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Ho comprato la casa sbagliata

19 Giugno 2020 | Autore:
Ho comprato la casa sbagliata

Contratto compravendita immobile: cos’è e come funziona la trascrizione? Quando si può annullare l’acquisto della casa per errore o inganno?

L’abitazione ove si vivrà con tutta la famiglia può essere l’acquisto di una vita intera; le mura domestiche sono quelle in cui conservare gli avvenimenti più importanti della propria esistenza, il luogo ove si desidera tornare dopo un lungo viaggio, una trasferta di lavoro o, semplicemente, una dura giornata. Deve essere davvero frustrante allora sapere di aver comprato la casa sbagliata.

Nonostante le trattative, lunghe ed estenuanti, i sopralluoghi, il preliminare sottoscritto e il rogito notarile, l’immobile in cui ti sei trasferito è per te motivo di grande rimorso. Perché qualcuno dovrebbe pentirsi dell’acquisto della propria casa? I motivi sono tanti: guasti e difetti non segnalati inizialmente, vicini di casa intollerabili, rumori provenienti dal pub o dalla discoteca che si trovano nei paraggi. Insomma: le ragioni per cui pentirsi di aver comprato una casa sono almeno pari a quelle che spingono una persona a effettuare l’acquisto. Il problema è che un immobile non si compra ogni giorno: l’accordo preso con il venditore è vincolante e può essere sciolto solo in determinate circostanze. Quali? Cosa è possibile fare se hai comprato la casa sbagliata? Vediamo cosa dice la legge e come va in aiuto dell’acquirente pentito.

Atto di acquisto immobile: cos’è?

L’acquisto di un immobile avviene mediante contratto di compravendita immobiliare, cioè con contratto, da stipularsi obbligatoriamente in forma scritta, con il quale le parti, rispettivamente venditore e acquirente, trasferiscono la proprietà dell’immobile e, in particolare, della casa.

Poiché, di norma, un bene immobile ha un valore piuttosto elevato, il suo acquisto avviene mediante una speciale procedura che consente all’acquirente di effettuare la compravendita in sicurezza.

Acquisto casa, atto pubblico e trascrizione

Secondo il codice civile [1], devono farsi per atto pubblico o per scrittura privata, sotto pena di nullità, i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili.

Dunque, chi intende acquistare o vendere una casa non può sancire l’accordo con una stretta di mano o una telefonata: occorre per forza un atto scritto.

Secondo la legge, questo atto scritto non deve necessariamente rivestire la forma dell’atto pubblico, cioè dell’atto redatto da un pubblico ufficiale (il notaio, ad esempio): è sufficiente anche una scrittura privata, cioè un contratto preparato e sottoscritto direttamente dalle parti interessate e quindi, nel nostro caso, dall’acquirente e dal venditore.

Il problema, però, è che l’atto di acquisto di un immobile deve essere trascritto nei registri pubblici tenuti presso la conservatoria affinché possa produrre effetti anche nei confronti dei terzi estranei alla compravendita.

La trascrizione è quell’adempimento (in genere demandato a un pubblico ufficiale, il notaio) che serve a portare a conoscenza di terzi una determinata operazione giuridica.

Non a caso, la trascrizione è considerata una forma di pubblicità giuridica a tutti gli effetti: ciò che viene trascritto deve ritenersi conosciuto da tutti, anche se poi nessuno si è preso effettivamente la briga di andare a controllare.

Dunque, grazie alla trascrizione è possibile far valere l’efficacia di un fatto o di un atto anche a coloro che non hanno preso parte all’operazione giuridica. Riprendiamo l’esempio fatto in precedenza.

Grazie alla compravendita effettuata, Tizio è divenuto proprietario dell’immobile che prima era di Caio. Ora, chiunque dovesse essere interessato all’acquisto dello stesso dovrà rivolgersi a Tizio, nuovo proprietario, e non più al vecchio titolare. Se però la compravendita non fosse stata trascritta dal notaio all’interno dei registri della conservatoria, Caio sarebbe ancora legittimato a vendere l’immobile, nonostante l’abbia già ceduto a Tizio.

