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Luci e finestre: ultime sentenze

13 Luglio 2020
Luci e finestre: ultime sentenze

Trasformazione di luce in veduta su un cortile comune; aperture che consentono di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso.

Definizione di luce

A tenore dell’art. 900 c.c., le luci sono costituite dalle finestre e dalle altre aperture sul fondo del vicino che danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo predetto; ne consegue che non costituisce “luce” una rete metallica apposta all’aperto sul confine col fondo del vicino, la quale non svolga la funzione di dare luce ed aria ad una fabbrica, ma serva solo alla protezione delle proprietà o – trattandosi di fondi in dislivello – anche di tutela della incolumità delle persone.

Cassazione civile sez. II, 26/07/2016, n.15458

Interventi edilizi minori

La costruzione di un soppalco, qualora non incrementi la superficie dell’immobile ovvero lo spazio realizzato consista in un vano chiuso senza finestre o luci di altezza interna modesta tale da renderlo assolutamente non fruibile al soggiorno delle persone, rientra negli interventi edilizi minori e non necessita del permesso di costruire.

T.A.R. Salerno, (Campania) sez. II, 09/03/2020, n.352

Aperture munite di grate in ferro

Al fine di configurare una veduta da terrazze, lastrici solari e simili, è necessario che l’apertura consenta di vedere non solo frontalmente ma anche in linea obliqua e laterale e, inoltre, che tali attività possano essere esercitate dal frontista senza l’utilizzo di mezzi artificiali, con comodità e sicurezza e in modo da rivelare che tale è la destinazione normale e permanente dell’opera realizzata.

Le luci, invece, anche se a tipo finestre grandi o piccole, sono normalmente destinate a dare passaggio all’aria e alla luce e non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino, sia che presentino i caratteri previsti dall’art. 901 c.c. e sia che faccia difetto taluno di essi, purché non abbiano i caratteri delle vedute.

(Nella specie il giudicante, sulla base di tale principio, ha escluso la riconducibilità alla categoria delle vedute di alcune aperture di dimensioni di ml. 0,90 x 1,05, munite di grate in ferro e situate all’altezza di mt. 0,80 dal pavimento, reputando che, invece, le stesse costituissero delle luci).

Corte appello Napoli sez. II, 27/10/2010, n.3560

La configurabilità della veduta

Le finestre possono essere luci o vedute della possibilità o meno di affacciarsi sul fondo del vicino.Ai sensi dell’art. 900, c.c. le finestre o altre aperture sul fondo del vicino sono di due specie: luci, quando danno passaggio alla luce e all’aria, ma non permettono di affacciarsi sul fondo del vicino; vedute o prospetti, quando permettono di affacciarsi e di guardare di fronte, obliquamente o lateralmente; in pratica, l’elemento che caratterizza la veduta rispetto alla luce è la possibilità di avere, attraverso di essa, una visuale agevole, cioè senza l’utilizzo di mezzi artificiali, sul fondo del vicino, mentre la possibilità di affacciarsi è prevista dall’art. 900,c.c. in aggiunta a quella di guardare sicché, in date condizioni, la mancanza di quest’ultimo requisito non esclude la configurabilità della veduta, quando attraverso l’apertura sia comunque possibile la completa visuale sul fondo del vicino mediante la semplice inspectio.

Consiglio di Stato sez. IV, 18/05/2016, n.2010

L’interesse privato alla riservatezza

Tra edifici contrapposti ed anche se solo su uno di essi sono aperte le finestre, deve rispettarsi il limite di dieci metri di distanza previsto dall’art. 9 d.m. 2 aprile 1968 n. 1444, essendo tale norma diretta a stabilire un’idonea intercapedine tra gli edifici e non a salvaguardare l’interesse privato del frontista alla riservatezza.

T.A.R. Bari, (Puglia) sez. III, 22/04/2015, n.641

Apertura delle finestre sul muro comune: è legittima?

In tema di condominio, ed in particolare di diritti riconosciuti ai singoli condomini, l’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luci in vedute su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai singoli condomini.

Difatti, nell’àmbito delle facoltà riconosciute ai condomini ex art. 1102 c.c., rientra quella di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza che ciò violi gli artt. 901-907 c.c., posto che tali modalità d’uso non ostacolino il godimento da parte degli altri compartecipi, né pregiudichino gli altri immobili.

