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Pentimento dopo acquisto casa

27 Agosto 2020 | Autore:
Pentimento dopo acquisto casa

Si può annullare un contratto di acquisto abitazione? L’errore sul prezzo è rilevante? Cosa fare nell’ipotesi di inganno del venditore?

Nella vita di una persona ci sono solo alcuni momenti che restano indelebili nella memoria per via della loro importanza: il matrimonio, la nascita di un figlio, la laurea, il conseguimento di un risultato lavorativo molto importante, l’acquisto della prima casa. Ecco: proprio quest’ultimo evento, subito dopo la scelta del coniuge, è quello che potrebbe dar luogo ai maggiori ripensamenti. Il problema è che mentre per il matrimonio c’è sempre rimedio (separazione e poi divorzio), lo stesso non può dirsi per la compravendita di un immobile: in ipotesi del genere, infatti, ci si può liberare del contratto solamente al ricorrere di determinate circostanze. Cosa fare se ti sei pentito della casa che hai appena acquistato?

Certo, si tratta di una situazione non facile, nella quale può trovarsi chiunque nonostante attenta valutazione fatta prima di firmare. Un immobile può nascondere dei difetti di cui non si era a conoscenza, magari perché taciuti dal venditore oppure perché non conosciuti nemmeno da lui. Molte volte, poi, il pentimento per l’acquisto di una casa deriva non tanto dalle qualità intrinseche dell’immobile, quanto da circostanze esterne: pensa all’abitazione nei pressi della quale apra una discoteca. Con questo articolo cercheremo di capire quando è possibile recedere dal contratto di acquisto della casa.

Contratto acquisto casa: cos’è?

Il contratto di acquisto di una casa non è altro che un contratto di compravendita con cui l’acquirente, verso il corrispettivo di un prezzo, diventa il proprietario di un immobile [1].

La compravendita di un immobile deve rispettare determinate regole formali: non è possibile, ad esempio, concludere un contratto con cui si acquista una casa limitandosi a una stretta di mano tra acquirente e venditore.

Il contratto di acquisto di una casa deve necessariamente rivestire una forma scritta e, per la precisione, deve essere redatto  da un pubblico ufficiale abilitato: il notaio.

Preliminare di vendita: cos’è?

Quando si compra una casa è difficile che si stipuli direttamente il contratto definitivo di acquisto: in genere, le parti compiono un passaggio intermedio che assume il nome di contratto preliminare.

Il contratto preliminare è un accordo vincolante con cui le parti si impegnano a stipulare un futuro contratto definitivo che, una volta perfezionato, sostituirà il primo.

il contratto preliminare è nullo se non è stipulato nella stessa forma che la legge prescrive per il contratto definitivo [2].

Dunque, poiché il contratto di acquisto di una casa deve rivestire la forma scritta, anche il preliminare di vendita di abitazione dovrà assumere la medesima forma.

Preliminare per acquisto casa: a cosa serve?

Il contratto preliminare per l’acquisto di una casa è molto utile per svariate ragioni:

  • stabilisce un punto di arrivo delle trattative, rimandando ad una data futura la stipula dell’accordo definitivo;
  • permette il controllo delle sopravvenienze, consentendo alle parti di impegnarsi provvisoriamente in attesa che siano definiti tutti gli aspetti dell’affare da concludere, ovvero di fronteggiare eventuali cambiamenti successivi alla stipulazione del preliminare senza dover ricorrere all’impugnazione del contratto. Pensa alle parti che concludono un preliminare, impegnandosi a stipulare il definitivo nel momento in cui l’oscillazione dei prezzi sul mercato sia cessata, in modo tale da raggiungere un accordo sul prezzo conveniente per tutti;
  • consente di avere maggiore sicurezza sulle condizioni da stabilire nel contratto definitivo: pensa a chi non sia sicuro della consistenza patrimoniale della controparte e voglia prendere tempo per effettuare ulteriori controlli.

Pentimento dopo acquisto casa: cosa fare?

Cosa succede se, dopo aver sottoscritto il contratto preliminare oppure il rogito notarile di compravendita definitiva l’acquirente si pente di aver effettuato l’acquisto? È possibile tornare indietro e annullare l’accordo?

In linea di massima, ogni contratto ha forza di legge tra le parti [3]: ciò significa che non è possibile sottrarsi all’impegno assunto, se non in presenza di valide ragioni giuridiche.

In genere, è possibile annullare un contratto di acquisto casa solamente in presenza di determinati vizi dell’accordo: pensa, ad esempio, al venditore che abbia fatto violenza all’acquirente, oppure al contratto stipulato dal minorenne o da persona incapace di intendere e di volere.

Nel caso di pentimento dell’acquisto della casa è possibile che il rimorso provenga da un’errata valutazione del prezzo dell’immobile oppure delle sue condizioni, oppure ancora dall’inganno della controparte, il quale ha imbonito l’acquirente con le sue chiacchiere. In casi del genere, come comportarsi? Vediamo cosa dice la legge.

Acquisto casa: pentimento per errore sul prezzo

Una delle cause di pentimento nel caso di acquisto di una casa può essere l’errore sul prezzo pagato, cioè l’errore sulla valutazione dell’immobile.

Pensa a colui che acquisti a un prezzo esagerato un immobile che si rivela poi ben al di sotto delle aspettative, oppure a chi, avendo letto male il costo, firma il contratto pensando si tratti di una cifra irrisoria. In ipotesi del genere, si può annullare il contratto di acquisto di una casa?

