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Servitù: la vendita la fa cessare?

8 Giugno 2020
Servitù: la vendita la fa cessare?

Chi compra una casa o un terreno con servitù di passaggio deve rispettarla? La servitù si trasferisce al compratore?

Immagina di acquistare una casa con un terreno adiacente. Sul terreno insiste una servitù di passaggio in favore del vicino, il quale la utilizza per accedere alla strada comunale. Di tanto, però, il venditore non ti ha detto nulla, né sull’atto di acquisto è riportata la presenza della servitù. Lui dice di essersi dimenticato di ciò, ma il tuo sospetto è che lo abbia fatto apposta. Ora ti chiedi se sei costretto a rispettare tale vincolo o se la vendita fa cessare la servitù. Cosa dice la legge? La questione è stata chiarita dalla Cassazione con una recente sentenza [1].  

La servitù di passaggio

In generale, la servitù è un diritto su un immobile altrui; essa consiste in una limitazione imposta ad un terreno (detto fondo servente) per l’utilità di un altro terreno (detto fondo dominante) appartenente a diverso proprietario. 

La servitù può essere costituita con un contratto, un testamento, oppure dal giudice. In alcuni casi, la servitù è imposta dalla legge.

Il proprietario del fondo dominante non può apportare innovazioni o modifiche che aggravino l’esercizio della servitù.

Le servitù possono estinguersi per:

  • confusione: quando in una sola persona si riunisce la proprietà del fondo servente e dominante (perché l’uno vende all’altro o gli succede alla morte);
  • prescrizione: la servitù si prescrive quando non è esercitata per almeno 20 anni;
  • impossibilità sopravvenuta o venir meno dell’utilità;
  • altre cause di estinzione non previste dal codice, quali: la scadenza del termine pattuito nell’atto di costituzione della servitù o in altro successivo, la rinuncia, l’espropriazione ed il perimento del bene del fondo dominante e servente. In caso di distruzione di un edificio, l’effetto estintivo si verifica decorsi 20 anni dal perimento senza che lo stesso sia stato ricostruito.

Un particolare tipo di servitù è la servitù di passaggio. La giurisprudenza individua quattro tipi di servitù di passaggio:

  • fondo materialmente intercluso (interclusione assoluta);
  • fondo che ha una uscita eccessivamente dispendiosa (interclusione relativa);
  • fondo con passaggio sul fondo altrui che abbia bisogno di ampliamento per il transito dei veicoli;
  • fondo non materialmente intercluso.

Vendita: fa cessare la servitù?

La vendita di un immobile comporta il trasferimento della servitù anche se non menzionata nell’atto di acquisto. Chi compra quindi un terreno o una casa con una servitù di passaggio (o qualsiasi altro tipo di servitù) è tenuto a rispettarla, anche se il venditore non gli ha detto nulla a riguardo. Tutt’al più, sarà suo diritto rivalersi contro il venditore chiedendo la risoluzione del contratto oppure la riduzione del prezzo di vendita. In aggiunta, potrebbe discutersi sulla responsabilità del notaio per non aver rilevato la presenza del “peso” sull’immobile non riportata sull’atto di vendita.

C’è solo un caso in cui la servitù non si trasferisce all’acquirente: quando questa non è stata trascritta nei pubblici registri immobiliari. Come noto, infatti, per essere opponibile a terzi – e quindi anche all’acquirente dell’immobile – la servitù deve essere “registrata” ossia riportata nei Registri pubblici custoditi presso l’Agenzia delle Entrate (ufficio del territorio). È in tali atti che si può rilevare l’esistenza di una servitù. 

In questo modo, chi è interessato all’acquisto di un immobile, può fare una previa verifica circa l’esistenza di ipoteche, pignoramenti, servitù o altri diritti reali. Anzi, è suo onere fare una previa verifica (verifica che di solito viene delegata al notaio).

Dunque, se la servitù non è stata trascritta, l’acquirente – che non è stato posto in grado di conoscerne l’esistenza – non è tenuto a rispettarla. Diversamente, la servitù si “tramanda” sull’acquirente e su tutti i successivi proprietari dell’immobile. 

In ragione del cosiddetto “principio di ambulatorietà delle servitù”, l’alienazione del fondo comporta anche il trasferimento delle servitù ad esso inerenti, sebbene non menzionate nell’atto di acquisto, purché sia stato trascritto il titolo originario di costituzione della servitù [2].


note

[1] Cass. sent. n. 9396/2020.

[2] Cass. sent. n. 6513/2003, n. 14179/2011.


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