La trascrizione di un atto, dunque, rende lo stesso opponibile ai terzi, i quali non potranno giustificarsi dicendo di non averne avuto conoscenza. In caso di sua omissione, l’atto, pur rimanendo valido ed efficace tra le parti, non può essere opposto ai terzi.

Il punto è che la legge consente la trascrizione solamente degli atti pubblici e delle scritture provate autenticate (oltre che delle sentenze) [2]. Ecco allora perché per l’acquisto di una casa serve il rogito notarile: il notaio può autenticare le firme poste in calce alla scrittura privata, oppure (come avviene quasi sempre), ha cura di formare direttamente l’atto pubblico con cui il venditore cederà l’immobile all’acquirente, assumendosi poi l’incarico di effettuare la trascrizione dell’atto presso la conservatoria.

Tizio acquista da Caio un’abitazione in pieno centro città. Perfezionato il rogito, il notaio si reca presso la conservatoria dei registri immobiliari per effettuare la trascrizione della compravendita. Da quel momento in poi, l’acquisto è efficace e opponibile verso tutti.

Comprare casa: perché serve l’atto pubblico?

Ma non è solamente questo: per quanto la compravendita immobiliare si produca con il semplice scambio di consensi, le operazioni precedenti e successive volte a consentirla sono obiettivamente gravose e complesse da fare ritenere indispensabile il ricorso ad un professionista quale, per l’appunto, un notaio.

Dunque, l’acquisto di una casa può avvenire mediante semplice scrittura privata che non necessiterebbe dell’intervento di terzi (oltre al compratore e al venditore) se non all’atto dell’autentica delle firme, ai fini della trascrizione.

Considerando però la complessità e la delicatezza del tipo di transazione, dove ogni errore od omissione può costare veramente caro, è prassi rivolgersi ad un notaio anche per la stesura dei vari atti (compromesso e rogito) nella forma di atto pubblico, delegando a quest’ultimo i controlli di rito e la successiva trascrizione.

Acquisto casa sbagliata: perché è difficile tornare indietro?

Ecco perché se hai comprato una casa sbagliata o, comunque, non adatta a te, tornare sui tuoi passi è estremamente difficile: una compravendita immobiliare non si fa così, su due piedi, ma è frutto di un lungo percorso, spesso peraltro intervallato da un primo step rappresentato da un contratto preliminare.

Pentirsi dell’acquisto della casa e porre nel nulla l’accordo implica l’annullamento di un contratto che spesso complesso e preceduto da lunga trattativa. Peraltro, quando il contratto di compravendita è stato integralmente redatto dal notaio (sotto forma di atto pubblico, dunque), sarà davvero ben difficile (se non impossibile) ottenere l’annullamento dell’accordo.

Diverso è il caso se il notaio si è solo limitato ad autenticare le firme: in un’ipotesi del genere, il contenuto dell’accordo è frutto dell’incontro delle volontà delle parti, una delle quali potrebbe aver in qualche modo abusato dell’altra. Vediamo di che si tratta.

Acquisto casa: quando si può annullare?

Il codice civile italiano consente di annullare un contratto, entro il termine di cinque anni dalla sua conclusione (ovvero, dalla scoperta dell’errore o del raggiro), quando ricorrono particolari circostanze.

In genere, l’annullamento scatta nel momento in cui una delle parti è stata vittima dell’altra per via della propria condizione: pensa ad esempio alla compravendita stipulata da un minorenne o da persona incapace di intendere e di volere.

In altre circostanze, l’annullamento deriva dall’approfittamento dell’errore altrui, oppure dall’inganno o dalla violenza esercitata nei confronti del contraente. Altre volte, è possibile rescindere il contratto per via dell’evidente squilibrio tra le prestazioni (ad esempio, prezzo troppo elevato rispetto al reale valore del bene ceduto).

Se pensi di aver acquistato la casa sbagliata, le cause di annullabilità del contratto che potresti invocare sono sostanzialmente due: l’errore in cui sei incorso nello stipulare il contratto e il raggiro del venditore.

In entrambi i casi, è difficile (o perfino impossibile) che ciò sia avvenuto in presenza di un atto pubblico; è possibile, invece, che una di queste cause di annullabilità sussista in una scrittura privata semplice.

