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Cosa fare se la banca non vuole rinegoziare il mutuo

30 Giugno 2020 | Autore:
Cosa fare se la banca non vuole rinegoziare il mutuo

Se la banca nega la rinegoziazione del mutuo, i mutuatari possono aggiornare il proprio contratto sulla base delle nuove condizioni di mercato attraverso la surroga.

La politica attuata dalla Banca centrale europea sta andando sempre più incontro alle esigenze di coloro che devono rimborsare un mutuo o stanno pensando di stipularne uno nuovo. Grazie alle misure espansive messe in campo dalla Bce, negli ultimi anni i tassi di riferimento sono gradualmente scesi fino a raggiungere i livelli minimi. Ad esempio, proprio nei giorni dell’esplosione della pandemia di covid 19 in Italia, il tasso euribor a tre mesi, utilizzato per calcolare mese su mese l’importo delle rate dei mutui variabili, è andato sotto mezzo punto percentuale in negativo, risalendo, poi, ai livelli di inizio anno di poco superiori.

Dal canto loro gli indici eurirs, utilizzati per bloccare, per tutto il periodo del contratto, il tasso fisso, si sono mantenuti sempre bassi anche se non ai livelli minimi [1]. Questa situazione favorevole ha spinto molti mutuatari a chiedere di rinegoziare il proprio mutuo pur se, in alcuni casi, la loro richiesta non è stata accolta. Ma cosa fare se la banca non vuole rinegoziare il mutuo? Non rimane che spostarlo in un altro istituto di credito che offre condizioni migliori, ricorrendo alla surroga [2].

In cosa consiste la rinegoziazione del mutuo

La rinegoziazione del mutuo consiste nella revisione delle condizioni stabilite nel contratto originario. Il mutuatario può richiederla alla banca presso la quale ha stipulato il mutuo, in qualsiasi momento, al fine di ottenere condizioni più vantaggiose, se l’esborso è diventato per lui troppo gravoso e pesante.

Di solito, l’oggetto della revisione è rappresentato dal tasso d’interesse ma è possibile che sia anche lo spread sui tassi variabili [3], il parametro di indicizzazione del mutuo, lo switch, cioè il cambio da una tipologia all’altra, l’estensione o la riduzione della durata nonché la sostituzione o il rilascio delle garanzie personali.

La richiesta di rinegoziazione, altresì, può riguardare l’importo mensile della rata.

Il mutuatario, infatti, potrebbe richiederne una diminuzione, dovendo fare fronte ad altre spese o, al contrario, un aumento, qualora nel tempo le sue condizioni economiche siano migliorate, al fine di velocizzare l’ammortamento.

Indipendentemente dalle ragioni, il mutuatario deve presentare un’apposita richiesta di rinegoziazione alla propria banca mediante l’invio di una raccomandata a/r, nella quale deve motivare e illustrare sia le proprie esigenze sia le aspettative connesse alle nuove dinamiche di mercato.

Non sono previsti limiti temporali anche se le banche possono stabilire un periodo di rimborso minimo prima che il mutuatario possa chiedere di rinegoziare il mutuo, ad esempio due anni dall’inizio del piano.

La rinegoziazione può essere accettata o rifiutata dall’istituto di credito ed in quest’ultima ipotesi permarranno le condizioni contrattuali originarie. In molti casi, la banca piuttosto che rischiare di perdere il mutuo, potrebbe essere disponibile nel rivedere al ribasso il tasso praticato.

La rinegoziazione è gratuita e non comporta spese notarili, in quanto non è necessario stipulare un nuovo atto di mutuo.

Inoltre, l’istituto di credito non può addebitare al cliente costi aggiuntivi o spese accessorie per lo svolgimento della pratica.

Quando conviene rinegoziare il mutuo

La rinegoziazione del mutuo conviene quando si vogliono cambiare una o più delle condizioni contrattuali originarie come ad esempio quando si intende chiedere:

  • l’estinzione anticipata del mutuo;
  • la diminuzione o l’aumento della durata del mutuo;
  • la variazione del tasso d’interesse;
  • la riduzione dello spread;
  • il passaggio ad un mutuo a tasso variabile;
  • l’estinzione non più in 10 anni ma in 20 anni.

