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Locazioni: non spetta l’avviamento al conduttore che lascia


17 Agosto 2014
Locazioni: non spetta l’avviamento al conduttore che lascia


Alla scadenza del 12mo anno di una locazione per uso commerciale, con contatti con il pubblico, se il conduttore decide di lasciare i locali e riconsegnare spontaneamente le chiavi, ha diritto alle diciotto mensilità? E se ha effettuato lavori quali il rifacimento dell’impianto elettrico, non concordato, gli deve essere refusa la spesa in toto o in parte?

La risposta è negativa. Infatti il presupposto per il diritto all’indennità di avviamento del conduttore è che la sua attività comporti contatti diretti con il pubblico di utenti e consumatori e che la cessazione del contratto non sia dovuta al suo recesso (ancorché alla scadenza) [1].

Secondo la Cassazione [2], viene meno il diritto all’indennità di avviamento se la cessazione del rapporto sia dovuta all’iniziativa dell’inquilino o alla sua partecipazione ad una convenzione risolutoria.

Quanto ai lavori effettuati sull’impianto elettrico – salvo esame del contratto e dei lavori in concreto – il conduttore non ha diritto al rimborso. Secondo il codice civile [3] “salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata. Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un’indennità corrispondente alla minor somma tra l’importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore”.

Secondo la Cassazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore [4].


note

[1] Art. 34 della legge 392/78.

[2] Cass. sent. n. 14728/2001.

[3] Art. 1592 cod. civ.

[4] Cass. sent. n. 22986/2013.


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