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Mancanza di agibilità dopo firma sul compromesso: ultime sentenze

12 Giugno 2020
Mancanza di agibilità dopo firma sul compromesso: ultime sentenze

Contratto preliminare (compromesso) e vendita di immobile senza certificato di agibilità: obbligo di consegna da parte del venditore. 

Una recente sentenza della Cassazione ha stabilito che è possibile risolvere il contratto preliminare (ossia il compromesso) nel caso in cui l’immobile sia senza agibilità. Questo requisito, indispensabile infatti per gli immobili ad uso abitativo, risulta essere una qualità indispensabile del bene, senza la quale questo non può svolgere la funzione che gli è propria. Ne abbiamo parlato già nell’articolo Vendita casa senza agibilità.

In questo breve articolo ci siamo occupati di raccogliere tutte le ultime sentenze in tema di mancanza di agibilità dopo la firma del compromesso, in modo da avere chiaro il quadro giurisprudenziale sull’argomento.

Mancanza di agibilità: note introduttive [1]

La Cassazione ha sempre ritenuto che il certificato di agibilità dell’immobile oggetto di compravendita sia un elemento essenziale e caratterizzante il contratto, perché l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene stesso (cfr. Cass., 14 gennaio 2019 n. 622; Id., 11 maggio 2009 n. 10820, in Giust. civ. Mass., 2009; Id, 19 dicembre 2000 n. 15969, in Giust. civ., 2001, I,1249, nonché in Foro it., 2001, I, 2574); né tale requisito giuridico — essenziale ai fini del legittimo godimento e della commerciabilità del bene — può essere sostituito dalla definizione della pratica di condono e dal rilascio della concessione o autorizzazione per le opere abusive eseguite (ovvero, ancora, dal certificato di agibilità dell’edificio ai fini della sua destinazione alberghiera) perché, in base all’art. 35 della l. 28 febbraio 1985 n. 47, la concessione o autorizzazione in sanatoria non escludono l’esigenza del certificato di abitabilità o agibilità e l’agibilità non attiene alla utilizzazione per uso abitativo, per la quale è specificamente richiesta l’abitabilità (Cass., 4 novembre 1995 n. 11521, in Corr. giur., 1996, 168 ss., con nota di G. Vannicelli,La non abitabilità “Legale” dell’immobile come causa di risoluzione della vendita immobiliare. Cfr. sul punto, anche Corte. cost., 18 luglio 1996 n. 285).

Nonostante ciò, si è anche escluso che l’abitabilità/agibilità possa incidere — in negativo — sulla validità del contratto, in quanto (a) trattasi di requisito la cui presenza non è richiesta, a pena di nullità, nelle ipotesi di trasferimenti immobiliari, né (b) l’oggetto del contratto di compravendita può ritenersi, per il solo fatto dell’assenza di tale certificato, illecito, in quanto la mancanza dell’agibilità non comporta necessariamente l’abusività della costruzione: il certificato di agibilità, infatti, non è rivolto alla tutela di interessi generali — quale quello del contrasto all’abusivismo edilizio — quanto, piuttosto, a garantire la sussistenza dei requisiti minimi per la destinazione di un immobile ad un dato utilizzo (cfr., in termini, Cass., n. 14489 del 2005; Id., n. 13117 del 2010).

La mancanza dell’agibilità si riflette, piuttosto, sulla fase funzionale del contratto (anche preliminare), avendo il venditore di un bene immobile destinato ad abitazione l’obbligo, in assenza di patti contrari, di dotare tale bene della licenza di abitabilità (Cass., 3 luglio 2000 n. 8880, in Riv. not., 2001, II, 242 ss., con nota di G. Casu,Il certificato di abilità). Ne consegue che: 1) il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra un inadempimento del venditore per consegna, secondo la giurisprudenza, di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza (Cass., 25 febbraio 2002 n. 2729; Id., 26 gennaio 2006 1514); 2) la mancanza del certificato di abitabilità, senza il quale l’immobile è, come detto, incommerciabile, legittima, in via di azione, la domanda di risoluzione del contratto di compravendita (Cass., 23 gennaio 2009 n. 1701).

Abitabilità ed agibilità dell’immobile: diritto di recesso del promissario acquirente

Si ritiene giustificato il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile che sia privo dei certificati di abitabilità o di agibilità nonché di conformità alla concessione edilizia. Infatti, l’acquirente ha interesse ad acquistare un immobile idoneo ad assolvere a funzione economico-sociale e a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto, e cioè la fruibilità e la commerciabilità del bene. Pertanto, tali certificati sono ritenuti essenziali. Inoltre, i fini della legittimità del recesso di cui all’articolo 1385 c.c., come in materia di risoluzione contrattuale, non è sufficiente l’inadempimento, ma occorre anche la verifica circa la non scarsa importanza prevista dall’articolo 1455 c.c. Il giudice tenere conto dell’effettiva incidenza dell’inadempimento sul sinallagma contrattuale e verificare se, in considerazione della mancata o ritardata esecuzione della prestazione, sia da escludere per la controparte l’utilità del contratto.

