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Mancata convocazione assemblea condominio

10 Giugno 2020
Mancata convocazione assemblea condominio

Omessa convocazione: termine per impugnare e legittimazione ad agire. Come deve avvenire la chiamata dei condomini alla riunione di condominio. 

Come noto, almeno 5 giorni prima della riunione di condominio, ogni condomino deve aver ricevuto l’avviso di convocazione. Se l’immobile è in comproprietà, la suddetta convocazione deve essere inviata a tutti i comproprietari. Se una persona è proprietaria di più immobili nello stesso condominio ha il diritto ad essere convocata in qualità di titolare di tutti tali beni.  

La mancata convocazione all’assemblea di condominio implica l’annullabilità della delibera. Attenzione: «annullabilità» e non «nullità». La differenza non è da poco e la chiariremo meglio nel corso del seguente articolo. Inoltre, spiegheremo a chi spetta la prova della convocazione e chi può impugnare la votazione. Lo faremo tenendo conto delle ultime pronunce che la giurisprudenza ha avuto modo di emettere sul tema. Ma procediamo con ordine.

Quanti giorni tra la convocazione e l’assemblea di condominio?

Spetta all’amministratore spedire l’avviso di convocazione dell’assemblea. Lo deve fare almeno 5 giorni prima. In altre parole, ci devono essere almeno 5 giorni tra la data di consegna dell’avviso e quella fissata per la riunione dell’assemblea. Il termine (inderogabile) per l’invio viene calcolato partendo dal giorno stabilito per la riunione, che non viene incluso e conteggiando i 5 giorni all’indietro fino ad arrivare al quinto che viene invece incluso.

Avviso di convocazione: in che modo?

L’avviso di convocazione deve essere inviato o consegnato in modo da garantire la prova del ricevimento. Sono quindi valide solo le seguenti forme: raccomandata a.r., posta elettronica certificata (Pec), fax oppure consegna a mani con firma per accettazione. Non sono invece valide le convocazioni inviate con sms, email semplice, avviso affisso in bacheca o immesso nella cassetta delle lettere o lasciato sotto la porta, neanche se a chiederlo è stato il condomino stesso. 

Convocazione assemblea di condominio: a chi spetta dimostrarlo?

Quanto detto al precedente punto è strettamente connesso con quanto diremo ora. Di recente, ci si è chiesto se sia onere dell’amministratore dimostrare di aver convocato tutti i condomini o se piuttosto spetti al condomino non convocato provare tale circostanza. Secondo la Cassazione, così come ripresa dal tribunale di Catania [1] «Qualora il condomino impugni la deliberazione assembleare lamentando la mancata menzione della regolarità delle convocazioni, la prova che tutti i condomini siano stati tempestivamente avvisati incombe sul condominio. Non si può porre a carico del condomino l’onere di una dimostrazione negativa, quale quella della mancata convocazione all’assemblea di condominio».

Mancata convocazione assemblea condominio: a chi spetta contestare?

La mancata convocazione di uno dei condomini può essere contestata solo da quest’ultimo e non dagli altri intervenuti e convocati regolarmente. In altri termini, chi è stato avvisato dell’assemblea non può impugnare per omessa convocazione. Come chiarito di recente anche dalla Cassazione [2], in caso di mancata convocazione di un condomino, la legittimazione ad agire per far valere il vizio di annullabilità della delibera condominiale approvata in assenza dell’avente diritto a parteciparvi non spetta genericamente a tutti i condomini, ma è riservata soltanto a chi non ha ricevuto l’avviso di convocazione, essendo lui l’unico a poter dimostrare l’interesse qualificato ad eliminare la situazione di obiettiva incertezza che la delibera genera nei suoi confronti.

Il fatto che il condomino non convocato partecipi di fatto all’assemblea, magari per pura curiosità, non esclude la possibilità di impugnare la delibera e ciò perché egli, non avendo ricevuto l’avviso per tempo con i punti all’ordine del giorno, non è stato posto nella condizione di conoscere in anticipo l’oggetto della discussione e manifestare così una decisione consapevole e sedimentata. 

Mancata convocazione dell’assemblea: annullabilità e non nullità

L’omessa convocazione dell’assemblea determina un vizio di annullabilità della delibera e non di nullità. La differenza è sostanziale:

  • nel caso di delibera annullabile, la stessa deve essere impugnata entro massimo 30 giorni esclusivamente da parte dell’avente diritto; in caso contrario, il vizio si sana e la votazione diventa valida ed irrevocabile. Quindi, il condomino non convocato potrebbe anche rinunciare alla contestazione;
  • nel caso di delibera nulla, la stessa può essere impugnata senza limiti di tempo, e quindi anche oltre i 30 giorni previsti come termine massimo per le delibere annullabili. Inoltre, il vizio può essere fatto valere da qualsiasi condomino e non solo da quello non convocato.

Come già chiarito dalla Corte di Cassazione a Sezioni Unite [3], la mancata comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale comporta l’annullabilità della delibera approvata e non la nullità della stessa, con la conseguenza che tale delibera può essere impugnata soltanto dal singolo condomino non convocato, quale unico soggetto legittimato ad agire.

Ciò in quanto l’interesse ad agire, per far valere il vizio di annullabilità e non di nullità della delibera condominiale, non può limitarsi ad un interesse generico a far invalidare la delibera o ad un’astratta pretesa di mancanza di conformità alla legge, trattandosi, invece, di un interesse qualificato a far cessare gli effetti che la stessa delibera produce a carico del soggetto legittimato ad agire, in termini di diritti e obblighi derivanti dalle decisioni assunte in assemblea. 

In sintesi, in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione di un condomino, l’assemblea di condominio e tutte le votazioni in essa adottate sono annullabili su istanza solo degli interessati, ossia di coloro che non hanno potuto partecipare. Quindi un condomino che si è presentato alla riunione non può impugnare la delibera se un altro non è stato correttamente convocato; solo quest’ultimo ha il potere di farlo.

Approfondimenti

Per maggiori informazioni leggi “Mancata convocazione: la riunione di condominio è valida?“.


note

[1] Cass. sent. n. 22685/2014, Trib. Catania, sent. n. 1475/2020 del 4.05.2020.

[2] Cass. sent. n. 10071/2020.

[3] Cass. S.U. sent. n. 4806/2005 del 07.03.2005. 

Autore immagine: it.depositphotos.com


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