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Ringhiere e divisori balconi in condominio: come si divide la spesa?

8 Giugno 2020
Ringhiere e divisori balconi in condominio: come si divide la spesa?

Ripartizione spese condominiali: a chi appartengono gli elementi decorativi?

Nel tuo condominio avete di recente approvato le spese di manutenzione dei balconi. Oltre ai frontalini – ossia la parte più bassa del balcone, visibile dalla strada – bisogna rifare le ringhiere e i vetri di divisione tra gli appartamenti. Al momento della ripartizione delle spese, è sopraggiunta la classica contestazione in assemblea: alcuni condomini, i cui appartamenti sono dotati solo di finestre, vorrebbero non pagare affatto. Secondo invece l’amministratore, il costo dovuto alla ditta di ristrutturazione va ripartito tra tutti quanti. Qual è la soluzione corretta? Come si divide la spesa delle ringhiere e dei divisori di balconi in condominio? La soluzione è stata offerta poco fa dalla Cassazione [1]. 

La Corte è ritornata su uno dei più dibattuti temi in condominio: la proprietà dei balconi e degli elementi decorativi. È proprio da tale aspetto che deriva poi quello della partecipazione alle relative spese di manutenzione. 

Ecco dunque qual è stato il parere della Suprema Corte. 

A chi appartengono i balconi?

Per stabilire come si divide la spesa delle ringhiere e dei divisori dei balconi in condomino, dobbiamo innanzitutto chiarire a chi appartengono i balconi stessi.

Il problema, nel nostro caso, si pone per i balconi aggettanti, quelli cioè che sporgono dalla facciata dell’appartamento e sono sospesi in aria. La proprietà di tali aree spetta al proprietario dell’appartamento il quale è l’unico a doversi fare carico della relativa manutenzione. La parte inferiore del sottobalcone però è a carico del proprietario dell’appartamento sottostante: sarà questi a dover provvedere all’intonaco e alla tinta. 

Quindi, quando si tratta di tali spese, il condominio non può imporre al proprietario dell’appartamento quando e se disporre gli interventi di manutenzione; allo stesso modo, però, il costo non sarà spalmato sull’intero stabile ma viene diviso tra il condomino del piano superiore (proprietario del balcone) e quello del piano inferiore (cui il sottobalcone fa da copertura).  

Maggiori chiarimenti nell’articolo: Sottobalconi: a chi spetta il rifacimento.

Frontalini, ringhiere e divisori balconi: come si dividono le spese?

Discorso diverso riguarda invece gli elementi decorativi del balcone come le ringhiere, i parapetti, i vasi di fiori in cemento, i divisori dei balconi. Si tratta di “arredi” che servono ad abbellire la facciata dell’edificio e di cui, pertanto, beneficiano tutti i condomini, anche quelli privi di balcone. Gli elementi architettonici infatti danno valore all’intero edificio e, di conseguenza, ai singoli appartamenti. Ragion per cui, secondo la giurisprudenza, le spese per il rifacimento di ringhiere, frontalini e divisori dei balconi vanno ripartite tra tutti i condomini, anche tra quelli che non posseggono balconi o i cui balconi affacciano su un lato del palazzo non interessato alla manutenzione.

A tanto è arrivata la Cassazione in quest’ultima pronuncia. La Corte lo dice senza mezzi termini: va ripartita tra tutti i condomini la spesa per sostituire ringhiere e divisori dei balconi. I rivestimenti rientrano infatti tra i beni comuni quando gli elementi decorativi dell’edificio svolgono in concreto una prevalente funzione estetica per la facciata.

La Suprema Corte ha affermato che mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’articolo 1117 del Codice civile, non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, né essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi e ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole. 

Non tutte le ringhiere sono da considerarsi elementi decorativi anche se, il più delle volte, lo sono. Nel caso in esame, il giudice di merito ha rilevato che le ringhiere erano ben visibili dall’esterno, avevano una disposizione geometrica ed erano disposte in maniera simmetrica, per cui assolvevano “in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio”. 

Le ringhiere prive di tali caratteristiche estetiche (come potrebbero essere delle semplici inferriate), invece, sono di proprietà dei singoli condomini per cui sono solo questi a decidere la manutenzione e a sostenerne le spese.

Il precedente non è isolato. Anzi, costituisce orientamento oramai stabile come dimostra la lunga serie di sentenze della stessa Cassazione che hanno già ribadito quanto sopra [2].


note

[1] Cass. ord. n. 10848/20 dell’8.06.2020.

[2] Cass. sent. n. 637/2000, n. 14576/2004, n. 6624/2012, n. 30071/2017.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 9 gennaio – 8 giugno 2020, n. 10848

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

C.G. ha proposto ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza 18 giugno 2018, n. 6193/2018, resa dal Tribunale di Milano.

