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Prima casa senza residenza

16 Giugno 2020
Prima casa senza residenza

Bonus prima casa ed esenzione Imu: le agevolazioni fiscali collegate alla residenza. 

Un lettore ci chiede se sia possibile avere una prima casa senza residenza. Il quesito, per come genericamente formulato, non ci consente di comprendere il problema specifico, ragion per cui dovremo fare un discorso ampio, adattabile a qualsiasi caso.

In linea teorica, è lecito avere una prima casa senza residenza ma bisogna stare attenti a una serie di questioni che riguardano sia l’aspetto fiscale che penale. Perciò bisogna innanzitutto chiarire cosa si intende per prima casa e cosa invece con residenza. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la prima casa

Se dovessimo attenerci al vocabolario italiano, la prima casa è quella che viene acquistata per prima. Poiché nulla esclude che una persona possa avere più immobili di proprietà, la “prima casa” sarà sempre la stessa, perché comprata prima delle altre. 

In realtà, quando si parla di agevolazioni fiscali, si usa spesso la parola “prima casa” in modo indiscriminato e improprio, per riferirsi all’immobile oggetto dei bonus. Tuttavia, a volte si intende per “prima casa” l’unica abitazione situata nel luogo di residenza del contribuente; in altri casi, per “prima casa” si intende la dimora abituale del contribuente. 

Tutto ciò rischia di far cadere in errore il contribuente. Sicché, sarà bene fare un passo indietro e spiegare quali sono i bonus fiscali collegati alla casa.

I bonus fiscali sulla prima casa

Con riferimento alla casa, la legge prevede due bonus:

  • il cosiddetto bonus prima casa ossia l’agevolazione fiscale che prevede un netto sconto sulle imposte che si versano all’atto della compravendita;
  • l’esenzione Imu.

Qui di seguito li vedremo singolarmente.

Bonus prima casa

Il bonus prima casa scatta al momento del rogito, ossia della stipula dell’atto di acquisto, e ne beneficia l’acquirente (il soggetto tenuto cioè a versare le imposte sull’atto). 

Questo bonus comporta un sostanzioso sconto sulle imposte relative al trasferimento dell’immobile:

  • chi acquista da una ditta, versa l’Iva al 4% anziché al 10%, mentre l’imposta ipotecaria, catastale e di registro sono in misura fissa pari a 200 euro l’una;
  • chi acquista da privato, versa l’imposta di registro al 2% anziché al 9%, mentre l’imposta ipotecaria e di registro sono in misura fissa pari a 50 euro l’una.

Per godere di tali sconti però è necessario:

  • non avere altre abitazioni in precedenza acquistate con il bonus prima casa. In ipotesi contraria, l’immobile precedente andrà venduto o donato entro 1 anno dal nuovo acquisto;
  • non avere altre abitazioni nello stesso Comune ove si trova quello da acquistare. In caso contrario, l’immobile precedente andrà venduto o donato prima del nuovo acquisto;
  • trasferire la propria residenza, entro 18 mesi dal rogito, nello stesso Comune ove si trova il nuovo immobile. Ciò non impone la residenza proprio nell’immobile nuovo, ben potendo trovarsi in un’altra via del medesimo territorio urbano. 

Possibile il bonus prima casa senza residenza?

Alla luce di quanto appena detto, non è possibile ottenere il bonus prima casa senza fissare, entro 18 mesi dal rogito, la residenza nel Comune ove si trova il nuovo immobile appena comprato. Tuttavia, è possibile ottenere detta agevolazione fiscale se la residenza viene collocata in una via diversa del medesimo Comune. In questo modo, è ben possibile acquistare una casa senza andarci a vivere, solo per darla in affitto, e nello stesso tempo avere il bonus prima casa.

La residenza non può essere trasferita da tale Comune per almeno 18 mesi dal rogito. Dopodiché, la si può cambiare anche in un altro Comune senza perdere l’agevolazione fiscale.

