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L’ascensore può essere proprietà solo di alcuni condomini?

11 Giugno 2020
L’ascensore può essere proprietà solo di alcuni condomini?

L’ascensore installato a spese di alcuni condomini non rientra tra le parti condominiali e può essere eliminato in qualsiasi momento.

Nei palazzi costruiti in origine senza ascensore, la legge consente il raggiungimento di una maggioranza assembleare semplice per la sua installazione. Si tratta di un intervento reso necessario dall’abbattimento delle barriere architettoniche. La decisione infatti passa con il voto favorevole del 50%+1 dei partecipanti all’assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi. Ma se l’assemblea boccia la proposta, è diritto dei condomini interessati all’impianto farlo realizzare a proprie spese. Potrebbe anche trattarsi di un solo condomino, perché magari disabile e impossibilitato a fare le scale a piedi. Resta salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera. In questo modo, l’opera inizialmente fatta costruire e utilizzata da un solo condomino può diventare di utilità anche per altri. In tali ipotesi, sorge un interrogativo: l’ascensore può essere proprietà solo di alcuni condomini? La questione è stata analizzata di recente dalla Cassazione [1]. Ecco cosa ha detto la Corte in merito.

Ma di chi è la proprietà dell’ascensore?

L’articolo 1117 del Codice civile elenca le parti comuni dell’edificio, quelle cioè che sono di proprietà di tutti secondo i millesimi. Tra queste viene indicato anche l’ascensore. Non c’è dubbio, quindi, che nei palazzi “nati” con ascensore, l’impianto sia condominiale.

Il dubbio si è posto con riferimento a quelle situazioni – da noi analizzate in apertura di questo articolo – in cui l’ascensore viene realizzato a posteriori, su iniziativa di uno o di più condomini. In tali ipotesi, l’ascensore può essere di proprietà solo di alcuni condomini? La soluzione è abbastanza semplice. 

Quando l’assemblea si mette d’accordo per la realizzazione di un ascensore, sicché viene raggiunta la doppia condizione della maggioranza dei presenti e della metà dei millesimi (ai sensi dell’articolo 1136 cod. civ.), l’impianto diventa di proprietà condominiale. Quindi, tutti lo possono utilizzare, anche quelli che inizialmente in assemblea avevano votato contro. E ciò per la banale considerazione che tutti devono partecipare alle spese per la sua realizzazione.

Quando invece l’assemblea non delibera l’innovazione, come abbiamo visto è facoltà di uno o più condomini eseguirla lo stesso a proprie spese. In tal caso, l’impianto non è più di proprietà condominiale ma di chi ha provveduto all’intervento. Come visto, può trattarsi anche di un solo condomino cui, in un momento successivo, si possono aggiungere altri, dovendo però sborsare una quota proporzionale delle iniziali spese di realizzazione dell’impianto e di quelle successivamente sborsate per la sua manutenzione, aggiornate al valore attuale. In tale ipotesi, si formerà una comproprietà sull’ascensore, ma ciò non implica che lo stesso diventi condominiale. 

Cosa succede se l’ascensore non è del condominio?

La conseguenza abbastanza dirompente che deriva da un impianto non condominiale è che lo stesso può essere rimosso, in qualsiasi momento, da chi lo ha fatto realizzare a proprie spese, senza dover chiedere l’autorizzazione all’assemblea o agli altri condomini. Difatti, esso è – come appena detto – di proprietà individuale o comune a coloro che hanno deciso di realizzarlo e ne hanno sostenuto le spese. Non ha alcun rilievo giuridico la circostanza che il bene – di fatto e dietro autorizzazione del proprietario – sia stato utilizzato anche a servizio da quei condomini che non hanno inizialmente inteso trarre vantaggio dall’innovazione. 

Quindi, l’ascensore non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene a coloro che lo hanno impiantato. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi.

Per mettere in discussione la decisione e ottenere la reinstallazione dell’impianto, il condomino che si ritiene parte lesa deve dimostrare la sussistenza di un valido titolo di comproprietà del bene.  


note

[1] Cass. ord. n. 10850/2020.

Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza 9 gennaio – 8 giugno 2020, n. 10850

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa e ragioni della decisione

L’Università degli Studi di Sassari propone ricorso articolato in unico motivo avverso la sentenza n. 244/2018 pronunciata il 5 giugno 2018 dalla Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari.

