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Parco condominiale: ultime sentenze

16 Luglio 2020
Parco condominiale: ultime sentenze

Abitazione con la dotazione del parco ad uso esclusivo del conduttore; organizzazione della vita interna del condominio.

Costituzione di un condominio e opere comuni 

La costituzione di un condominio, pur non necessitando di un atto formale, e pur essendo configurabile anche tra edifici strutturalmente autonomi, appartenenti ciascuno a singoli soggetti, necessita tuttavia che vi siano opere comuni, pur se distaccate (parco, viali di accesso, fogne), destinate al loro godimento e servizio, mentre non è configurabile se un soggetto estraneo partecipa all’attività assembleare e alle spese di un condominio, pretendendo perciò di esser rimborsato per le spese a sua volta affrontate per la sua esclusiva proprietà.

Cassazione civile sez. II, 12/11/1998, n.11407

Donna anziana scivolata in un parco condominiale

In tema di responsabilità da cose in custodia, la volontaria e consapevole esposizione al pericolo da parte del danneggiato, quando esistano agevoli e valide alternative idonee a scongiurare l’eventualità di accadimenti dannosi, comporta l’interruzione del nesso di causalità tra quella situazione e l’evento pregiudizievole che avesse a verificarsi, posto che in tal caso è alla volontà dello stesso danneggiato ed alla sua decisione di correre un pericolo da lui conosciuto e facilmente evitabile che deve essere ricollegato in nesso eziologico.

(Nella specie, relativa al sinistro occorso ad una donna scivolata all’interno di un parco condominiale, la Corte ha confermata la decisione dei giudici del merito secondo cui l’evento era da imputarsi esclusivamente alla condotta della donna, persona anziana avventuratasi su una stradina in salita ancora innevata, che risultava, pertanto, tale da costituire fattore eccezionale di verificazione del sinistro, idoneo ad interrompere il nesso causale tra la cosa in custodia ed il danno).

Cassazione civile sez. III, 06/12/2018, n.31540

Area classificata nel mappale come parco condominiale

In materia di locazione di immobili urbani, le norme (quali quelle della legge n. 392 del 1978) dettate per la determinazione del canone con riferimento alla categoria catastale degli alloggi non attribuiscono agli atti amministrativi inerenti alla classificazione catastale un valore tassativo e vincolante, spettando al giudice ordinario il potere di disapplicare l’atto di classamento dell’unità immobiliare e di determinare, in via incidentale, la categoria catastale da attribuire all’unità immobiliare oggetto della controversia, avendo riguardo alla consistenza dell’immobile oggetto della locazione, quale risulta dal contratto dedotto in giudizio, al limitato scopo di accertare la soggezione o meno del contratto di locazione alla disciplina dell’equo canone e di quantificare il canone locatizio dovuto.

(Nella specie, la S.C. ha cassato la sentenza di secondo grado, che aveva ritenuto giustificato il mancato inserimento dell’immobile locato nella categoria catastale A/8, come villa, in quanto l’area circostante era classificata nel mappale come parco condominiale, omettendo di accertare se, in base al contratto, oggetto della locazione fosse invece l’abitazione con la dotazione del parco ad uso esclusivo del conduttore).

Cassazione civile sez. III, 10/08/2004, n.15422

Area originariamente goduta come parco-giardino

In tema di condominio degli edifici, l’utilizzazione a parcheggio di autovetture private di un’area comune alberata, originariamente goduta come «parco-giardino», in relazione alla sua apprezzabile estensione, non si traduce in un miglioramento della cosa comune, ma comporta mutamento ed alterazione della destinazione della medesima, in pregiudizio dei diritti dei singoli condomini. Essa, pertanto, non può essere validamente deliberata dall’assemblea del condominio, con le maggioranze previste per le innovazioni utili (ara. 1120 primo comma e 1136 quinto comma c.c.), ma postula l’unanimità di tutti i condomini.