Esenzione Imu

L’attuale legge esclude l’obbligo di versare l’Imu sull’immobile ove:

  • il contribuente e la sua famiglia risiedono;
  • il contribuente e la sua famiglia dimorano abitualmente (ossia vi vivono per gran parte dell’anno).

Devono essere presenti entrambi i requisiti.

Più che un beneficio sulla “prima casa” bisogna quindi parlare di un beneficio sulla dimora abituale. Se la residenza è fissata in un altro luogo si perde tale beneficio.

A differenza del bonus prima casa, l’esenzione Imu: 

  • richiede la fissazione della residenza proprio nell’immobile in questione (abbiamo visto che per il bonus prima casa è sufficiente la residenza all’interno dello stesso Comune ma non per forza nell’immobile beneficiato);
  • cessa non appena si trasferisce la residenza in un altro immobile (abbiamo visto che per il bonus prima casa è sufficiente che la residenza nel Comune sia stabile solo per 18 mesi, senza che il successivo trasferimento faccia venire meno i benefici fiscali).

Possibile l’esenzione Imu senza residenza?

L’esenzione Imu senza residenza non è possibile. Il solo requisito della dimora abituale infatti non è sufficiente. 

Prima casa senza residenza

Tornando al quesito di partenza. È possibile la prima casa senza residenza ma:

  • il titolare non può godere dell’esenzione Imu;
  • il titolare può godere del bonus prima casa se la residenza viene trasferita in un altro Comune non prima di 18 mesi dal rogito.

Residenza non vera e responsabilità penale

Si ricorda che, per legge, ogni cittadino deve essere reperibile. Il che significa che non è possibile fornire un luogo di residenza fittizio. La residenza deve per forza coincidere con la dimora abituale ossia il luogo ove il contribuente vive per gran parte dell’anno. Chi fornisce all’anagrafe un indirizzo di comodo può essere incriminato per falso in atto pubblico (l’anagrafe comunale è infatti un atto pubblico).



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5 Commenti

  1. Cortesemente, l’ultimo paragrafo di questo articolo dice testualmente: “Si ricorda che, per legge, ogni cittadino deve essere reperibile.”.
    Io Vi chiedo solamente: posso sapere quale è la legge che lo stabilisce? Cioè, numero e data della legge, solo questa indicazione.
    Io Vi chiedo risposta solo se non si tratta di una consulenza.

  2. Salve, per chi ha un appartamento solo, non ha la residenza dentro ma dopo 10 anni la residenza in un paese diverso, quindi appartamento non abitabile perché non ho più soldi per finirlo, sto in affitto, non posso fare la residenza quindi devo pagare le tasse come seconda casa?

    1. Leggi i nostri articoli:
      -Cambio residenza: tempi https://www.laleggepertutti.it/279192_cambio-residenza-tempi
      -Residenza: come toglierla https://www.laleggepertutti.it/245492_residenza-come-toglierla
      -Modulo autocertificazione residenza https://www.laleggepertutti.it/275638_modulo-autocertificazione-residenza
      -Residenza: dove conviene? https://www.laleggepertutti.it/273759_residenza-dove-conviene

      Per sottoporre il tuo caso specifico all’attenzione dei professionisti del nostro network, puoi richiedere una consulenza legale cliccando qui https://www.laleggepertutti.it/richiesta-di-consulenza

  3. Buona sera, siamo marito e moglie in separazione dei beni. Finora abbiamo vissuto nella prima casa intestata solo alla moglie. Ora il marito ha acquistato una prima casa in altro comune. Entro 18 mesi il marito deve trasferire la residenza in questa nuova casa per avere il bonus prima casa mentre la moglie resta in quella attuale. Essendo sposati mi hanno detto che non è possibile avere 2 residenze diverse (se non nello stesso comune o in un comune nel quale si presta lavoro che non è il nostro caso). Mio marito ha problemi allergici dove abitiamo e il trasferimento è dovuto a questo. Se dovesse trarre benefici in futuro potrei trasferirmi anche io ma per il momento solo lui…. come fa ad ottenere la residenza in questa nuova casa? Grazie

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