Vendita forzata immobiliare: ultime sentenze

Assenza del creditore pignorante e di creditori; efficacia del decreto di trasferimento del bene nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare.

Decreto di trasferimento del bene

Nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l’ordine di cancellazione dei gravami sul medesimo (tra cui i pignoramenti e le ipoteche), determina il trasferimento del diritto oggetto della procedura espropriativa libero da quei pesi e quindi la contestuale estinzione dei medesimi vincoli, dei quali il Conservatore dei registri immobiliari (oggi Ufficio provinciale del territorio – Servizio di pubblicità immobiliare, istituito presso l’Agenzia delle Entrate) è tenuto ad eseguire la cancellazione immediatamente, in ogni caso indipendentemente dal decorso del termine di proponibilità delle opposizioni esecutive a norma dell’art. 617 c.p.c.

Cassazione civile sez. un., 14/12/2020, n.28387

Vendita forzata immobiliare

Va rimessa al Primo Presidente, per l’eventuale assegnazione alle Sezioni Unite la seguente questione di massima di particolare importanza: “Se, nel procedimento di espropriazione e vendita forzata immobiliare, il decreto di trasferimento del bene, recante l’ordine di cancellazione dei gravami (pignoramenti, ipoteche, privilegi, sequestri conservativi) determini, in forza dell’art. 2878 c.c., n. 7, l’estinzione dei medesimi vincoli, dei quali il Conservatore dei registri immobiliari (oggi Ufficio provinciale del territorio – Servizio di pubblicità immobiliare, istituito presso l’Agenzia delle Entrate) è tenuto ad eseguire la cancellazione, indipendentemente dal decorso dei termini per la proponibilità di opposizioni all’esecuzione a norma dell’art. 617 c.p.c.”.

Cassazione civile sez. I, 10/02/2020, n.3096

Legittimità dell’offerta d’acquisto 

Nell’ambito del procedimento di vendita forzata immobiliare, l’offerta è legittima anche se ricevuta da soggetto addetto allo studio professionale, diverso dal professionista delegato nominato dal giudice dell’esecuzione.

Tribunale Siracusa sez. II, 18/04/2018

Danni alla cosa venduta

Nella vendita forzata, l’applicabilità delle norme del contratto di vendita, non incompatibili con la natura dell’espropriazione forzata, riguarda anche l’art. 1477 cod. civ., concernente l’obbligo di consegna della cosa da parte del venditore, ivi compresi gli accessori, le pertinenze ed i frutti dal giorno della vendita.

Ne deriva che, in relazione allo “ius ad rem” (pur condizionato al versamento del prezzo), che l’aggiudicatario acquista all’esito dell'”iter” esecutivo, è configurabile un obbligo di diligenza e di buona fede a carico dei soggetti tenuti alla custodia e conservazione del bene aggiudicato, così da assicurare la corrispondenza tra quanto ha formato oggetto della volontà dell’aggiudicatario e quanto venduto, nonché un obbligo di correttezza (quale espressione di un principio di solidarietà sociale) anche dei terzi, i quali, allorché l’aggiudicatario lamenti la perdita o il danneggiamento dell’immobile aggiudicato prima del deposito del decreto di trasferimento, rispondono del relativo danno a norma dell’art. 2043 cod. civ.

(In applicazione del principio esposto, la S.C. ha confermato la decisione con la quale il giudice di merito ha condannato al risarcimento dei danni un terzo che, d’accordo con i proprietari, aveva effettuato, dopo l’aggiudicazione di un fondo ma prima del decreto di trasferimento, il taglio di alberi da pioppo ivi insistenti).

Cassazione civile sez. III, 30/06/2014, n.14765

L’esclusione della garanzia per i vizi della cosa

L’esclusione della garanzia per i vizi della cosa, prevista dall’art. 2922 c.c., in riferimento alla vendita forzata compiuta nell’ambito dei procedimenti esecutivi, applicabile anche alla vendita disposta in sede di liquidazione dell’attivo fallimentare, opera per le fattispecie previste dagli art. da 1490 a 1497 c.c., cioè nel caso di vizi della cosa e di mancanza di qualità, ma non riguarda l’ipotesi di vendita di “aliud pro alio”, configurabile quando il bene aggiudicato appartenga ad un genere del tutto diverso da quello indicato nell’ordinanza di vendita, ovvero manchi delle qualità necessarie per assolvere la sua naturale funzione economico-sociale, ovvero risulti compromessa la destinazione del bene all’uso che abbia costituito elemento determinante per l’offerta di acquisto.

Tribunale Bari sez. I, 19/03/2012, n.991

La pubblicità straordinaria sul quotidiano

Nella vendita forzata immobiliare, la pubblicità straordinaria sul quotidiano – disposta ai sensi dell’art. 490 comma 3 c.p.c. – non esige la diffusione di tutti i dati identificativi del bene tecnicamente intesi, essendo necessario e sufficiente che si comunichi, al pubblico dei possibili interessi all’acquisto, notizia idonea a individuare secondo la comune prassi commerciale l’oggetto della vendita, col minimo costo per il creditore esecutante, tenuto ad anticipare le spese dell’inserzione pubblicitaria (sulla specie, si è rigettata l’opposizione ex art. 617 c.p.c. con le quali si denunziava la mancata indicazione dei dati catastali, mentre erano riportati: precisa ubicazione e caratteristica commerciale dell’immobile, prezzo d’asta, giorno e luogo dell’incanto, numero della procedura esecutiva per ogni ulteriore informazione presso la cancelleria o su sito internet).