Pertanto, se il mutuatario vuole ottenere uno di tali risultati, è conveniente per lui richiedere la rinegoziazione del mutuo, sperando che la banca proponga una soluzione più adeguata alle proprie esigenze ovvero che accetti la richiesta.

Cosa fare se la banca non vuole rinegoziare il mutuo

Nel caso in cui la banca non dovesse accogliere la richiesta di rinegoziazione del mutuo ovvero qualora faccia un’offerta migliorativa ma comunque distante dalle esigenze del mutuatario, non rimane altra alternativa che la surroga.

La surroga è un procedimento, introdotto a partire dal 2007 con la legge Bersani [4], che consente di trasferire il proprio mutuo presso un altro istituto di credito così da ottenere tassi di interesse più vantaggiosi o condizioni contrattuali più favorevoli.

La surroga può essere richiesta in qualsiasi momento, inviando una raccomandata con a/r sia alla vecchia banca sia a quella dove si vuole trasferire il prestito. La richiesta di surroga non può essere rifiutata dall’istituto di credito dove è stato sottoscritto il contratto di mutuo. Viceversa, la nuova banca può negare o accettare la richiesta.

Perché la nuova banca può rifiutare la surroga

Il diniego della surroga da parte della nuova banca può dipendere da diversi fattori come:

  • il cambio della posizione lavorativa del mutuatario, che può essere considerata non sufficientemente solida dall’istituto di credito al quale questi si è rivolto per il trasferimento del mutuo. Ad esempio si pensi a chi è passato da un lavoro subordinato a una lavoro autonomo con partita iva oppure a chi sta svolgendo un periodo di prova;
  • la variazione del rapporto rata/reddito, come avviene quando aumentano le spese del nucleo familiare oppure quando si contraggono nuovi debiti. Il rapporto rata/reddito è l’elemento che la banca verifica prima di erogare il prestito, considerando non solo il peso della rata ma anche tutte le spese del nucleo familiare e la liquidità che ha a disposizione. La variazione nel tempo del rapporto rata/reddito, quindi, può indurre la nuova banca a non accettare la richiesta di surroga;
  • la mancanza di pochi anni per l’estinzione del mutuo e dai costi (le spese notarili, le tasse, le pratiche amministrative e i costi di gestione) che la nuova banca deve sostenere per la surroga. In questo caso, infatti, il guadagno che la banca ricaverebbe dalla surroga potrebbe non essere sufficiente a coprire tali spese;
  • la perdita di valore dell’immobile tale che la nuova banca potrebbe ritenerlo insufficiente come garanzia per l’erogazione del mutuo;
  • l’età del richiedente, considerato che ogni istituto di credito applica dei propri parametri rispetto all’età massima di chi sottoscrive il contratto di mutuo e a quella che avrà al termine del finanziamento;
  • il ritardo nel pagamento delle rate o da rate non saldate, in cui il mutuatario potrebbe essere incorso e che possono rappresentare un precedente scomodo per la nuova banca.

Come fare per surrogare

Il mutuatario, per surrogare, deve innanzitutto guardarsi intorno. Su internet esistono molti siti di broker che raccolgono offerte di mutui per surroga. In alternativa, può recarsi presso altre banche chiedendo dei preventivi.

In entrambi i casi, la voce sulla quale deve accentrare l’attenzione è il taeg (tasso annuo effettivo globale) [5] perché, a differenza del tan [6], è più completo dato che ingloba anche tutti gli altri costi eventuali dell’operazione, oltre agli interessi.

Una volta individuata l’offerta migliore, calcolata sulle condizioni del proprio mutuo, ovvero debito residuo e durata residua, deve contattare la propria banca per informarla di avere trovato delle condizioni migliori. Successivamente, deve spostare il mutuo attraverso la surroga.

