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Si può salvare la casa dai creditori con la nuda proprietà?

10 Giugno 2020
Si può salvare la casa dai creditori con la nuda proprietà?

È possibile la revocatoria sulla cessione della nuda proprietà di un immobile anche se il bene è gravato da ipoteca della banca?

Un nostro lettore ha acquistato, diverso tempo fa, una casa su cui pende ancora l’ipoteca della banca. Mancano pochi anni per l’estinzione definitiva del mutuo. Nel frattempo, però, il proprietario ha contratto numerosi debiti e, per evitare un pignoramento da parte dei creditori, vorrebbe cedere la nuda proprietà dell’immobile riservandosi l’usufrutto. A tal fine, sarebbe già d’accordo con il figlio per il trasferimento della titolarità del bene.

Ci chiede pertanto se una tale iniziativa sia lecita o presenti qualche rischio. Insomma, si può salvare la casa dai creditori con la nuda proprietà?

Sul punto, si è espressa più volte la giurisprudenza e, da ultimo, la Cassazione [1]. Ecco qual è la corretta risposta al quesito che ci è stato sottoposto.

Cessione nuda proprietà: cosa comporta?

Quando si cede la nuda proprietà di un immobile, riservandosi l’usufrutto sullo stesso, la titolarità del bene passa al nudo proprietario, mentre il precedente proprietario – ora divenuto usufruttuario – ne può godere, utilizzandolo personalmente o dandolo in affitto e trattenendo i canoni per sé.

È chiaro quindi che i creditori dell’usufruttuario non potranno più pignorare il bene poiché non appartiene più a questi.

Se però le cose restassero così, il debitore avrebbe un’arma molto agevole per salvare la casa dai creditori con la nuda proprietà. E, invece, la legge ha stabilito una tutela che si chiama «azione revocatoria». Cerchiamo di capire qui di seguito di cosa si tratta.

Cos’è e come funziona l’azione revocatoria

Quando un atto di cessione di un bene si risolve in un pregiudizio per i creditori, questi possono impugnarlo con un’azione in tribunale e renderlo inefficace nei loro confronti. Questo significa che l’atto si considera come mai realizzato. Con la conseguenza che, nel caso di trasferimento di un immobile, questo può essere pignorato dai creditori del cedente.

Affinché l’azione revocatoria possa però essere intrapresa sono necessarie tre condizioni:

  • non devono essere decorsi più di cinque anni da quando l’atto di cessione è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari;
  • l’atto di cessione deve aver spogliato il debitore dei suoi beni tanto che questi non deve avere altre proprietà utilmente pignorabili dai creditori, ossia con cui questi potrebbero soddisfarsi con un eventuale pignoramento. Quindi, tanto per fare un esempio, in presenza di un debito di 50mila euro, la donazione di una casa del valore di 200mila euro non è revocabile se il debitore possiede altri beni facilmente pignorabili del valore complessivo di almeno 50mila euro;
  • il debito dal quale si sta fuggendo deve essere nato prima della cessione dell’immobile. Infatti, non possono agire in revocatoria i creditori sorti dopo la donazione.

La presenza di un’ipoteca della banca può escludere la revocatoria?

Nella sentenza che abbiamo citato in apertura, la Cassazione ha chiarito che l’eventuale presenza di una precedente ipoteca sulla casa la cui nuda proprietà è oggetto di cessione non impedisce l’azione revocatoria. E ciò perché, se anche è vero che, in caso di vendita forzata, il creditore con l’ipoteca di primo grado sarebbe soddisfatto per primo, così pregiudicando quello invece che ha agito con la revocatoria, è anche vero che il precedente debito nel tempo potrebbe essere estinto.

Nel caso del lettore, il mutuo della banca è in via di estinzione, cosa che comporterà anche l’automatica cancellazione dell’ipoteca. Il che significa dunque che la donazione della nuda proprietà si risolve in un danno nei confronti dei creditori.

Si può salvare la casa dal pignoramento cedendo la nuda proprietà?

La cessione della nuda proprietà non costituisce uno strumento valido per evitare il pignoramento della casa a meno che non venga effettuata prima dell’insorgere del debito o, se fatta dopo:

  • che i creditori non agiscano nel giro di cinque anni,
  • oppure che il proprietario non abbia altri beni di pari o superiore valore per coprire i debiti.

note

[1] Cass. sent. n. 11121/20 del 10.06.2020. È soggetto a revocatoria ordinaria l’atto di cessione della nuda proprietà di un immobile anche se il bene è gravato da ipoteca. La probabile futura estinzione parziale del mutuo induce infatti a ritenere che la soddisfazione del creditore sarebbe stata comunque possibile in prospettiva.

La Suprema corte ha ricordato che, in tema di azione revocatoria ordinaria, l’esistenza di un’ipoteca sul bene oggetto dell’atto di disposizione, ancorché di entità tale da assorbirne, se fatta valere, l’intero valore, non esclude la connotazione di quell’atto come eventus damni, atteso che la valutazione tanto dell’idoneità dell’atto dispositivo a costituire un pregiudizio, quanto della possibile incidenza, sul valore del bene, della causa di prelazione connessa all’ipoteca, va compiuta con riferimento non al momento del compimento dell’atto, ma con giudizio prognostico proiettato verso il futuro, per apprezzare l’eventualità del venir meno, o di un ridimensionamento, della garanzia ipotecaria.

 


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