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Spese parapetto lastrico solare condominiale: chi paga?

27 Giugno 2020
Spese parapetto lastrico solare condominiale: chi paga?

A chi spettano le spese di manutenzione del parapetto del lastrico solare del mio condominio? Preciso che si tratta di un bene di proprietà privata.

Gentile cliente, a proposito degli elementi accessori che caratterizzano un lastrico solare in un condominio e delle spese di manutenzione dei medesimi, possono emergere due distinte situazioni.

C’è quella legata alla proprietà condominiale del bene. In questo caso, è pacifico che gli oneri per la riparazione di un parapetto o di una ringhiera debbano gravare su tutti i singoli proprietari in proporzione al valore millesimale dei rispettivi appartamenti.

Può accadere, invece, che la proprietà del lastrico appartenga, esclusivamente, ad un unico titolare. In questa ipotesi, valutando i pronunciamenti giurisprudenziali emessi a riguardo, è possibile rinvenire due soluzioni diverse.

Per quanto riguarda la prima, è stato affermato [1] che, allorquando si procede alla riparazione o alla manutenzione di un lastrico solare, non bisogna considerare soltanto gli interventi sulla copertura, ma anche quelli conseguenziali, strumentali ed accessori, quali il rifacimento dei parapetti o la discarica dei materiali di risulta. In questo caso, quindi, tutte queste spese vanno ripartite secondo un criterio specifico indicato dalla legge: 1/3 a carico del proprietario del lastrico; i restanti 2/3 ad onere degli altri condomini coperti dal bene [2]. Questa conclusione potrebbe essere avvallata, altresì, dal fatto che le parti in discussione (parapetti, ringhiere, ecc) esercitano una funzione connessa al decoro architettonico del fabbricato. Anche per questo motivo, le spese di riparazione andrebbero ripartite secondo quanto previsto dalla legge citata [3]. Infine potrebbe accadere che questi accessori debbano essere demoliti per consentire la ricostruzione del lastrico. Perfino in tal caso, le spese andrebbero ripartite secondo i criteri sanciti dall’art. 1126 cod. civ. [4]

Secondo, invece, un’altra ricostruzione, i parapetti non sono degli elementi che contribuiscono alla copertura offerta dal lastrico o dalla terrazza. Pertanto, quali parti avulse a tale funzione, debbono essere riparati a spese soltanto del proprietario esclusivo del bene [5].

A questo punto, avrà sicuramente capito che i due diversi orientamenti giurisprudenziali determinano incertezza, allo stato non superabile, soprattutto in prospettiva di un potenziale contenzioso. Se, infatti, manca l’accordo unanime tra i condomini sulla ripartizione di queste spese, c’è il rischio che un’eventuale azione legale successiva possa avere una conclusione diversa a seconda dell’interpretazione adottata dal magistrato invocato.

Per questa ragione sarebbe sempre preferibile una soluzione condivisa al problema. In mancanza, la via del procedimento giudiziale sarebbe inevitabile, con tutti i dubbi del caso.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avvocato Marco Borriello


note

[1] Cass. civ. n. 11449/1992

[2] Art. 1126 cod. civ.

[3] Trib. di Milano sent. del 10.02.1992

[4] Cass. civ. n. 735/2004

[5] Cass. civ. n. 15389/2000 – 2726/2002


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