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Posso vendere una casa affittata

9 Giugno 2020 | Autore:
Posso vendere una casa affittata

Locazione di un immobile e compravendita della casa. Interesse del proprietario e tutela dell’inquilino. In caso di conflitto quale diritto prevale?

Tuo padre è proprietario di un appartamento che ha dato in affitto da tanti anni a una coppia di sposi. Gli inquilini sono molto affezionati alla casa perché rappresenta il loro nido d’amore. Essa è il luogo in cui sono cresciuti i loro figli e in cui oggi si prendono cura dei nipoti.

Il desiderio della tua famiglia è quello di vendere l’immobile per non pagare più le tasse di proprietà che sono diventate troppo esose. Tuo padre, però, si pone il problema di come sia più giusto comportarsi e ti chiede: “posso vendere una casa affittata”?

La questione non è soltanto di carattere giuridico, ma ha una natura morale di particolare importanza. È, infatti, giusto far acquistare l’appartamento a terze persone o è più opportuno riconoscere questa possibilità agli inquilini?

Nel nostro articolo ti forniremo le linee guida per orientarti nella tua decisione. Le nostre considerazioni ti consentiranno di adottare una soluzione più consapevole.

Addentriamoci, quindi, nella questione e procediamo con gradualità.

Come si affitta una casa?

Quando si decide di dare in affitto una casa occorre osservare le indicazioni contenute sia nel codice civile sia in disposizioni speciali. Il contratto di locazione, infatti, ha un contenuto libero, ma deve rispettare i vincoli imposti dalla legge a tutela della trasparenza fiscale.

In altri termini, è necessario che il versamento del canone di locazione e, di conseguenza, il nuovo reddito acquisito dal proprietario di casa siano tracciabili (pensa, ad esempio, a un bonifico periodico). Soltanto in tal modo è possibile garantire il pagamento dei tributi richiesti dalla legge. Diversamente, si configura un’ipotesi di affitto in nero. Essa, quando viene scoperta, è sanzionata molto severamente dal sistema giuridico. In alcuni casi, infatti, si rischia un procedimento penale per evasione o elusione fiscale.

Ciò premesso, come abbiamo accennato sopra, nel contratto di affitto puoi specificare gli elementi che ti sembrano più utili a instaurare un rapporto duraturo, pacifico e proficuo per entrambe le parti. A tal fine, ad esempio, puoi predefinire il soggetto al quale compete pagare le spese condominiali oppure decidere di ripartire equamente i costi annuali di rivalutazione Istat o ancora puoi introdurre un diritto di preferenza dell’inquilino (a un prezzo agevolato) in caso di vendita dell’appartamento.

Considera poi che vi sono alcuni aspetti che devi necessariamente indicare all’interno del contratto, poiché in loro assenza si applicano in automatico le disposizioni contenute nel codice civile. È, quindi, importante che vengano specificate per iscritto:

  • le generalità delle parti della locazione (il proprietario e l’inquilino);
  • le caratteristiche catastali dell’immobile (indirizzo, comune, particella e così via);
  • la durata del contratto: di solito, eccezion fatta per le locazioni transitorie e per quelle commerciali, l’affitto a uso abitativo è stipulato per quattro anni rinnovabili tacitamente;
  • il canone di locazione e la soluzione di pagamento (mensile, semestrale, annuale);
  • la data e il luogo di stipula;
  • la sottoscrizione di entrambi i soggetti.

Il contratto, inoltre, deve essere obbligatoriamente registrato presso l’Agenzia delle Entrate. Lo scopo è di determinare l’ammontare delle tasse che entrambi i soggetti devono pagare.

Come si vende un appartamento?

La compravendita di un appartamento è assoggettata al rispetto di determinate regole. Seguire delle procedure diverse da quelle imposte dalla legge equivale a rendere nullo l’atto e a creare una serie di complicazioni processuali per le parti coinvolte. Facciamo un esempio.

