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Tassazione canoni locazione non riscossi

15 Giugno 2020
Tassazione canoni locazione non riscossi

Affitto: i canoni non percepiti vanno dichiarati fino all’intimazione di sfratto solo nel caso di immobili a uso abitativo. Per quelli a uso commerciale vale la regola vecchia. 

La tassazione dei canoni di locazione non riscossi segue due vie diverse a seconda che si tratti di immobili ad uso abitativo o commerciale. 

In particolare, il cosiddetto Decreto Crescita del 2019 [1] ha modificato il Testo Unico delle Imposte sui Redditi [2], decretando un regime più conveniente per i soli contratti relativi a civili abitazioni, siglati a partire dal 1° gennaio 2020. Per questi ultimi soltanto è possibile anticipare il momento della cosiddetta detassazione. 

Per avere chiaro il discorso sulla tassazione dei canoni di locazione non riscossi dobbiamo fare un salto indietro. 

I canoni di locazione non percepiti vanno dichiarati?

Un tempo, il Testo Unico delle Imposte sui Redditi stabiliva che, anche qualora il locatore non avesse percepito dal conduttore i canoni di locazione, era comunque costretto a “dichiararli”, ossia a riportare tali importi nella dichiarazione dei redditi – come se li avesse percepiti – al fine della tassazione degli stessi. 

In buona sostanza, il padrone di casa, anche dinanzi a un inquilino moroso, doveva pagare le imposte sulla locazione per dei proventi mai riscossi. 

Per non pagare più le tasse sui canoni di locazione era necessario ottenere un provvedimento di sfratto da parte del giudice. Provvedimento che, come noto, viene emesso all’esito del ricorso per «intimazione di sfratto per morosità». Era, quindi, necessario conferire mandato a un avvocato e avviare il giudizio in tribunale. 

Perché mai questo regime che potrebbe, a prima vista, apparire ingiusto? Se è vero che le tasse si pagano solo sul reddito conseguito, perché mai in questo caso non è così? 

La ragione è semplice e prende atto del fatto che il mercato immobiliare è quello ove il nero è tanto frequente quanto difficilmente contestabile. Si è voluto evitare che le parti, pur a fronte di un contratto regolarmente registrato, potessero dar vita a patti in frode alla legge per consentire l’evasione al locatore. 

Così, per evitare che il locatore, con il consenso del conduttore, dichiarasse di non aver mai percepito nulla da quest’ultimo al solo fine di non pagare le imposte sulla locazione, gli si è imposto di dover prima agire per lo sfratto. Logico che nessun affittuario avrebbe allora acconsentito a un accordo del genere.

Tassazione dei canoni di locazione a uso abitativo non corrisposti

Senonché, tale soluzione è risultata assai svantaggiosa per i proprietari, non tenendo conto dei lunghi tempi necessari a uno sfratto. Del resto, stando così le cose, il locatore è meno propenso a concedere al conduttore un termine per pagare se, nel frattempo, è soggetto all’imposizione fiscale su somme mai ricevute. 

Ecco perché una recente riforma legislativa ha stabilito che, per i contratti firmati a partire dal 1° gennaio 2020, i canoni di locazione non incassati dal locatore non sono più assoggettati a tassazione già a partire dal momento dell’intimazione di sfratto per morosità o dell’ingiunzione di pagamento. Non c’è più bisogno quindi, come in passato, di attendere la fine del procedimento giudiziario, essendo sufficiente già la notifica della citazione per sfratto da parte del locatore. 

Questo ha generato però una discriminazione per i locatori con contratti già in essere stipulati fino al 31 dicembre 2019. Per questi ultimi, infatti, valgono le regole precedenti ossia:

  • l’assoggettamento ad imposta dei canoni, ancorché non percepiti, fino alla risoluzione del contratto;
  • la possibilità di usufruire di un credito d’imposta pari alle imposte versate sui canoni scaduti e non percepiti, a seguito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità.

Il locatore, solo dopo la conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto, potrà recuperare la maggiore imposta versata per i canoni di locazione non incassati.

Tassazione dei canoni di locazione a uso commerciale non corrisposti

Per le locazioni a uso commerciale, invece, restano in vigore le vecchie regole. Per cui, il canone di affitto di un immobile ad uso non abitativo va dichiarato anche se non percepito. La situazione non muta se l’inadempimento è accertato con sentenza di convalida di sfratto. A tali conclusioni è giunta la Commissione Tributaria Regionale del Lazio con una recente sentenza [3]. 

La Ctr rileva come il Testo Unico sulle Imposte sui Redditi preveda una deroga al generale principio di tassazione per cassa, stabilendo che i canoni di locazione immobiliare concorrono a formare il reddito indipendentemente dalla loro percezione. Come visto nel paragrafo precedente, la legge ha previsto una deroga solo per gli immobili ad uso abitativo. Ciò invece non vale per i contratti riguardanti gli immobili non abitativi. Per questi ultimi (capannoni, negozi, uffici, eccetera), la Corte Costituzionale [4] ha stabilito che l’obbligo di dichiarare i canoni sussiste sino a quando resta in vita il contratto di locazione, perché solo dal momento in cui quest’ultimo viene (per qualunque causa legale) a cessare, l’obbligazione del conduttore inadempiente acquisisce natura risarcitoria.


note

[1] Decreto Crescita n. 34/19 convertito nella legge 58/19.

[2] Art. 26 del Tuir (Testo unico delle Imposte sui Redditi).

[3] CTR Lazio, sent. n.  5496/06/2019.

[4] C. Cost. sent. n. 362/2000.


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