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Residenza per agevolazioni fiscali prima casa: chi deve trasferirla?

11 Giugno 2020
Residenza per agevolazioni fiscali prima casa: chi deve trasferirla?

Per il bonus prima casa è necessario che uno solo dei coniugi trasferisca la residenza nell’immobile o tutti e due?

Quando si acquista la prima casa si possono ottenere delle agevolazioni fiscali che garantiscono un forte sconto sulle tasse collegate al rogito. Tuttavia, la legge subordina questi sconti a una serie di rigidi requisiti, il primo dei quali è la residenza. In particolare, la residenza del proprietario deve essere fissata nello stesso Comune ove si trova l’abitazione acquistata. Ma che succede invece nel caso di un immobile acquistato in comunione dei beni da entrambi i coniugi? Può essere solo il marito a fare il cambio di residenza o anche la moglie? La questione è stata chiarita dalla Cassazione proprio di recente [1]. 

Alla Corte è stato chiesto, più in particolare, chi deve trasferire la residenza per le agevolazioni fiscali. Ecco qual è stata la risposta.

Agevolazioni fiscali prima casa

Sono numerose le guide già pubblicate su questo stesso giornale che consentono di districarsi tra le regole delle agevolazioni fiscali collegate alla prima casa. Le riassumiamo anche qui a beneficio di quanti hanno ancora le idee poco chiare.

Come noto, al momento del rogito di acquisto di un immobile (il cosiddetto «atto di compravendita»), l’acquirente deve sostenere un carico fiscale non indifferente. La voce più elevata è l’Iva, quando si compra da azienda, o l’imposta di registro, quando si compra da privati. Poi, ci sono l’imposta ipotecaria e quella catastale.

Ebbene, la legge consente, a chi non possiede altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare, di ottenere degli sconti sulle tasse. In particolare:

  • per gli acquisti di immobili da privati, si paga l’Imposta di registro al 2% (anziché al 9%), l’imposta ipotecaria di 50 euro (anziché in misura proporzionale al valore del bene) e l’imposta ipocatastale di 50 euro (anziché in misura proporzionale);
  • per gli acquisti di immobili da azienda, si paga l’Iva al 4% (anziché al 10%), l’imposta ipotecaria di 200 euro (anziché in misura proporzionale al valore del bene) e l’imposta ipocatastale di 200 euro (anziché in misura proporzionale).

Condizioni agevolazioni prima casa

Per ottenere il bonus prima casa è necessario:

  • che l’immobile da acquistare sia adibito a civile abitazione e non sia considerabile di lusso ossia accatastato nelle categorie A/8 e A/9;
  • non essere proprietari, neanche per quote, di altri immobili siti nello stesso Comune ove si trova l’abitazione da acquistare. In caso contrario, l’immobile anteriore va venduto o donato prima del nuovo rogito;
  • non possedere un altro immobile già acquistato con il bonus prima casa. In caso contrario, l’immobile va venduto o donato entro 12 mesi dal nuovo rogito;
  • fissare la propria residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile da acquistare, entro 18 mesi dal rogito.

Con riferimento a quest’ultimo requisito leggi Agevolazioni prima casa: la residenza.

La legge dice che la residenza deve essere nello stesso Comune – e non necessariamente nella medesima via – ove si trova la nuova abitazione. Poiché quindi la residenza può trovarsi anche in un altro luogo dello stesso Comune, è ben possibile acquistare un immobile con le agevolazioni fiscali in commento per poi darlo in affitto.

Casa in comunione dei beni: chi deve trasferire la residenza?

Secondo la Cassazione, il contribuente può incassare i benefici sulla prima casa anche se uno solo dei coniugi trasferisce la residenza nell’immobile.

In tema di imposta di registro e dei relativi benefici per l’acquisto della prima casa – si legge nella pronuncia in commento – ai fini della fruizione degli stessi, ai sensi dell’articolo 2 della legge n. 118 del 1985, il requisito della residenza nel Comune in cui è ubicato l’immobile va riferito alla famiglia, con la conseguenza che, in caso di comunione legale tra coniugi, quel che rileva e che il cespite acquistato sia destinato a residenza familiare, mentre non assume rilievo in senso contrario la circostanza che uno dei coniugi non abbia la residenza anagrafica in tale Comune, e ciò in ogni ipotesi in cui il bene sia divenuto oggetto della comunione ai sensi dell’articolo 177 codice civile, quindi sia in caso di acquisto separato che congiunto dello stesso.

Tale principio risulta affermato già in ulteriori e precedenti pronunce della stessa Corte, tanto da potersi ritenere ormai pacifico [2].


note

[1] Cass. ord. n. 11225/2020.

[2] Cass. sent. n. 16604/2018 e n. 16335/2013.


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