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Falso in atto notarile

22 Giugno 2020
Falso in atto notarile

Le bugie al notaio in sede di contratto integrano il reato di falso ideologico in atto pubblico?

Cosa si rischia a dire bugie a un notaio? Il falso in atto notarile è un reato?

Immaginiamo di sederci al tavolo di uno studio notarile per la stipula di un contratto di compravendita o di una donazione. Tra le varie clausole del contratto che il notaio legge in nostra presenza, c’è la dichiarazione – che fa il cedente (ossia noi) – sulla conformità dell’immobile alle caratteristiche oggetto della concessione edilizia rilasciata per la sua edificazione. La clausola è stata inserita dal notaio nel modello del contratto da lui stesso redatto; ci limitiamo ad annuire, fingendo che sia tutto in regola e magari nascondendoci dietro il nostro “atecnicismo” dinanzi alle questioni tecnico-burocratiche. 

Dopo un po’, però, l’acquirente o il donatario scoprono che l’immobile che gli abbiamo ceduto presenta un abuso edilizio che va demolito. Il nuovo proprietario dell’immobile si rivolge, quindi, contro di noi per chiedere il risarcimento del danno. 

Fermo restando che, in questi casi, il cedente è responsabile – anche nel caso di donazione – per aver trasferito un bene di qualità diversa rispetto a quello indicato nell’atto pubblico, sotto un profilo penale quali sono le ripercussioni per il falso in atto notarile? La questione è stata decisa di recente dalla Cassazione [1]. 

Si tratta di una pronuncia interessante che lascia intendere quali rischi si corrono in caso di bugie o reticenze commesse in sede di rogito, all’atto di una compravendita, una donazione o qualsiasi altro atto pubblico. Ma procediamo con ordine.

Che succede in caso di false dichiarazioni davanti al notaio?

Il notaio non deve accertare che le dichiarazioni delle parti siano vere. Il suo unico compito è quello di certificare la corrispondenza tra le persone innanzi a lui apparse e le firme apposte sull’atto, nonché la data in cui ciò avviene.

Quindi, tanto per fare un esempio, se una persona afferma di essere “nel pieno delle sue capacità psicofisiche”, non è il notaio che deve verificare se invece il soggetto è incapace. Non spetta neanche al notaio accertarsi che l’immobile compravenduto sia conforme alla concessione edilizia, come da dichiarazione fatta dal venditore.

Di tanto avevamo già parlato nell’articolo Dichiarare il falso davanti al notaio: che succede?

Al notaio spetta solo l’obbligo delle verifiche preventive nei registri immobiliari: deve cioè verificare che il bene oggetto dell’atto pubblico sia privo di ipoteche e altre iscrizioni pregiudizievoli (ad esempio, un pignoramento o una causa di rivendicazione) e, infine, che il venditore sia l’effettivo titolare del bene (non sarebbe così, ad esempio, se dovessero esserci comproprietari). Questi compiti sono facilmente assolvibili dal professionista in quanto si tratta di informazioni pubbliche presenti nei pubblici registri immobiliari.

Al notaio, però, non spetta indagare sulla volontà e sul contenuto delle dichiarazioni delle parti che, proprio perché rientranti nella loro sfera personale, sfuggono a qualsiasi controllo obiettivo.

False dichiarazioni davanti al notaio: è un reato?

L’art. 483 Codice penale stabilisce una pena di due anni di reclusione per chi attesta falsamente al pubblico ufficiale, in un atto pubblico, fatti dei quali l’atto è destinato a provare la verità. Secondo la Cassazione questa norma si adatta perfettamente alle bugie dette in sede di stipula di una compravendita o qualsiasi altro atto notarile. 

Dunque, il falso in atto notarile è reato: non c’è alcun dubbio. 

Non si scherza quindi con le dichiarazioni da rendere nel contesto di un contratto stipulato in uno studio notarile: come chiarito dalla Suprema Corte anche in precedenti occasioni [2], integra il reato di falso ideologico commesso dal privato in atto pubblico la condotta del venditore (o del donante) di un contratto di compravendita o di donazione immobiliare, che dichiari falsamente al notaio rogante «la conformità dell’immobile oggetto di alienazione alle caratteristiche previste dalla concessione» rilasciata per la sua edificazione. 

Nella fattispecie giudicata dalla Suprema Corte con la più recente pronuncia, un donante aveva dichiarato che i lavori di costruzione del rustico oggetto di donazione erano stati eseguiti in base a una data concessione edilizia, omettendo però di dichiarare che l’atto concessorio, al momento della donazione, era decaduto e che il manufatto in questione era stato oggetto di una ordinanza di demolizione.

Secondo la Cassazione è, dunque, configurabile un obbligo a carico del venditore o del donante di rendere dichiarazioni conformi al vero «in ordine alla condizione giuridica dell’immobile oggetto di alienazione ed alla sua corrispondenza agli estremi della conformità alla normativa urbanistica».

Pertanto, in caso di falsità commessa dal venditore, è ravvisabile il reato di cui all’articolo 483 del Codice penale, il quale si configura quando, nel contesto di un atto pubblico, il dichiarante, venendo meno al dovere di dire la verità, effettui dichiarazioni false, le quali vengano trasfuse nell’atto pubblico. 

Quando scatta il falso in atto notarile

Non sempre però scatta il falso in atto notarile. Il reato, infatti, sussiste solo in merito alle false dichiarazioni di circostanze oggettive (ad esempio, la dichiarazione che l’edificio è stato costruito in base a un permesso di costruire, mai rilasciato).

Non c’è reato, invece, quando il falso riguarda le cosiddette “garanzie” affermate dalla parte (ad esempio, il venditore dichiara che il tetto dell’immobile è esente da infiltrazioni, quando invece ci sono evidenti perdite). Il falso ideologico non riguarda queste ultime, in quanto esse attengono alle qualità del bene oggetto del contratto, la cui mancanza, rispetto alla garanzia data da uno dei contraenti, opera a livello di risarcimento del danno o, nei casi più gravi, di risoluzione del contratto.

Prescrizione falso in atto notarile

Entro quanto tempo la parte acquirente (o donataria) può querelare il falso dichiarante? La prescrizione del reato di falso in atto notarile è di sei anni. Il termine diventa di sette anni e mezzo se ci sono atti interruttivi come un rinvio a giudizio. 


note

[1] Cass. sent. n. 16982/20 del 4.06.2020

[2] Cass. sent. n. 11628/2011 e n. 5178/2017. 

Autore immagine: it.depositphotos.com


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