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Immobile pignorato per spese condominiali

9 Giugno 2020
Immobile pignorato per spese condominiali

Che succede a chi non paga le quote al condominio? Il pignoramento della casa può avvenire da parte di due soggetti distinti.

Quando si parla di pignoramento immobiliare non si tiene spesso conto del fatto che il creditore potrebbe essere molto più vicino di quanto non si pensi. La legge infatti consente al condominio di agire contro chi non paga le quote ordinarie e straordinarie pignorandogli tutti i beni, anche la stessa casa. È quindi un’eventualità tutt’altro che remota l’immobile pignorato per spese condominiali. Peraltro, ad agire non deve essere necessariamente l’amministratore, ben potendo essere il creditore del condominio cui quest’ultimo ha fornito l’elenco dei morosi. Né l’istituzione di un fondo patrimoniale o una precedente ipoteca della banca potrebbe scongiurare un’ipotesi di questo tipo.

In questa breve guida forniremo tutti i dettagli in merito al possibile pignoramento di immobile per spese condominiali. Ecco quali rischi corre chi non paga le “bollette”.

Moroso in condominio: cosa succede?

Quando una persona non paga le quote condominiali si possono verificare due ipotesi, non necessariamente alternative. La prima prevede che ad agire sia direttamente il condominio. L’amministratore ha l’obbligo giuridico di riscuotere gli oneri condominiali entro sei mesi dall’approvazione del piano di riparto; in caso di inerzia potrebbe essere revocato dall’incarico. A tal fine, senza bisogno di farsi prima autorizzare dall’assemblea, egli può nominare un avvocato che richieda in tribunale un decreto ingiuntivo provvisoriamente esecutivo. Con questo atto, notificato al debitore a mezzo di ufficiale giudiziario, il giudice intima al moroso di adempiere subito e di versare la somma nelle mani dell’amministratore. Il quale, non ricevendo l’importo, può avviare il pignoramento dei beni del debitore. 

La seconda ipotesi è più complicata ma non meno improbabile. Quando un creditore del condominio non riceve il pagamento di una fattura (cosa che di solito succede quando le inadempienze dei morosi non consentono di coprire le spese di bilancio), questi può rivolgersi al tribunale e richiedere l’emissione di un decreto ingiuntivo contro il condominio. Dopo 40 giorni dalla notifica di tale atto, il creditore può aggredire il conto corrente condominiale. Non trovando nulla in banca, il creditore ha il diritto di agire contro i condomini morosi, quelli cioè che non hanno pagato le quote relative alla fattura insoluta. A tal fine, è l’amministratore a dover fornire l’elenco di tali debitori, senza che la privacy possa costituire un limite. Qualora il pignoramento verso costoro non dovesse sortire effetti, il creditore potrà agire contro tutti gli altri condomini, quelli cioè in regola con i pagamenti.

Morosi in condominio: i pignoramenti

A prescindere da chi sia il creditore che agisce contro i condomini morosi, i mezzi di esecuzione forzata contro il debitore sono sempre gli stessi e si sostanziano nel pignoramento dei beni mobili, immobili o dei crediti. Nella prima categoria rientra il pignoramento dell’arredo in casa e dei gioielli ivi detenuti; nella seconda vi rientrano case e terreni; nella terza invece il conto corrente, lo stipendio, la pensione, eventuali pigioni riscosse.

Il pignoramento immobiliare è la forma più lunga e costosa ma anche quella più risolutiva a volte. La legge non indica un limite minimo di importo per azionare il pignoramento della casa, per cui il condominio potrebbe agire anche per poche migliaia di euro. L’unico ostacolo può essere determinato dall’economicità della procedura che, come detto, presenta delle spese elevate. A volte, il pignoramento immobiliare viene attivato più come espediente per spingere il debitore a trattare e a trovare una soluzione bonaria in attesa che la casa vada all’asta.

Il pignoramento della casa per debiti condominiali

Come detto, il condominio non ha un limite al di sotto del quale poter pignorare la casa del moroso. In più, il fatto che l’immobile sia stato già ipotecato da un altro creditore non costituisce ostacolo visto che è ben possibile un’ipoteca di secondo grado. Così se il creditore con l’ipoteca di primo grado (ad esempio, la banca) è in via di completo soddisfacimento, sarà più facile per gli altri aggredire l’immobile del debitore: in tal caso, infatti, il ricavato della vendita forzata sarà sufficiente a coprire entrambi i creditori.

Anche la presenza di un precedente pignoramento della casa non impedirebbe al condominio di partecipare alla procedura.

L’inserimento della casa in un fondo patrimoniale non esclude l’ipoteca o il pignoramento per debiti condominiali, atteso che si tratta di debiti contratti per i bisogni della famiglia dinanzi ai quali il fondo non produce alcuna tutela. 



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