Vediamo quando potresti (in teoria) annullare il contratto con cui hai acquistato la casa sbagliata.

Errore nell’acquisto della casa

Un primo motivo di annullabilità dell’acquisto della casa sbagliata può essere l’errore sull’immobile. Cosa si intende per errore?

L’annullabilità di un contratto per errore ricorre quando la parte ha prestato il proprio consenso a causa di una falsa o distorta rappresentazione della realtà di fatto (errore di fatto) o giuridica (errore di diritto); in poche parole, se non ci fosse stato l’errore il contraente non avrebbe aderito al contratto, oppure lo avrebbe fatto a condizioni differenti.

L’errore (a cui è equiparata l’ignoranza) giustifica l’annullamento del contratto solamente se è essenziale, cioè se cade su un elemento fondamentale del negozio giuridico (ad esempio, sul suo oggetto, sull’identità della controparte, ecc.), tale da essere determinante ai fini del consenso, e se è astrattamente riconoscibile dall’altro contraente, nel senso, quindi, che si è trattato di un errore palese del quale s’è approfittata la controparte [3].

L’errore sul prezzo può comportare l’annullamento del contratto? Purtroppo no: chi ha letto male il costo della casa all’interno del contratto non potrà invocare l’annullamento del contratto oramai firmato.

La Corte di Cassazione [4] ha escluso che si possa parlare di un errore suscettibile di provocare l’annullamento del contratto, quando riguarda il valore economico del bene oggetto del medesimo.

Dunque, l’acquisto di una casa sbagliata può avere un risvolto giuridico solamente se la scelta di stipulare il contratto derivi da un errore essenziale: ad esempio, l’acquirente pensava di comprare una casa al centro di Milano mentre è nel cuore di Bergamo, oppure crede di acquistare una villetta a pianterreno che gli consente un facile accesso mentre, in realtà, si tratta di appartamento all’ultimo piano del condominio.

Dunque, più di acquisto sbagliato, si deve trattare dell’acquisto della casa sbagliata, cioè di una che non si voleva.

In realtà, è difficile immaginare che ciò possa accadere: di norma, infatti, prima di comprare una casa si fa un sopralluogo o per lo meno si ottengono gli estremi catastali.

Tuttavia, in un’ipotesi estrema, si potrebbe pensare che l’acquirente, impossibilitato a visionare di persona l’immobile perché, ad esempio, residente all’estero, si fidi ciecamente di ciò che gli è stato detto da terzi e sottoscriva un contratto che ha ad oggetto un immobile completamente diverso da quello desiderato.

L’errore può però essere indotto dalla controparte, cioè dal venditore, il quale trae in inganno il compratore con subdole manovre. Vediamo cosa fare in questo caso.

Casa sbagliata: quando annullare il contratto per raggiro

Se l’acquisto della casa sbagliata è stato indotto dall’altrui inganno, allora è ugualmente possibile chiedere l’annullamento del contratto [5].

Affinché si possa procedere in tal senso, occorre che il dolo (cioè l’inganno) debba essere stato determinante nella formazione del consenso della persona.

Nel caso di acquisto di una casa, il raggiro della controparte deve essere tale da indurre in errore determinante l’acquirente: pensa al venditore che, sapendo che l’acquirente non può recarsi di persona per visionare l’immobile, alleghi finta documentazione e false planimetrie, spacciando l’abitazione per quello che non è.

Per la legge, il dolo è causa di annullamento del contratto quando i raggiri usati da uno dei contraenti sono stati tali che, senza di essi, l’altra parte non avrebbe contrattato.

Quando i raggiri sono stati usati da un terzo, il contratto è annullabile se essi erano noti al contraente che ne ha tratto vantaggio.

Se i raggiri non sono stati tali da determinare il consenso, il contratto è valido, benché senza di essi sarebbe stato concluso a condizioni diverse; ma il contraente in mala fede risponde dei danni [6].


note

[1] Art. 1350 cod. civ.

[2] Art. 2657 cod. civ.

[3] Art. 1428 cod. civ.

[4] Cass., sent. n. 5139/2003.

[5] Art. 1439 cod. civ.

[6] Art. 1440 cod. civ.

Autore immagine: Depositphotos.com


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