La Promozione Professionale s.r.l. resiste con controricorso. La Corte d’appello, accogliendo il gravame contro la decisione resa in primo grado dal Tribunale di Sassari in data 27 maggio 2011, ha condannato l’Università degli Studi di Sassari a ripristinare la situazione di fatto in cui si trovava l’edificio condominiale di viale Umberto I n. 52, Sassari, reinstallando l’ascensore al servizio del condominio. A fronte della domanda in tal senso avanzata dalla Promozione Professionale s.r.l., la convenuta l’Università degli Studi di Sassari aveva eccepito che tale ascensore era stato realizzato dopo la costruzione dell’edificio a spese della famiglia del Presidente Antonio Segni, dante causa dell’Università, per alleviarne i disagi legati alle sue condizioni di salute, sicché soltanto a titolo di cortesia veniva concesso ad altri condomini l’utilizzo dell’impianto. La Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, ha posto in evidenza come l’ascensore rientri tra i beni compresi nella presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., e come le prove testimoniali assunte (in particolare, quelle di Pi. Ta. e di Ca. Pi.) avessero confermato il dato dell’asservimento funzionale e del costante utilizzo dell’ascensore al servizio altresì della unità immobiliare in proprietà Promozione Professionale s.r.l. Secondo la sentenza impugnata, nella distribuzione dell’onere istruttorio, occorreva considerare altresì che l’Università non aveva prodotto il proprio titolo di acquisto, mentre alcun rilievo poteva svolgere la circostanza che l’ascensore fosse stato installato dopo la costruzione del fabbricato, comunque operando la presunzione ex art. 1117 c.c..

L’unico motivo di ricorso della Università degli Studi di Sassari deduce la violazione degli artt. 1117 e 1121, comma 3, c.c.. Viene esposto come l’ascensore era stato installato dopo la costruzione dell’edificio a spese del Presidente Segni, per dargli possibilità di raggiungere senza eccessive difficoltà l’abitazione sua e quelle dei suoi parenti, sicché doveva prendersi in considerazione l’art. 1121 c.c., che esclude la condominialità dell’innovazione realizzata da un solo condomino.

Su proposta del relatore, che riteneva che il ricorso potesse essere dichiarato manifestamente fondato, con la conseguente definibilità nelle forme di cui all’art. 380-bis c.p.c. in relazione all’art. 375, comma 1, n. 5), c.p.c. il presidente ha fissato l’adunanza della camera di consiglio.

L’oggetto di lite è se sia o meno legittima la rimozione dell’impianto di ascensore esistente nell’edificio del condominio di viale Umberto I, Sassari, rimozione attuata dalla condomina Università degli Studi di Sassari sul presupposto che tale ascensore, giacché installato non all’atto della costruzione del fabbricato, ma successivamente per iniziativa del Presidente Segni e della sua famiglia, danti causa dell’Università, fosse di proprietà esclusiva di quest’ultima; sicché, in difetto di dichiarazione espressa di partecipare alla innovazione manifestata successivamente dagli altri condomini, non sarebbe precluso al proprietario individuale dell’impianto l’esercizio dello “ius tollendi”.

L’azione proposta dalla Promozione Professionale s.r.l. era qualificata come domanda di risarcimento in forma specifica volta a chiedere la reintegrazione dell’ascensore rimosso dalla Università degli Studi di Sassari.

Trattandosi, allora, di azione di riduzione di pristino, l’indagine sulla spettanza all’attrice del diritto di (com)proprietà si sostanzia nell’accertamento della qualità di titolare del credito risarcitorio, che, pur non implicando la rigorosa dimostrazione del diritto dominicale prescritta in tema di rivendicazione, impone comunque alla stessa di dar prova di un valido acquisto del bene danneggiato, in quanto fatto costitutivo della sua pretesa.

Le argomentazioni svolte nella sentenza impugnata circa la ripartizione dell’onere probatorio sono perciò errate, sia quanto al funzionamento della “presunzione di condominialità”, sia quanto alle conseguenze tratte dalla mancata dimostrazione di un “asserito diritto di proprietà esclusiva” ad opera della convenuta Università degli Studi di Sassari.

