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Atto pubblico modificato da scrittura privata

12 Giugno 2020
Atto pubblico modificato da scrittura privata

Una scrittura privata successiva all’atto notarile ha valore tra le parti? Può modificare l’atto notarile?

Un nostro lettore ci descrive il suo problema. Per questioni fiscali, ha intestato la casa alla compagna, pur pagandola con i soldi propri. Così, nell’atto di compravendita firmato dinanzi al notaio, l’unico titolare dell’immobile appare essere la donna. Lui però vorrebbe farle firmare una scrittura privata in cui lei riconosca la proprietà del partner quantomeno al 50%, se non addirittura integrale. Si chiede però che valore possa avere un atto del genere? Che succede in caso di atto pubblico modificato da scrittura privata? In altri termini, una scrittura privata successiva al rogito notarile e in difformità da esso può modificarlo? Cerchiamo di comprendere cosa prevede la legge.

Differenza tra atto pubblico e scrittura privata

Senza voler complicare la questione con tanti giri di parole, possiamo definire l’atto pubblico come quell’atto compiuto dinanzi a un notaio o altro pubblico ufficiale mentre la scrittura privata come il documento scritto e firmato dalle parti private, senza nessuna assistenza di terzi.

Proprio perché l’atto pubblico è compiuto da un pubblico ufficiale esso ha più forza rispetto alla scrittura privata. Difatti, nessuno può contestarne le firme se non con una procedura speciale chiamata “querela di falso”, che richiede delle prove piuttosto forti.

Invece, nella scrittura privata è possibile contestare l’autenticità della sottoscrizione in qualsiasi momento, spettando in tal caso alla controparte dimostrare invece che la firma è proprio quella del soggetto le cui generalità appaiono sull’atto.

Insomma, tutto si risolve in termini di “onere della prova”: nell’atto pubblico è chi contesta che deve dimostrare ciò che afferma, mentre nella scrittura privata avviene il contrario (chi ha apposto la firma può limitarsi solo a dire che non è la propria, spettando all’altra parte dare prova di ciò).

In generale una scrittura privata può derogare un atto pubblico?

Di solito, quando la legge prescrive una forma specifica per un determinato atto – ad esempio, l’atto pubblico – tutte le forme diverse da questa non sono valide. Ad esempio, per la vendita della proprietà di immobili o di altri diritti reali (ad esempio, l’usufrutto) è richiesto l’atto notarile; pertanto, non è possibile procedere con una scrittura privata. 

La compravendita immobiliare necessita peraltro della trascrizione nei pubblici registri immobiliari affinché produca l’effetto traslativo della proprietà. Dalle visure catastali e dalla Conservatoria deve, infatti, risultare il nome del nuovo proprietario; senza trascrizione figurerebbe proprietario ancora il venditore. 

Ciò, però, non vuol dire che l’atto di alienazione non sia valido, ma avrà valore tra le parti.

Similmente, una scrittura privata può modificare un atto pubblico ma avrà valore solo tra le parti e l’eventuale contestazione della firma seguirà le regole tipiche delle scritture private. 

La simulazione 

Quando in un contratto di compravendita risulta essere proprietario (in tutto o anche solo in parte) un soggetto diverso da quello effettivamente voluto dalle parti si realizza ciò che il diritto chiama simulazione soggettiva o anche interposizione di persona. È qualcosa di molto simile a un “prestanome”.

Il caso dell’intestazione di un immobile a un soggetto quando il titolare effettivo deve essere un altro o quando si verifica in realtà una comproprietà è un tipico caso di interposizione soggettiva. 

In questo caso:

  • il negozio simulato, ossia l’atto pubblico, è l’unico ad avere valore per i terzi. Quindi, se il proprietario apparente dovesse vendere la casa ad un terzo, l’atto sarebbe valido. In pratica, si verificherebbe il trasferimento della proprietà nonostante il contrario volere del proprietario “nascosto”;
  • il negozio dissimulato, ossia quello effettivamente voluto, non ha valore tra i terzi ma solo tra le parti. Così la scrittura privata che contiene la cosiddetta “controdichiarazione”, ossia l’effettiva intenzione degli acquirenti potrà essere fatta valere in un giudizio tra questi. 

Contrasto tra proprietari risultanti nella scrittura privata

A questo punto, nel caso in cui le parti (l’intestatario formale e il proprietario effettivo) si trovino dinanzi al tribunale per vedere riconosciute le rispettive posizioni, il giudice riconoscerà valore alla scrittura privata semplice solo tra le parti. La sentenza però potrà essere trascritta nei pubblici registri e, quindi, sarà idonea a modificare il precedente atto pubblico. Ma se nel frattempo la casa è stata venduta dall’apparente proprietario non ci sarà modo di recuperarla. Si potrà, tutt’al più, ottenere un risarcimento del danno pari al valore dell’immobile che sarebbe spettato all’effettivo titolare risultante nella controdichiarazione. 


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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