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Si può vietare la canna fumaria a un condomino?

16 Giugno 2020
Si può vietare la canna fumaria a un condomino?

Limiti all’uso del muro perimetrale dell’edificio in condominio: i poteri dei condomini di far salire tubi, cavi e altre condutture sulla facciata. 

Uno dei condomini dell’edificio in cui vivi intende realizzare un nuovo impianto di climatizzazione caldo/freddo all’interno del proprio appartamento; per questo, ha anticipato all’amministratore l’intenzione di realizzare una canna fumaria che attraversi tutta la facciata dell’edificio, raggiungendo il tetto. 

L’opera creerà un forte stacco, sia di colore che di linee, rispetto all’originaria facciata, tanto che qualcuno, in assemblea, ha paventato che possa trattarsi di una violazione del decoro architettonico. Così è stata indetta una riunione di condominio per impedire i lavori. È legittimo un operato del genere? Si può vietare la canna fumaria a un condomino?

La questione è stata analizzata dal tribunale di Roma [1] in una recente sentenza. Ecco cosa è stato detto in questa e in tante altre simili occasioni in merito alla canna fumaria in condominio.

Cos’è la canna fumaria?

Se ancora non lo sai, ecco cos’è la canna fumaria. Si tratta di una costruzione – di norma realizzata con materiali refrattari o acciaio inox – che serve a dirigere verso l’esterno rispetto agli appartamenti in condominio tutti i fumi derivanti da una combustione. Il caso emblematico è lo scarico di camini e stufe a pellet, ma ben potrebbe trattarsi anche dello scarico degli odori e dei fumi di pizzerie e panifici posti al piano terra. 

Il decreto legge n. 63 del 2103 impone a tutti gli impianti di scaricare fumi, gas e calori sul tetto dell’edificio; invece, gli impianti anteriori al 2013 possono ancora scaricare sulla parete dell’edificio.

Dunque, la canna fumaria inizia il proprio percorso dalla finestra o dal balcone di uno degli appartamenti privati e, appoggiandosi sulla parete dell’edificio condominiale, raggiunge il tetto o il lastrico solare (ossia la sommità dell’edificio stesso) per scaricare lì il fumo o il gas.

Si può installare una canna fumaria sul muro del palazzo?

Le pareti del palazzo su cui viene fissata la canna fumaria rientrano tra le cosiddette “parti comuni”, ossia sono di proprietà di tutti i condomini. Pertanto, ai sensi dell’articolo 1102 cod. civ., di esse si può fare un libero uso, a condizione che non se ne modifichi la destinazione e non si impedisca agli altri condomini di fare altrettanto. In più, è necessario non alterare l’estetica dell’edificio e il decoro architettonico.

La realizzazione di una canna fumaria rispetta tutti questi paletti. E difatti:

  • la facciata dell’edificio serve, non solo da protezione degli appartamenti contro gli agenti atmosferici, ma anche a rendere gli stessi fruibili e confortevoli; quindi, è indubbio che si possa sfruttare il muro maestro del palazzo condominiale per far salire sul tetto cavi, tubi e altri impianti necessari al miglior godimento delle unità immobiliari;
  • le dimensioni della canna fumaria sono, di norma, molto modeste e non impediscono quindi che sulla facciata del palazzo ve ne siano più di una;
  • da ciò deriva anche che la canna fumaria non altera sensibilmente le linee originarie dell’edificio e quindi non ne viola il decoro architettonico. Per togliere ogni dubbio in merito, tuttavia, in caso di contrasti, si potrà ricorrere al giudice che nominerà un consulente tecnico d’ufficio (il cosiddetto CTU), il quale valuti l’impatto dell’opera sullo stabile.

Si può installare una canna fumaria in condominio?

Detto ciò, sarà intuitivo comprendere come l’installazione di una canna fumaria in condominio sia considerata attività pienamente lecita, che non necessita di alcuna autorizzazione da parte dell’assemblea o dell’amministratore. A quest’ultimo bisognerà tuttavia comunicare l’avvio dei lavori.

Solo un regolamento di condominio approvato all’unanimità potrebbe disporre diversamente e vietare la realizzazione di canne fumarie. Non è quindi sufficiente un regolamento approvato a semplice maggioranza.

Si può impedire a un condomino di installare una canna fumaria?

Quali poteri ha, in tutto questo, l’assemblea di condominio? In assenza di un divieto contenuto in un regolamento “contrattuale” (ossia voluto dall’unanimità), possono i condomini deliberare un divieto all’installazione della canna fumaria? Assolutamente no, e la conferma proviene dalla sentenza citata in apertura [1]. Secondo tale pronuncia infatti è nulla la delibera con la quale l’assemblea condominiale, invocando l’alterazione del decoro architettonico, vieta ad un condòmino di installare sulla facciata condominiale una canna fumaria. E ciò tanto più se, sul fabbricato, vi sono già interventi plurimi di carattere disomogeneo. 

Nel caso di specie, la consulenza tecnica d’ufficio disposta dal tribunale nel corso del giudizio aveva escluso l’esistenza di motivi ostativi all’installazione della canna fumari a e qualsiasi pregiudizio del decoro architettonico in quanto sulle facciate del condominio vi erano già stati interventi e/o installazioni di carattere disomogeneo che alteravano l’aspetto storico-architettonico dell’edificio (scalda acqua, caldaie e unità esterne di climatizzazione, stendi panni di varia natura, tende parasole di vario colore tettoie rigide). Pertanto, il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda del proprietario del locale e dichiarata nulla la delibera impugnata in quanto lesiva del diritto di quest’ultimo all’utilizzazione del muro perimetrale comune ai sensi dell’articolo 1102 del Codice civile, non alterando l’installazione della canna fumaria la naturale e precipua destinazione di sostegno dell’edificio condominiale e non impedendo agli altri partecipanti di fare uguale uso del muro comune.


note

[1] Trib. Roma, sent. n. 5303/2020 del 17.03.2020. 


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