Gianni ha ereditato un appartamento dal papà. Tuttavia, al momento dell’apertura della successione si rende conto di un problema importante. Il proprio genitore aveva acquistato la casa da suo fratello con una scrittura privata. Il proprietario dell’immobile in cui Gianni vive risulta essere ancora lo zio. Egli è, quindi, costretto a risolvere la questione rivolgendosi a un notaio e facendo stipulare un atto pubblico di compravendita. Diversamente, non avrebbe titolo per rimanere nella casa in cui si è trasferito dopo la morte del papà.

Come puoi ben capire dall’esempio che ti abbiamo proposto, per vendere un immobile è necessario ricorrere all’aiuto di un pubblico ufficiale. Si tratta del notaio che deve predisporre un atto pubblico di compravendita. Quest’ultimo, che prende il nome di rogito, deve poi essere registrato e trascritto presso la Conservatoria dei registri immobiliari.

La finalità di tale procedura, che può avere dei costi piuttosto rilevanti quando non si tratta di prima casa (per l’abitazione principale sono, infatti, previste detrazioni e riduzioni economiche) è duplice:

  • da un lato, si vuole rendere certo e pubblico il trasferimento di proprietà: in tal caso, sono tutelati anche i creditori del venditore che vengono a conoscenza dell’assenza di un bene su cui potrebbero rivalersi in caso di inadempimento del debitore;
  • dall’altro lato, si vuole garantire il pagamento dei tributi sulla proprietà (pensa, ad esempio, all’Imu) da parte del soggetto effettivamente tenuto al versamento (di fatto, il nuovo proprietario dell’immobile).

Soltanto il rispetto di tali requisiti consente l’effettivo passaggio della titolarità della casa da una persona a un’altra e permette, anche, di ottenere l’erogazione del denaro eventualmente richiesto con un mutuo bancario.

È possibile vendere una casa affittata? 

Un problema particolare che si pone con riferimento alla vendita di una casa è quello della presenza al suo interno di uno o più inquilini. Se, infatti, non si pongono difficoltà quando si decide di alienare un immobile vuoto, le perplessità sorgono quando questo è occupato.

Sul punto i problemi che possono sorgere si riferiscono a tutte le persone coinvolte nella relazione. Ciascuno di tali soggetti può avere, infatti, dei benefici e/o degli svantaggi dalla compravendita.

Tuttavia, prima di analizzare la posizione dei singoli interessati, è necessario definire un punto fermo: vendere una casa affittata è una procedura legittima e consentita dal nostro sistema. A tal fine, occorre individuare le condizioni definite dal legislatore perché la compravendita sia valida:

  • il conduttore: per espressa disposizione di legge [1], ha un diritto di prelazione (e quindi di preferenza) all’acquisto dell’immobile e, in caso non aderisca alla proposta, ha diritto di rimanere nell’appartamento per tutta la durata del contratto;
  • il venditore: prima di vendere a terzi, deve interpellare l’inquilino e verificare se, al prezzo definito dal proprietario, egli intende acquistare l’appartamento. La cessione di una casa con dentro un inquilino può rappresentare uno svantaggio per il venditore che può essere costretto ad abbassare il prezzo originario;
  • l’acquirente: trae un duplice beneficio dall’acquisto di una casa occupata. Da un lato, infatti, può concordare un prezzo più basso e, dall’altro, ottiene un guadagno sicuro rappresentato dal canone di locazione. Egli, tuttavia, deve assumere l’impegno di non sfrattare il conduttore per tutta la durata del contratto e incontra il limite di non poter entrare immediatamente in possesso della casa.

Il diritto di prelazione del conduttore non è previsto nel caso in cui il trasferimento avvenga a favore del coniuge o di un parente entro il secondo grado oppure il venditore sia coerede dell’appartamento e voglia cedere la quota di proprietà agli altri successori.


note

[1] Legge 09.12.1998 n. 431 “Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo”


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