatti:

  • l’articolo 91 del decreto legge n. 18 del 17 marzo 2020 (convertito in legge n. 13 del 24 aprile 2020), non stabilisce un meccanismo per cui la chiusura dell’attività dovuta ai provvedimenti governativi determina automaticamente, senza necessità di fornire alcuna prova da parte del conduttore, l’impossibilità di pagare il canone e un inadempimento incolpevole (giustificando così il mancato pagamento del canone), ma (come risulta da autorevoli interpretazioni: vedasi D. U. Santosuosso) esso stabilisce che le misure adottate dal Governo (chiusura delle attività) costituiscono di per sé un evento di forza maggiore, restando comunque fermo l’onere del conduttore di dimostrare che effettivamente questo evento di forza maggiore ha causato la sua impossibilità nel sostenere il pagamento del canone;
  • anche gli articoli 1218 e 1223 del Codice civile sono stati interpretati da alcune sentenze della Corte di Cassazione (ad esempio sentenza n. 25.777 del 15 novembre 2013) in un senso diverso da quello indicato dai conduttori: in effetti la Suprema Corte, nella sentenza appena citata, chiarì che quando l’impossibilità del pagamento è causata dalla difficoltà economica in cui versa il debitore e questa difficoltà non sia un impedimento oggettivo ed assoluto che sia impossibile rimuovere, allora l’impedimento non è oggettivo ma soltanto soggettivo (legato cioè al singolo debitore) e, pertanto, non può consistere nell’impedimento oggettivo richiesto per l’applicazione dell’articolo 1218 del Codice civile;

Come vede, quindi, le norme di solito invocate dai conduttori sono interpretabili in modo opposto rispetto a quello da loro auspicato.

Questo dipende dal fatto che la situazione della pandemia è inedita e tutte le interpretazioni possibili (favorevoli o contrarie alla sua posizione) si riferiscono a casi diversi da quello che stiamo vivendo, mentre non esistono, al momento, sentenze definitive che si siano già pronunciate sul fatto se sia lecito o meno che il conduttore di un immobile ad uso abitativo (o non abitativo) pretenda di non pagare integralmente o di ottenere la riduzione del canone di affitto per tutta la durata della chiusura forzata della sua attività.

Fatte queste premesse, il suggerimento che mi sento di darle è di cercare in tutti i modi possibili un accordo (da mettere per iscritto) nel quale si possa magari concordare un posticipo (con tempi certi e definiti) dal pagamento dei canoni dovuti per il periodo di sospensione forzata dell’attività ed eventualmente anche rinegoziare le condizioni contrattuali (con una riduzione del canone).

Tenga infine conto che la situazione in atto giustificherebbe un recesso anticipato del conduttore per gravi motivi (se la crisi non gli consentisse di proseguire l’attività) per cui, valutate tutte le circostanze del caso ed i suoi specifici interessi, si dovrebbe valutare se la perdita secca del canone (per il recesso del conduttore) sia preferibile rispetto ad una riduzione anche minima (e magari solo temporanea) del canone di locazione.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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