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Realizzare la mansarda nel sottotetto: regole e limitazioni

29 ottobre 2013 | Autore:


> Diritto e Fisco Pubblicato il 29 ottobre 2013



È spesso desiderio del proprietario dell’ultimo piano realizzare una mansarda o semplicemente ingrandire il proprio appartamento inglobando il sottotetto dell’edificio ma per fare ciò occorre sapere quali regole rispettare.

 

Incorporare il sottotetto di un edificio per realizzare una mansarda o semplicemente innalzare di un piano il proprio appartamento è operazione spesso contestata dagli altri condomini che si vedono sottrarre uno spazio considerato a priori di uso comune e considerano quindi l’operazione un abuso a danno dell’intero condominio o delle proprietà limitrofe.

Esistono tuttavia alcuni accorgimenti per evitare di innescare lunghe e costose liti coi confinanti.

La riforma del condominio ha infatti specificato che è oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio, se non risulta il contrario dal titolo, il sottotetto destinato, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune [1]. In altre parole, in assenza di una diversa indicazione nell’atto di acquisto del proprio appartamento o nel regolamento condominiale, il sottotetto è una parte comune come le scale o i pianerottoli.

Per essere tale tuttavia deve essere anche destinato a uno scopo condominiale (tipico è il caso dei locali usati come stenditoio o lavanderia) ed essere accessibile da parti comuni dell’edificio (come ad esempio una scala o una botola che danno direttamente sul pianerottolo dell’ultimo piano).

In tutti gli altri casi, cioè quando il sottotetto non è adibito ad alcuno scopo comune perché non serve solo a isolare l’appartamento dell’ultimo piano dal tetto ma l’altezza da quest’ultimo è tale da permettere a una persona di stare in piedi senza chinarsi e magari vi è un accesso solo dall’interno di uno o più appartamenti di proprietà esclusiva, il sottotetto dovrà presumersi invece di proprietà del o degli appartamenti dell’ultimo piano. Pertanto in questo caso i proprietari potranno deciderne la destinazione che più loro aggrada nel rispetto della normativa nazionale e locale.

Vi sono dei casi tuttavia in cui la trasformazione in abitazione del sottotetto, anche se di proprietà esclusiva, non è comunque consentita, senza una previa delibera in tal senso dell’assemblea condominiale. È il caso in cui, ad esempio, il regolamento contrattuale di condominio preveda una destinazione specifica e diversa da quella abitativa per il sottotetto che si intende adibire a mansarda.

In una recente sentenza della Corte di Cassazione infatti [2] si è stabilito che un sottotetto per il quale è prevista dal regolamento del fabbricato la destinazione a stenditoio e magazzino, confermata fra l’altro nel rogito di acquisto e nelle risultanze catastali, non può essere trasformato in mansarda senza la delibera dell’assemblea condominiale con cui viene modificato il relativo regolamento.

Ciò in quanto il regolamento contrattuale di condominio può contenere anche limitazioni all’uso delle proprietà esclusive oltre che disciplinare l’utilizzo delle parti comuni [3].

Pertanto prima di effettuare qualsiasi lavoro di trasformazione del sottotetto volto ad adibirlo a mansarda o comunque abitazione privata si deve sempre controllare la presenza di eventuali divieti o prescrizioni tanto nel regolamento quanto nell’atto notarile di acquisto, ciò in quanto le leggi in materia di interventi di recupero edilizio regolano soltanto i rapporti tra il privato e la pubblica amministrazione lasciando intatte invece le relazioni condominiali tra le proprietà esclusive e quelle comuni.

note

[1] Art. 1117 n. 2 cod. civ.

[2] Cass. n. 24125 del 24.10.2013

[3] Tale è, di norma, il regolamento redatto dal costruttore o dall’unico proprietario del fabbricato in vista del frazionamento dello stesso in più unità immobiliari e che viene accettato dai singoli acquirenti e trascritto presso la competente Agenzia del Territorio.

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