Devi sapere che la legge consente di annullare un contratto nel caso in cui il consenso prestato sia frutto dell’errore di una delle parti. A determinate condizioni, però.

L’annullabilità del contratto per errore ricorre quando la parte ha prestato il proprio consenso a causa di una falsa o distorta rappresentazione della realtà di fatto (errore di fatto) o giuridica (errore di diritto); in poche parole, se non ci fosse stato l’errore il contraente non avrebbe aderito al contratto, oppure lo avrebbe fatto a condizioni differenti.

L’errore (a cui è equiparata l’ignoranza) giustifica l’annullamento del contratto solamente se è essenziale, cioè se cade su un elemento fondamentale del negozio giuridico (ad esempio, sul suo oggetto, sull’identità della controparte, ecc.), tale da essere determinante ai fini del consenso, e se è astrattamente riconoscibile dall’altro contraente, nel senso, quindi, che si è trattato di un errore palese [4].

Dunque, il pentimento per l’acquisto di una casa può avere un risvolto giuridico solamente se la scelta di stipulare il contratto derivi da un errore essenziale: ad esempio, l’acquirente pensava di comprare una casa al centro di Roma mentre è nella provincia di Frosinone.

L’errore sul prezzo può comportare l’annullamento del contratto? Purtroppo no: chi ha letto male il costo della casa all’interno del contratto non potrà invocare l’annullamento del contratto oramai firmato.

La Corte di Cassazione [5] ha escluso che si possa parlare di un errore suscettibile di provocare l’annullamento del contratto, quando riguarda il valore economico del bene oggetto del medesimo.

Annullamento per errore sulla scelta della casa

In linea di massima, la valutazione errata della casa non comporta l’annullamento del contratto. Al contrario, se l’errore riguarda l’oggetto stesso della compravendita, se è stato essenziale ai fini della determinazione a contrarre e tale errore era facilmente riconoscibile anche da controparte, allora si potrà chiedere l’annullamento del negozio giuridico.

Tizio crede di comprare una casa in campagna, con tanto di terreno circostante per le proprie colture. In realtà, sta acquistando un’abitazione in centro città.

In un caso come quello esemplificato, sarebbe in teoria possibile chiedere l’annullamento del contratto, visto che l’errore dell’acquirente cade su un elemento essenziale dello stesso, cioè sul suo oggetto (pensava di comprare un immobile invece era tutta un’altra cosa).

Se l’errore deriva dall’inganno altrui, allora il contratto potrà essere annullato per dolo. Vediamo di cosa si tratta.

Annullamento acquisto casa per inganno

L’annullabilità del contratto di acquisto casa ricorre anche quando il consenso di una delle parti è stato carpito con l’inganno, al fine di danneggiarlo [6].

Il dolo deve essere stato determinante nella formazione del consenso della persona. Nel caso di acquisto di una casa, il raggiro della controparte deve essere tale da indurre in totale errore l’acquirente: si pensi al venditore che, sapendo che l’acquirente non può recarsi di persona per visionare l’immobile, alleghi finta documentazione e false planimetrie, spacciando l’abitazione per quello che non è.

Per la legge, il dolo (cioè, l’inganno) è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe contrattato.

Quando i raggiri sono stati usati da un terzo, il contratto è annullabile se essi erano noti al contraente che ne ha tratto vantaggio.

Se i raggiri non sono stati tali da determinare il consenso, il contratto è valido, benché senza di essi sarebbe stato concluso a condizioni diverse; ma il contraente in mala fede risponde dei danni [7].

È il classico caso del venditore che, esagerando le qualità del bene che intende vendere, riesce a spuntarla con un prezzo maggiore. In un caso del genere, se l’acquirente avrebbe comunque stipulato il contratto, ma a condizioni diverse (un prezzo minore, ad esempio), il contratto è valido comunque, anche se il venditore deve risarcire i danni.

Pentimento acquisto casa: come annullare il contratto?

L’annullabilità del contratto di acquisto di un immobile possiede le seguenti caratteristiche:

  • l’azione per far valere l’annullamento di un contratto viziato deve essere proposta entro cinque anni, che decorrono dal momento in cui è stato scoperto l’errore oppure il dolo [8];
  • può essere richiesta solamente dalla parte nel cui interesse è posta (ad esempio, dalla persona ingannata) [9]. Non è, pertanto, rilevabile d’ufficio dal giudice;
  • è convalidabile, nel senso che colui che può far valere l’annullabilità del contratto può sanare il vizio e mettere al sicuro gli effetti fino a quel momento prodotti [10];
  • se pronunciata, cancella retroattivamente gli effetti prodotti, invalidando l’intero contratto.

note

[1] Art. 1470 cod. civ.

[2] Art. 1351 cod. civ.

[3] Art. 1373 cod. civ.

[4] Art. 1428 cod. civ.

[5] Cass., sent. n. 5139/2003.

[6] Art. 1439 cod. civ.

[7] Art. 1440 cod. civ.

[8] Art. 1442 cod. civ.

[9] Art. 1441 cod. civ.

[10] Art. 1444 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


1 Commento

  1. Quante volte mi è capitato, ma alla fine mi sono sempre tenuta tutto perché si trattava di abbigliamento oppure oggettistica di poco prezzo, perché acquisto alle occasioni e poi in preda agli sconti mi capita di comprare ciò di cui non ho bisogno e pentirmene. Ma ripeto si tratta di pochi soldi che poi alla fine, se non ti piace più una cosa puoi sempre valutare se regalarla a qualche tuo amico o parente oppure regalarla ai meno fortunati

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