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Richiesta restituzione caparra affitto

21 Giugno 2020
Richiesta restituzione caparra affitto

Si può denunciare il padrone di casa per appropriazione indebita se non restituisce la caparra della locazione? Che fare se questi pretende il risarcimento per i danni all’appartamento?

Un nostro lettore ci descrive il problema venutosi a creare con il proprietario della casa ove è stato in affitto per diversi anni. Alla scadenza del contratto, il locatore non gli ha voluto restituire la caparra versata ad inizio del rapporto, assumendo che l’immobile presentava dei danni alle tubature dei bagni e alle pareti. L’inquilino ritiene, invece, che i suddetti danni non siano di sua pertinenza. Ci chiede, quindi, come possa risolversi il problema e se sia possibile denunciare il padrone di casa per il reato di appropriazione indebita. 

Per spiegare come funziona la richiesta restituzione caparra affitto dobbiamo fare un piccolo passo indietro. 

Ne parleremo qui di seguito. Indicheremo, innanzitutto, le condizioni che legittimano il locatore a trattenere il cosiddetto “deposito cauzionale” o cauzione; poi, parleremo delle spese di riparazione che competono all’affittuario. Infine, presenteremo un modulo con facsimile con la richiesta restituzione caparra affitto. Ma procediamo con ordine.

Quando il locatore può trattenere la cauzione 

La cauzione è una sorta di garanzia che spetta al locatore per tutelarsi dalla morosità dell’inquilino o da eventuali danni all’immobile da questi procurati durante l’esecuzione del contratto.

Quanto al mancato pagamento dei canoni di locazione, trattandosi di importi certi e liquidi, alla scadenza del contratto, il locatore può trattenere la cauzione per compensare le morosità, senza altri adempimenti o giustificazioni. Chiaramente, se l’importo della cauzione è superiore alla morosità, il locatore dovrà restituire l’eccedenza; se invece è inferiore, potrà agire con un decreto ingiuntivo contro l’inquilino per il residuo.

Il discorso è diverso quando, invece, si tratta di imputare la cauzione alle spese di riparazione dell’immobile. Qui, non sono certi né l’ammontare dei danni, né la responsabilità dell’inquilino; e questa valutazione non può farla unilateralmente il locatore (diversamente, si aprirebbero le porte all’abuso), ma dovrà essere il giudice. 

Sicché, secondo l’orientamento ormai stabile della Cassazione, il padrone di casa può trattenere la cauzione a titolo di ristoro per i danni all’immobile solo se, contestualmente alla scadenza del contratto, avvia una causa di risarcimento danni contro l’inquilino. Questa causa serve appunto a rimettere la valutazione dei danni e del dovere di risarcimento a un soggetto terzo e imparziale quale il magistrato.

Se invece il locatore non avvia tale giudizio, dovrà restituire la cauzione con gli interessi maturati anno per anno, anche se il contratto prevede che la cauzione sia infruttifera (una clausola del genere sarebbe infatti nulla).

Di tanto, abbiamo già parlato in: 

Mancata restituzione caparra e appropriazione indebita

Secondo la giurisprudenza, la mancata restituzione della caparra, nonostante l’assenza di presupposti che legittimino il locatore al trattenimento della stessa, non costituisce reato di appropriazione indebita ma solo un illecito civile che dà diritto a un’azione di recupero del credito. Questo perché il denaro, una volta trasferito nelle mani del locatore alla stipula del contratto di affitto, diventa di proprietà di quest’ultimo.

Leggi sul punto “Che fare se non viene restituita la caparra?“.

Quali spese gravano sull’inquilino?

In ogni caso, il locatore non può pretendere di trattenere la caparra sulle spese di straordinaria amministrazione e quelle di grosso importo derivanti dall’usura dell’immobile. Il Codice civile stabilisce che il locatore deve eseguire, durante la locazione, tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Se si tratta di cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono, salvo patto contrario, a carico del conduttore.

Fermo restando che le parti possono inserire nel contratto una clausola che ponga a carico del conduttore anche le spese di straordinaria manutenzione, sono di norma a carico del padrone di casa i guasti che interessano l’immobile o parte di esso. Si tratta delle riparazioni non di piccola manutenzione. 

Leggi sul punto: “Quali spese sono a carico del locatore” e “Affitto, come gestire le spese tra proprietario e inquilino“.

Modello richiesta restituzione cauzione al padrone di casa

Nel box sottostante inseriamo un modello di richiesta restituzione cauzione che potrà essere personalizzato a seconda delle esigenze del caso.


MOD. RICHIESTA DI RIMBORSO DEPOSITO CAUZIONALE (art. 1590 c.c./ art.11 L.392/78)

Egr. sig…

OGGETTO: RICHIESTA DI RIMBORSO DEPOSITO CAUZIONALE

Il sottoscritto <…>, nato a <…> , il <…> , cf. <…> , in qualità di locatario dell’immobile sito in <…>  alla via <…> come da contratto di locazione con Lei sottoscritto in data <…>  

CHIEDE

Il rimborso del deposito cauzionale pari ad € <…> versato in data <…> , all’atto della conclusione del contratto di cui sopra, con la seguente modalità di pagamento <…>  (ad es. assegno bancario, bonifico, consegna a mani, ecc.).

La richiesta di restituzione consegue alla cessazione del contratto di locazione suddetta avvenuta in data <…> . 

Il sottoscritto ha infatti versato tutte le mensilità e non ha quindi maturato alcun debito.

All’importo di cui sopra dovranno essere aggiunti gli interessi legali maturati in tutti gli anni di esecuzione del contratto, così come previsto per legge. 

Firma <…> 


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