Resiste con controricorso il Condominio (omissis) . Il Tribunale di Milano ha respinto l’appello formulato da C.G. contro la sentenza pronunciata in primo grado dal Giudice di pace di Milano il 21 gennaio 2016. È stata così rigettata l’impugnativa proposta da C.G. avverso la deliberazione assembleare 26 marzo 2012 del Condominio (omissis) , che aveva ripartito tra tutti i condomini le spese per la sostituzione delle ringhiere e dei divisori dei balconi. Ad avviso del Tribunale, le ringhiere, che fungono da parapetto, come i divisori dei balconi, costituiscono parte integrante della facciata, con la quale formano un insieme che si traduce in una peculiare conformazione del decoro architettonico, con conseguente riconducibilità al novero delle parti comuni dell’edificio.

L’unico motivo di ricorso di C.G. deduce la violazione dell’art. 1117 c.c., art. 1125 c.c., art. 116 c.p.c. e art. 132 c.p.c., comma 2, n. 4, in quanto il Tribunale avrebbe errato a ricomprendere le ringhiere ed i divisori dei balconi tra le parti condominiali, nè avrebbe spiegato quali siano le caratteristiche tali da giustificarne il rilievo architettonico e prospettico.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere rigettato per manifesta infondatezza, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c., in relazione all’art. 375 c.p.c., comma 1, n. 5), il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

La sentenza impugnata contiene esaurientemente le argomentazioni rilevanti per individuare e comprendere le ragioni, in fatto e in diritto, della decisione.

La sostanza della censura intende contestare che le ringhiere ed i divisori dei balconi dell’edificio del Condominio (omissis) , rientrino tra le parti comuni, le cui spese debbano perciò essere ripartite fra tutti i condomini, come fatto nella impugnata deliberazione assembleare 26 marzo 2012, in quanto essi non costituirebbero elementi decorativi dell’insieme. Il motivo di ricorso è volto perciò a contrastare sotto il profilo fattuale la ricostruzione operata dal Tribunale di Milano, che si è poi conformato al principio di diritto elaborato da un orientamento consolidato di questa Corte, secondo cui, mentre i balconi di un edificio condominiale non rientrano tra le parti comuni, ai sensi dell’art. 1117 c.c., non essendo necessari per l’esistenza del fabbricato, nè essendo destinati all’uso o al servizio di esso, i rivestimenti dello stesso devono, invece, essere considerati beni comuni se svolgono in concreto una prevalente, e perciò essenziale, funzione estetica per l’edificio, divenendo così elementi decorativi ed ornamentali essenziali della facciata e contribuendo a renderlo esteticamente gradevole (Cass. Sez. 2, 21/01/2000, n. 637 del; Cass. Sez. 2, 30/07/2004, n. 14576; Cass. Sez. 2, 30/04/2012, n. 6624; Cass. Sez. 2, 14/12/2017, n. 30071). L’accertamento del giudice del merito che le ringhiere costituenti il parapetto del fronte dei balconi ed i divisori degli stessi, giacché “ben visibili all’esterno”, “disposti simmetricamente”, “omogenei per dimensioni, forma geometrica e materiale” (pagina 3 della sentenza del Tribunale di Milano), assolvano in misura preponderante alla funzione di rendere esteticamente gradevole l’edificio, costituisce apprezzamento di fatto, incensurabile in sede di legittimità se non per omesso esame di fatto storico decisivo e controverso ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5.

Il ricorso va perciò rigettato e il ricorrente va condannato a rimborsare al controricorrente le spese del giudizio di cassazione.

Sussistono i presupposti processuali per il versamento – ai sensi del D.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, art. 13, comma 1-quater, – da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per l’impugnazione, se dovuto.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e condanna il ricorrente a rimborsare al controricorrente le spese sostenute nel giudizio di cassazione, che liquida in complessivi Euro 1.400,00, di cui Euro 200,00 per esborsi, oltre a spese generali e ad accessori di legge.

Ai sensi del D.P.R. n. 115 del 2002, art. 13, comma 1-quater, dà atto della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte del ricorrente, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello previsto per il ricorso, a norma dello stesso art. 13, comma 1-bis, se dovuto.

 


3 Commenti

  1. In un altro articolo vostro avevo potuto leggere che le spese per il rifaccimento dell’intonacco sottobalcone sono a carico del proprietario del balcone stesso cióè chi abita al piano di cui appartenente il balcone

  2. L’articolo è alquanto impreciso e fuorviante…non viene fatto cenno alla circostanza che quando il danno sia ascrivibile a singoli condomini trova applicazione il principio generale secondo cui il risarcimento dei danni è a carico di colui che li ha cagionati e non quindi l’art.1125 c.c. (Cass. 3568/1999)…i balconi «aggettanti» i quali sporgono dalla facciata dell’edificio, costituiscono solo un prolungamento dell’appartamento dal quale protendono e, non svolgendo alcuna funzione di sostegno né di necessaria copertura dell’edificio — come, viceversa, accade per le terrazze a livello incassate nel corpo dell’edificio — non possono considerarsi a servizio dei piani sovrapposti e, quindi, di proprietà comune dei proprietari di tali piani e ad essi non può applicarsi il disposto dell’articolo 1125 c.c. (Cass. 15913/2017)

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