Tribunale Viterbo, 19/05/2005

Identificazione del bene e determinazione del valore

Nell’ambito della vendita forzata immobiliare effettuata in sede fallimentare, qualora dopo l’emissione del decreto di trasferimento dell’immobile – qualificato, sulla base della perizia disposta prima dell’ordinanza di vendita, come terreno edificabile – si accerti che il bene trasferito è in realtà costituito da un terreno edificato (nella specie con due capannoni e un alloggio) di valore notevolmente superiore al prezzo di aggiudicazione ricorre una fattispecie di “aliud pro alio datum”.

Cassazione civile sez. I, 14/10/2010, n.21249

L’effetto purgativo della vendita forzata immobiliare

L’effetto c.d. “purgativo” della vendita forzata immobiliare, concernente le trascrizioni ed iscrizioni pregiudizievoli e, dunque, i creditori che necessariamente devono essere chiamati ad intervenire nel processo esecutivo, non si estende all’ipotesi di successione nel rapporto di condominio e relativamente all’onere del pagamento dei contributi condominiali ex art. 63 att. c.c., il quale rappresenta pur sempre norma speciale tesa al rafforzamento della tutela degli interessi creditori del condominio di cui fa parte il bene staggito ed i cui oneri, continuando a maturare anche in epoca successiva al pignoramento, non possono essere posti a carico del condominio (salvi gli effetti dell’intervento) proprio perché concernono un bene la cui vendita va a vantaggio dei creditori della procedura esecutiva.

Tribunale Bologna, 06/05/2000

Vendita forzata immobiliare: sospensione

La sospensione della vendita forzata immobiliare costituisce esercizio di un potere discrezionale del giudice dell’esecuzione, la cui manifestazione rimane, peraltro, vincolata dalla preventiva individuazione del prezzo da indicarsi come “giusto”.

Il “giusto prezzo” va riferito non al valore di mercato del bene o al miglior risultato economico raggiungibile, ma alle circostanze di fatto che hanno concorso alla realizzazione del prezzo di aggiudicazione e alla assenza di elementi fuorvianti eventualmente posti in essere in sede di formazione del prezzo stesso.

Cassazione civile sez. III, 06/08/1999, n.8464

Giudice dell’esecuzione: può sospendere la vendita forzata immobiliare?

Il giudice dell’esecuzione può sospendere la vendita forzata immobiliare ex art. 586 c.p.c. sia quando la sproporzione tra il prezzo di aggiudicazione dell’immobile ed il suo valore commerciale derivi da fatti sopravvenuti al provvedimento di fissazione degli incanti, sia quando essa dipenda da errori valutativi commessi dall’esperto (nella specie, l’esito degli incanti di immobili tutti destinati ad uso autorimessa aveva evidenziato un valore commerciale medio che non era stato rispettato nell’aggiudicazione di due lotti dei quali, quindi, è stata sospesa la vendita).

Tribunale Napoli, 19/02/1994

Vendita forzata immobiliare: quando non va disposta la sospensione?

Non va disposta la sospensione della vendita forzata immobiliare allorquando difetti la possibilità di pervenire in tempi brevi ad un prezzo maggiore di quello raggiunto in sede di aggiudicazione (nella specie, sebbene una perizia svolta dopo l’aggiudicazione avesse attribuito ai beni un valore sensibilmente più alto rispetto a quello di aggiudicazione, il giudice dell’esecuzione non ha sospeso la vendita perché a) prima dell’aggiudicazione erano stati fissati tre incanti andati deserti, b) dopo l’aggiudicazione era stata avanzata un’offerta tardiva di acquisto non accompagnata da cauzione, c) la dimensione, la tipologia, lo stato di fatto e la situazione giuridica dell’immobile rendevano dubbio il trasferimento dei beni ad un prezzo maggiore).

Tribunale Roma, 23/12/1993

Creditore procedente, debitore e altri eventuali creditori

La vendita forzata immobiliare con incanto eseguita in assenza del creditore procedente, del debitore, e di altri eventuali creditori muniti di titolo esecutivo è insanabilmente nulla. Il giudice dell’esecuzione non deve procedere alla vendita, ma fissare un’udienza successiva, di cui verrà data comunicazione alle parti, a norma dell’art. 631 c.p.c.

Cassazione civile sez. III, 14/05/1991, n.5375

L’aggiudicatario del bene di una vendita forzata immobiliare

Nel caso in cui la locazione di un immobile, per essere stata stipulata in epoca successiva al suo pignoramento, sia inopponibile all’aggiudicatario del bene di una vendita forzata immobiliare, il conduttore, che non sia stato avvertito dell’esistenza del pignoramento sull’immobile, ha diritto, a seguito dell’estromissione da parte dell’aggiudicatario, al risarcimento del danno verso il locatore, per non aver goduto l’immobile fino alla scadenza pattuita nel contratto o a quella legale, non ostando al diritto al risarcimento la presenza di una clausola che preveda la rescissione del contratto in caso di vendita.

Cassazione civile sez. III, 25/08/1989, n.3780

Vendita forzata immobiliare con incanto

La vendita forzata immobiliare con incanto eseguita in assenza del creditore pignorante e di creditori intervenuti muniti di titolo esecutivo è insanabilmente nulla.

Cassazione civile sez. III, 17/12/1984, n.6603