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Si può intestare la casa a condizione che non venga venduta?

21 Giugno 2020
Si può intestare la casa a condizione che non venga venduta?

Si può intestare la casa al figlio a condizione che questi non la venda o non la dia in affitto?

Un nostro lettore ci descrive il suo problema. Ha una casa di proprietà in cui vive con la figlia ed a cui vorrebbe donarla. Tuttavia, teme che la ragazza, dopo poco, possa vendere o affittare l’immobile, costringendo così il padre ad andare via e a trovare un altro alloggio (che non potrebbe certo permettersi). L’intenzione del proprietario dell’immobile è, quindi, quella di imporre una condizione alla donazione per un periodo prefissato. Ci chiede così se si può intestare la casa a condizione che non venga venduta. 

Il tema che ci viene posto è di natura civilistica e, in particolar modo, contrattuale. Per risolverlo bisogna quindi rispolverare le regole del Codice civile che disciplinano le cosiddette “condizioni”, clausole cioè che le parti possono liberamente apporre al contratto (e la donazione, lo ricordiamo, è un contratto a titolo gratuito). Di tanto, parleremo meglio qui di seguito. In verità, oltre alla soluzione prospettata dal lettore, ve ne sono anche altre. Ma procediamo con ordine.

Cos’è la condizione?

Il nostro Codice civile stabilisce che, al contratto, le parti possono apporre una o più condizioni. La condizione è un evento futuro e incerto da cui dipende l’efficacia del contratto e può essere di due tipi:

  • condizione risolutiva: il contratto è immediatamente efficace ma si scioglie (o meglio, si risolve) qualora dovesse verificarsi un evento futuro e incerto a cui è condizionato. Ad esempio: un privato vende il proprio terreno a una ditta di costruzioni a condizione che questa gli consegni un appartamento ancora da realizzare su una parte di tale fondo. Così, se la ditta non dovesse adempiere, il terreno tornerebbe all’originario titolare; 
  • condizione sospensiva: il contratto esplica i suoi effetti non appena si verifica la condizione. Ad esempio, una persona accetta di comprare le quote di una società a condizione e non appena il fatturato di quest’ultima raggiungerà un predeterminato importo; pertanto, finché non si verifica tale condizione, la vendita non sortisce effetti.

Donazione con apposizione di condizione

Secondo la giurisprudenza, è possibile apporre una o più condizioni alla donazione. Ad esempio, si può donare un bene al proprio figlio a patto che questi ristrutturi l’immobile o vi ospiti il genitore.

La condizione ha, però, dei limiti imposti dalla legge. Innanzitutto, con la condizione, non si può imporre alla controparte un comportamento illecito (ad esempio, Mario dona un bene a Giovanni a condizione che questi uccida il fratello). Una condizione di tale tipo sarebbe nulla e come mai apposta. In secondo luogo, la condizione non può limitare alcuni diritti inviolabili della persona (ad esempio, Luca dona la casa a Maria a condizione che questa gli doni un rene o si sposi con Fabrizio).

Si può condizionare la donazione di una casa?

Alla luce di quanto detto, è ben possibile sottoporre a una o più condizioni – sospensive o risolutive – la donazione di una casa. Tuttavia, poiché il diritto di proprietà è, per sua natura, illimitato e riconosce al titolare i più ampi poteri sul bene, sarà necessario che il limite posto dal donante con la condizione abbia un arco di tempo predeterminato e non eccessivamente lungo. È così possibile intestare la casa alla figlia a condizione che questa non la venda finché il padre è in vita, ma non sarebbe lecito porre tale condizione per sempre.

Altre soluzioni per impedire la vendita della casa

Ci sono comunque altre soluzioni per raggiungere l’obiettivo perseguito dal lettore.

Il primo tra questi è la donazione con riserva di usufrutto. Il donante, quindi, cede la nuda proprietà dell’immobile ma si riserva l’usufrutto, ossia la possibilità di abitare o sfruttare l’immobile (eventualmente dandolo in affitto). Il nudo proprietario-donatario, pertanto, sarà costretto a sopportare la volontà dell’usufruttuario fino alla scadenza dell’usufrutto (che può durare per tutta la vita del donante). 

In questo modo, il donante, pur perdendo formalmente la proprietà del bene, potrà ancora sfruttarlo secondo la propria volontà e viverci ospitando la figlia.

La seconda soluzione è quella di intestare la casa alla figlia con una donazione modale, ossia a condizione che la figlia ospiti il padre, all’interno dell’immobile, prendendosi cura di lui fino all’ultimo dei suoi giorni. Si parla a riguardo di contratto di rendita vitalizia.

 



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