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Rimborso spese condominiali anticipate dal proprietario

10 Giugno 2020
Rimborso spese condominiali anticipate dal proprietario

Sono rimborsabili solo le spese urgenti, non anche quelle necessarie e utili. Il caso del contratto di affitto e del mancato pagamento del condominio da parte dell’inquilino. 

Quando si parla di rimborso spese condominiali anticipate dal proprietario ci si può riferire a due diverse ipotesi. La prima è quella del condomino che, stante l’inerzia dell’amministratore, assume in prima persona la gestione della proprietà comune e sostiene una spesa nell’interesse proprio o di tutti (si pensi a una lampadina fulminata nell’androne o nel pianerottolo, a un gradino rotto, alla serratura della porta che dà al cortile al cui interno si è spezzata una chiave). 

La seconda ipotesi è quella di un inquilino in affitto che, benché onerato delle spese condominiali, non vi provveda, obbligando così il proprietario dell’appartamento a pagare subito onde evitare un decreto ingiuntivo nei propri confronti da parte dell’amministratore. 

Cosa prevede la legge in tali ipotesi? Come avviene il rimborso delle spese condominiali anticipate dal proprietario? Di tanto ci occuperemo nel corso della presente guida.

Spese anticipate dal condominio: è possibile ottenere il rimborso?

La legge [1] regola l’ipotesi della cosiddetta «gestione di iniziativa individuale». In particolare l’articolo 1134 del codice civile stabilisce che il condomino che ha assunto la gestione delle parti comuni (ossia che ha sostenuto spese per conto del condominio) senza autorizzazione dell’amministratore o dell’assemblea non ha diritto al rimborso, salvo che si tratti di spesa urgente».

Di tanto avevamo parlato più approfonditamente nell’articolo Spese anticipate al condominio: posso essere rimborsato?

Il principio della rimborsabilità solo delle spese urgenti è stato applicato dal Tribunale di Roma [1]. Il citato art. 1134 del cod. civ. prevede che nel caso in cui un condomino esegua interventi sulle parti comuni senza previa autorizzazione assembleare o dell’amministratore non ha il diritto al rimborso alcuno salvo che trattasi di spesa urgente. Solo l’intervento “impellente” autorizza la pretesa del condomino al rimborso delle spese sostenute. 

Lo scopo è quello di evitare che la gestione del condominio possa essere rimessa alla mera iniziativa del singolo condomino e non già a quegli organi a cui è dalla legge assegnata la funzione gestoria (assemblea e amministratore). 

Deve essere il condomino che chiede il rimborso della spesa a dimostrare l’urgenza della stessa. Non basta quindi la semplice prova dell’utilità, necessità o vantaggiosità dell’esborso per tutti i condomini: anche in tali casi infatti c’è bisogno del preventivo consenso dell’assemblea. Per poter invece ottenere il rimborso è necessaria la prova che sia impossibile attendere l’intervento assembleare o l’autorizzazione dell’amministratore.

Secondo la Cassazione, il diritto al rimborso delle spese anticipate per il condominio scatta solo se tali spese hanno carattere urgente; non c’è possibilità di ottenere alcun rimborso nel caso in cui vi sia solo trascuratezza e inerzia da parte degli altri condomini nel giungere a una decisione comune.

Rimborso spese condominiali anticipate dal padrone di casa

Se l’appartamento è in affitto, l’unico soggetto obbligato nei confronti del condominio al versamento degli oneri di ordinaria e straordinaria amministrazione è il proprietario. Il fatto che il contratto di locazione scarichi l’onere sul conduttore è una circostanza che rileva solo tra le parti ma non tocca i rapporti con il condomino. 

Risultato: se anche, per convenzione, l’affittuario è solito pagare direttamente all’amministratore, qualora questi non dovesse farlo il condominio può agire solo contro il padrone di casa. Quest’ultimo, a sua volta, potrà – in un momento successivo – pretendere il rimborso da parte dell’inquilino. 

Se l’inquino non dovesse pagare le spese condominiali su di lui gravanti (che, per legge, vengono chiamati oneri accessori) può essere sfrattato. Ma lo sfratto scatta solo quando:

  • l’ammontare delle spese condominiali non pagate supera l’importo di due mensilità di canone di affitto;
  • il ritardo nel pagamento è superiore ad almeno due mesi rispetto alla scadenza del debito.

Il locatore può agire contro l’inquilino moroso, oltre che con lo sfratto, anche con un semplice decreto ingiuntivo per ottenere il rimborso delle spese condominiali anticipate all’amministratore. 


note

[1] Art. 1134 cod. civ.

[2] Trib. Roma, sent. n. 6405/2020.


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