Corte di Cassazione, Sezione 2, Civile, Sentenza, 14/11/1977, n. 4922

Modificazione della destinazione delle aree scoperte comuni

La modificazione della destinazione delle aree scoperte comuni in parcheggio e parco giochi, anche se contenuta in un regolamento contrattuale, non richiede l’unanimità dei consensi, bensì una deliberazione dell’assemblea dei condomini adottata con la maggioranza qualificata di cui al comma 5 dell’art. 1136 c.c.

Cassazione civile sez. II, 29/12/2004, n.24146

Delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte

La delibera assembleare di destinazione di aree condominiali scoperte in parte a parcheggio autovetture dei singoli condomini e in parte a parco giochi ha a oggetto un’innovazione diretta al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento della cosa comune; anche la delibera di destinazione a parcheggio di un cortile è diretta a disciplinare le modalità d’uso del detto bene comune, pertanto, in entrambi i casi, sono legittime le suddette deliberazioni se adottate anche soltanto a maggioranza.

Cassazione civile sez. VI, 12/07/2011, n.15319

L’abbattimento di un albero di pregio nel parco condominiale

L’abbattimento di alberi di alto fusto, costituenti elemento caratterizzante e di pregio del parco comune condominiale, determina un’innovazione e, pertanto, ai fini della sua deliberazione è necessaria l’approvazione con la maggioranza prevista dal 5 comma dell’art. 1136 c.c.

Corte appello Roma, 25/10/2018, n.6764

Contratto di assicurazione della responsabilità civile di un condominio

L’assicurazione della responsabilità civile, mentre non può concernere fatti meramente accidentali, dovuti cioè a caso fortuito o forza maggiore, dai quali non sorge responsabilità, importa necessariamente l’estensione ai fatti colposi, restando escluso, in mancanza di clausole limitative del rischio, che la garanzia assicurativa non copra alcune forme di colpa (fattispecie relativa all’interpretazione di un contratto di assicurazione della responsabilità civile di un Condominio, azionato a seguito dei danni cagionati ad alcuni immobili dalla rottura di una condotta dell’acqua posta al servizio del parco condominiale).

Cassazione civile sez. III, 26/02/2013, n.4799

Regolamento condominiale: l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni

Il regolamento di condominio, ove si limiti a dettare norme che disciplinano l’uso e le modalità di godimento delle cose comuni, la ripartizione delle spese relative e la tutela dell’edificio, contempla una materia che rimane nell’ambito dell’organizzazione della vita interna del condominio, la quale bene può essere modificata dall’organo cui quel potere di organizzazione è devoluto, vale a dire dalla assemblea dei condomini con la maggioranza prevista dall’articolo 1136 del Cc, sia se trattasi di regolamento predisposto dal proprietario o costruttore dello stabile e accettato di volta in volta dai successivi acquirenti degli appartamenti venduti (cosiddetto regolamento contrattuale), sia se trattasi di regolamento formato dall’assemblea dei condomini.

Diversamente, ove il regolamento non si limita alla disciplina dell’uso delle cose comuni in conformità dei diritti spettanti ai singoli condomini, ma pone norme che, incidendo sui singoli diritti, si risolvono in un’alterazione a vantaggio di alcuni dei partecipanti e in pregiudizio degli altri, della misura del godimento che ciascun condomino ha in ragione della propria quota, in tale caso nessuna modificazione può essere ammessa senza il consenso unanime di tutti i partecipanti al condominio.

(Nella specie in cui il regolamento, contrattuale, destinava le aree scoperte condominiali a parco giochi la Suprema corte – in applicazione del principio sopra riassunto – ha ritenuto che correttamente i giudici del merito avessero ritenuto che la regolamentazione dell’uso delle aree scoperte comuni come parcheggio e come parco giochi non richiedesse l’unanimità dei consensi ma unicamente una delibera dell’assemblea adottata con la maggioranza qualificata di cui all’ articolo 1136, comma 5 del codice civile).

Corte di Cassazione, Sezione TRI, Civile, Sentenza, 29/12/2004, n. 24164



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