Cassazione civile sez. II, 19/07/2018, n.19265

L’apertura di finestre lucifere nel proprio muro 

In tema di luci e vedute, ai sensi dell’articolo 902, comma 2, del Cc, l’apertura di finestre lucifere nel proprio muro costituisce l’esercizio di una facoltà del diritto di proprietà fondiaria, consentita a prescindere dalla distanza dal fondo altrui, essendo attribuito al proprietario confinante soltanto il diritto di chiudere tali finestre in caso di costruzione in appoggio o in aderenza al muro nel quale sono aperte e quello di esigere la conformità alle prescrizioni di cui all’articolo 901 del Cc, che detta i requisiti per l’apertura di luci.

Nel caso di specie, avente a oggetto la contestazione delle dimensioni di una finestra posta su un muro perimetrale, il Tribunale ha accolto la domanda del proprietario confinante in quanto, come risultante da Ctu, l’apertura in contestazione non era conforme alle prescrizioni dettate dall’articolo 901 del codice civile

Tribunale Firenze sez. II, 08/03/2018, n.704

Apertura di luci sul muro in comune: il consenso del vicino

Ai sensi dell’art. 900 c.c., le luci sono costituite da finestre e altre aperture sul fondo del vicino le quali permettono il passaggio alla luce e all’aria, dunque esprimono il diritto iure proprietatis e jure servitutis di eseguire sul fabbricato di propria proprietà delle aperture verso il fondo del vicino allo scopo di attingere luce ed aria (funzione positiva), senza affacciarsi (funzione negativa), su quello. Conseguentemente non potrà essere considerata luce una rete metallica apposta all’aperto sul confine con il fondo del vicino, la quale non fornisce luce ed aria ad una fabbrica ma è prodromica alla protezione della proprietà o a tutela della incolumità delle persone.

Tribunale Bari, 13/07/2017, n.3697

La trasformazione di luce in veduta su un cortile comune

In tema di condominio, ai sensi dell’art. 1102, comma 1, c.c. ciascun condomino è libero di servirsi della cosa comune, anche per fine esclusivamente proprio, traendo ogni possibile utilità, purché non alteri la destinazione della cosa comune e consenta un uso paritetico agli altri condomini. L’apertura di finestre ovvero la trasformazione di luce in veduta su un cortile comune rientra nei poteri spettanti ai condomini ai sensi dell’art. 1102 c.c. tenuto conto che i cortili comuni, assolvendo alla precipua finalità di dare aria e luce agli immobili circostanti, ben sono fruibili a tale scopo dai condomini, cui spetta anche la facoltà di praticare aperture che consentano di ricevere aria e luce dal cortile comune o di affacciarsi sullo stesso, senza incontrare le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

In considerazione della peculiarità del condominio, caratterizzato dalla presenza di una pluralità di unità immobiliari che insistono nel medesimo fabbricato, i diritti e gli obblighi dei partecipanti vanno necessariamente determinati alla luce della disciplina dettata dall’ art. 1102 c.c.: qualora il condomino abbia utilizzato i beni comuni nell’ambito dei poteri e dei limiti stabiliti dalla norma sopra richiamata, l’esercizio legittimo dei diritti spettanti al condomino “iure proprietatis” esclude che possano invocarsi le violazioni delle norme dettate in materia di distanze fra proprietà confinanti.

Cassazione civile sez. II, 11/06/2013, n.14652

L’apertura di luci e vedute sul cortile condominiale

L’apertura di luci e vedute sul cortile condominiale, considerata la precipua funzione di questa parte comune, che è appunto quella di dare luce ed aria alle unità immobiliari di proprietà esclusiva, rappresenta un uso lecito della cosa comune ai sensi dell’art. 1102 c.c. senza che nella fattispecie possano invocarsi le limitazioni prescritte, in tema di luci e vedute, a tutela dei proprietari dei fondi confinanti di proprietà esclusiva.

Cassazione civile sez. II, 09/06/2010, n.13874

La realizzazione di un soppalco: vano senza finestre o luci

La realizzazione di un soppalco rientra nell’ambito degli interventi edilizi minori, per i quali non è richiesto il permesso di costruire, qualora l’opera sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. Tuttavia, quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone. Al contrario, qualora il soppalco determini un aumento della superficie utile dell’unità con conseguente aggravio del carico urbanistico, rientra nel novero degli interventi di ristrutturazione edilizia.

Consiglio di Stato sez. VI, 09/07/2018, n.4166

Pareti munite di finestre qualificabili semplicemente come luci

L’annullamento di un permesso di costruire fondato sulla pretesa inosservanza delle distanze previste ex art. 9 d. min. n. 1444/1968 è illegittimo nelle ipotesi in cui la predetta disciplina in tema di distanze venga erroneamente applicata a pareti munite di finestre qualificabili semplicemente come “luci” .

T.A.R. Milano, (Lombardia) sez. II, 23/05/2019, n.1168



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