Quali sono le differenze tra la rinegoziazione del mutuo e la surroga

Rinegoziazione del mutuo e surroga differiscono in quanto il primo procedimento avviene all’interno della stessa banca mentre il secondo coinvolge due istituti di credito diversi.

Se il mutuatario ha un rapporto di fiducia con l’istituto di credito dove è stato stipulato il contratto di finanziamento vale la pena richiedere la rinegoziazione. Se, però, le spese di gestione o la rata mensile dovessero essere per lui troppo ingenti, è consigliabile la surroga.

La rinegoziazione del mutuo e la surroga, inoltre, si differenziano perché la prima è completamente gratuita per il mutuatario, invece, la seconda prevede il versamento di 35 euro per la tassa ipotecaria.

Quando conviene chiedere la surroga del mutuo

E’ conveniente chiedere la surroga quando un istituto di credito diverso da quello dove è stato contratto il mutuo, offre condizioni meno esose ovvero propone tassi di interesse più vantaggiosi o anche uno spread più basso.

In caso di surroga, le spese sono a carico della nuova banca, quindi, si può sottoscrivere un nuovo contratto di mutuo ipotecario a costo zero. Questa potrebbe rappresentare una ragione in più per il mutuatario per cambiare il proprio contratto di prestito.

La richiesta di surroga del mutuo prevede la sussistenza di determinate condizioni:

  • deve essere richiesto un nuovo finanziamento di importo uguale al debito residuo;
  • rimane la stessa iscrizione ipotecaria, variandone solo l’intestazione in quando viene apposto il nome della nuova banca;
  • il vecchio istituto di credito non può opporsi alla surroga; se mai può proporre una rinegoziazione;
  • il nuovo mutuo e il trasferimento dell’iscrizione ipotecaria devono risultare da atto notarile.

Quali possono essere le condizioni per la surroga

Spesso capita che la nuova banca al momento della surroga, consigli al cliente di aprire un conto corrente. Se si tratta solo di un consiglio, è possibile rifiutarsi, soprattutto nell’ipotesi in cui il conto corrente presenti un costo annuo. Va comunque detto che ci sono molti conti corrente a canone zero.

Se, invece, l’erogazione del mutuo è vincolata all’apertura del conto corrente, la banca è tenuta ad inserire questo costo nel taeg del mutuo. Può, quindi, accadere che con tale costo aggiuntivo il mutuo non risulti più conveniente.

Nei preventivi di surroga è opportuno farsi “congelare” i tassi, perché nelle more della decisione è possibile che le condizioni di mercato cambino in negativo.

Parimenti è consigliato chiedere dei preventivi di surroga con durate inferiori del mutuo. Si potrebbe avere la sorpresa di pagare la stessa rata ma con qualche anno in meno di mutuo.


note

[1] Per determinare il tasso di interesse da applicare ai mutui, le banche adoperano dei parametri di riferimento, come l’euribor, se il mutuo è a tasso variabile e l’eurirs, se è a tasso fisso. Si tratta di tassi interbancari utilizzati nei Paesi dell’UE ed esprimono il costo del capitale all’ingrosso.

[2] D. Lgs. n. 385/1993 (Testo unico della legge bancaria).

[3] Lo spread è la percentuale che viene sommata all’eurobor o all’eurirs per ottenere il reale tasso di interesse da applicare al mutuo. Varia da banca a banca e di solito oscilla tra l’1% e il 3%.

[4] L. n. 40/2007.

[5] Il taeg indica l’esatto costo del finanziamento; è espresso in percentuale sull’ammontare del finanziamento concesso, calcolato su base annua in relazione alla sua durata e alla periodicità delle rate. In questo parametro sono compresi il tasso di interesse e gli oneri accessori quali le spese di istruttoria della pratica, di incasso delle rate e le spese assicurative obbligatorie. Non sono invece, comprese le spese notarili.

[6] Il tan è il tasso di interesse puro applicato al finanziamento: è l’interesse annuo calcolato sul prestito, quindi la somma in più che va versata a colui che ha concesso il finanziamento al termine dell’anno, maturata sull’importo erogato.


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