La decisione della Corte d’appello di Sassari, come visto, ha affermato la condominialità dell’ascensore alla stregua dell’art. 1117 c.c., nonché della prova conseguita dell’utilizzo dell’ascensore al servizio altresì della unità immobiliare in proprietà Promozione Professionale s.r.l. In tal modo, i giudici di secondo grado hanno risolto la questione di diritto affrontata senza tener conto del consolidato orientamento interpretativo di questa Corte. Si è infatti più volte affermato che l’installazione “ex novo” di un ascensore in un edificio in condominio (le cui spese, a differenza di quelle relative alla manutenzione e ricostruzione dell’ascensore già esistente, vanno ripartite non ai sensi dell’art. 1124 c.c., ma secondo l’art. 1123 c.c., ossia proporzionalmente al valore della proprietà di ciascun condomino: Cass. Sez. 2, 25/03/2004, n. 5975; Cass. Sez. 2, 17/02/2005, n. 3264) costituisce innovazione, che può essere deliberata dall’assemblea condominiale con le maggioranze prescritte dall’art 1136 c.c., oppure direttamente realizzata con il consenso di tutti i condomini, così divenendo l’impianto di proprietà comune. Trattandosi, tuttavia, di impianto suscettibile di utilizzazione separata, proprio quando l’innovazione, e cioè la modificazione materiale della cosa comune conseguente alla realizzazione dell’ascensore, non sia stata approvata in assemblea (come si desume dallo stesso art. 1121 c.c., che, al comma 2, parla di maggioranza dei condomini che abbia “deliberata o accettata” l’innovazione), essa può essere attuata anche a cura e spese di uno o di taluni condomini soltanto (con i limiti di cui all’art. 1102 c.c.), salvo il diritto degli altri di partecipare in qualunque tempo ai vantaggi dell’innovazione, contribuendo nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell’opera (Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713; Cass. Sez. 2, 18/08/1993, n. 8746; Cass. Sez. 2, 18/11/1971, n. 3314; Cass. Sez. 2, 13/03/1963, n. 614). A differenza di quanto supposto nella impugnata sentenza della Corte d’Appello di Sassari, dunque, “l’ascensore, installato nell’edificio dopo la costruzione di quest’ultimo per iniziativa di parte dei condomini, non rientra nella proprietà comune di tutti i condomini, ma appartiene in proprietà a quelli di loro che l’abbiano impiantato a loro spese. Ciò dà luogo nel condominio ad una particolare comunione parziale dei proprietari dell’ascensore, analoga alla situazione avuta a mente dall’art. 1123, comma 3, c.c., comunione che è distinta dal condominio stesso, fino a quando tutti i condomini non abbiano deciso di parteciparvi. L’art. 1121, comma 3, c.c. fa, infatti, salva agli altri condomini la facoltà di partecipare successivamente all’innovazione, divenendo partecipi della comproprietà dell’opera, con l’obbligo di pagarne pro quota le spese impiegate per l’esecuzione, aggiornate al valore attuale” (così Cass. Sez. 2, 04/09/2017, n. 20713).

Se l’art. 1117, n. 3, c.c., come sottolinea la Corte di Sassari, ricomprende gli ascensori fra gli oggetti della proprietà comune, è anche da considerare che la presunzione legale di comunione di talune parti dell’edificio condominiale, stabilita dall’art. 1117 c.c., si basa sulla loro destinazione all’uso ed al godimento comune, e deve risultare da elementi obiettivi, cioè dalla attitudine funzionale della parte di cui trattasi al servizio od al godimento collettivo. Tale necessaria relazione strumentale tra la singola parte (nella specie, l’impianto di ascensore) e l’uso comune deve comunque sussistere sin dal momento della nascita del condominio, restando escluso che sia determinante il collegamento materiale tra le res, se eseguito successivamente. In tal senso, ove dimostrato che l’impianto di ascensore sia stato realizzato per iniziativa ed a spese solo di uno o di alcuni condomini dopo la costituzione del condominio, trova applicazione il regime presupposto dall’art. 1121 c.c., e non assume rilievo giuridicamente determinante la circostanza che il bene sia stato poi di fatto utilizzato anche a servizio delle unità immobiliari di proprietà di quei condomini che non avevano inizialmente inteso trarre vantaggio dall’innovazione. Neppure rileva quanto dedotto dalla controricorrente circa l’esistenza dell’ascensore – installato, si assume nel medesimo controricorso, intorno al 1960 – al momento del subentro nelle rispettive proprietà ad opera delle parti in lite (risalente al 1996/1997 per l’Università degli Studi di Sassari ed al 1986 per la Promozione Professionale s.r.l.). La mera circostanza che i successivi titoli d’acquisto delle singole unità immobiliari non contengano alcuna espressa menzione delle vicende delle parti altrimenti sorrette dalla presunzione posta dall’art. 1117 c.c., non comporta che essi possano validamente includere pro quota il diritto di comproprietà di beni originariamente sottratti alla presunzione e rientranti perciò nella proprietà esclusiva di uno o più condomini. Poiché, dunque, è l’attrice Promozione Professionale s.r.l. onerata di dar prova di un valido titolo di comproprietà del bene danneggiato, essa potrà anche avvalersi della presunzione ex art. 1117 c.c., ove però abbia dimostrato che l’ascensore destinato all’uso comune fosse già esistente al momento della nascita del condominio, ovvero che l’impianto, benché installato successivamente alla costruzione dell’edificio, fosse stato comunque realizzato con il consenso della medesima condomina Promozione Professionale s.r.l. o del suo dante causa.

Il ricorso va perciò accolto e la sentenza impugnata deve essere cassata, con rinvio alla Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, la quale, in diversa composizione, esaminerà nuovamente la causa, uniformandosi ai principi richiamati e tenendo conto dei rilievi svolti, e regolerà anche le spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’Appello di Cagliari, sezione distaccata di Sassari, in diversa composizione.


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