Corte di Cassazione, sezione VI – 3, Ordinanza 20 maggio 2020, n. 9226 

Rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare la compravendita definitiva di un immobile privo dei certificati di abitabilità o di agibilità e di conformità alla concessione edilizia, pur se il mancato rilascio dipenda da inerzia del Comune – nei cui confronti, peraltro, è obbligato ad attivarsi il promittente venditore – è giustificato, ancorché si tatti di fenomeno occorso anteriormente all’entrata in vigore della l. n. 47 del 1985, poiché i predetti certificati sono essenziali, avendo l’acquirente interesse ad ottenere la proprietà di un immobile idoneo ad assolvere la funzione economico sociale nonché a soddisfare i bisogni che inducono all’acquisto e, cioè, la fruibilità e la commerciabilità del bene.

Cassazione civile sez. II, 30/01/2020, n.2196

Cosa diversa dalla pattuita (aliud pro alio): vendita di immobile destinato ad abitazione e mancato rilascio della licenza di abitabilità al momento della stipula del contratto 

Nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto, poiché vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Il mancato rilascio della licenza di abitabilità, pertanto, integra un inadempimento del venditore per consegna di “aliud pro alio”, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 c.c., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità’ o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza. (Nella specie, la sentenza di merito, confermata dalla S.C., aveva ritenuto che ai promissari acquirenti non fosse dovuto alcun risarcimento del danno, in quanto la trasformazione del vano garage in tavernetta, da cui dipendeva il mancato rilascio del certificato di abitabilità per difformità dell’immobile dalla concessione edilizia, era stata eseguita a loro cura e spese).

Corte di Cassazione, sezione II, ordinanza 18 settembre 2019, n. 23265 

Truffa contrattuale e valutazione dell’intento ingannatorio

In tema di truffa contrattuale, l’elemento che imprime al fatto dell’inadempienza il carattere di reato è costituito dal dolo iniziale, che, influendo sulla volontà negoziale di uno dei due contraenti – determinandolo alla stipulazione del contratto in virtù di artifici e raggiri e, quindi, falsandone il processo volitivo -, rivela nel contratto la sua intima natura di finalità ingannatoria. (Fattispecie in cui la Corte ha ritenuto immune da censure la decisione con cui il giudice distrettuale aveva assolto gli imputati sul presupposto che l’intento ingannatorio, volto a carpire la fiducia della controparte in ordine alla stipulazione di un contratto definitivo di compravendita immobiliare, tacendo maliziosamente la crisi finanziaria dell’impresa alienante, era escluso dalla circostanza che, dopo la conclusione del preliminare, gli stessi avevano completato i lavori, si erano attivati per ottenere la regolarizzazione urbanistica e l’agibilità dell’immobile, depositando altresì l’importo pagato dagli acquirenti su conti dell’impresa).

Cassazione penale sez. II, 13/09/2019, n.39698

Difetti costruttivi e manutentivi e carenza di licenza di abitabilità determinano risoluzione del preliminare di vendita per grave inadempimento dell’alienante

L’acclarato stato di incompletezza e di degrado manutentivo, nonché i difetti costruttivi, valutati congiuntamente alla carenza di certificazione di abitabilità/agibilità dell’unità immobiliare determinano la risoluzione del contratto preliminare di vendita per grave inadempimento della promittente alienante.

Tribunale Massa, 01/02/2019, n.81

Legittimo il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di vendita di immobile privo dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia

Il rifiuto del promissario acquirente di stipulare il contratto di compravendita definitivo di un immobile privo dei certificati di agibilità, abitabilità e di conformità alla concessione edilizia, anche se il mancato rilascio dipende dall’inerzia del Comune, è giustificato in quanto l’acquirente ha interesse ad ottenere la proprietà dell’immobile idoneo ad assolvere alla funzione economico-sociale e a soddisfare bisogni che inducono all’acquisto, per cui tali certificati risultano essenziali.

Cassazione civile sez. VI, 14/01/2019, n.622

La mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore

In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la mancata consegna al compratore del certificato di abitabilità non determina, in via automatica, la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento del venditore, dovendo essere verificata, in concreto, la gravità dell’omissione in relazione al godimento e alla commerciabilità del bene.

Cassazione civile sez. VI, 11/07/2018, n.18203

La consegna del certificato di abitabilità dell’immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un’obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell’art. 1477 cod. civ., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incidente sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all’uso contrattualmente previsto. (Nella specie la S.C. ha confermato la sentenza dei giudici di merito che, tenuto conto che non era stato stipulato l’atto definitivo di compravendita, non essendo stato ancora ottenuto dal costruttore il certificato di abitabilità, avevano ritenuto giustificata la sospensione – da parte del promittente acquirente – del pagamento dei ratei di mutuo, quale legittimo esercizio della facoltà di autotutela di cui all’art. 1460 cod. civ., con conseguente rigetto della domanda di risoluzione per inadempimento, e avevano pronunziato l’esecuzione in forma specifica del contratto preliminare, pur in mancanza del predetto certificato).

Corte di Cassazione, sezione II, sentenza 16 giugno 2008, n. 16216


note

[1] Fonte: Rivista Giuridica dell’Edilizia 2019, 1, I, 221


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