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Dare una stanza in affitto o comodato: quali conseguenze?

23 Giugno 2020
Dare una stanza in affitto o comodato: quali conseguenze?

Conseguenze sul pagamento dell’Imu e sulla revoca del diritto di abitazione: cosa succede se si dà in locazione una stanza a terzi o a familiari?

Ci si chiede spesso quali possano essere le conseguenze del dare in affitto o in comodato una stanza del proprio appartamento. Specie da un punto di vista fiscale, il timore è quello di dover versare l’Imu su quella che, fino a poco tempo prima, era stata l’abitazione principale del contribuente che, come noto, gode dell’esenzione, prevista dall’attuale normativa, sull’imposta sugli immobili. 

Una recente sentenza della Cassazione ha poi analizzato il caso dell’ex coniuge superstite che, pur avendo il diritto di abitazione in quella che un tempo era la casa coniugale, abbia consentito ad uno dei propri figli di vivere con sé. 

E poi c’è il caso della moglie assegnataria dell’immobile familiare che, con il divorzio, abbia ottenuto dal giudice il diritto di abitazione perché collocataria dei figli. 

Se da un punto di vista civilistico, la concessione dell’uso di una o più stanze dell’appartamento si risolve in un semplice contratto scritto, le conseguenze del dare una stanza in affitto o comodato non si esauriscono qui. Cerchiamo di fare il punto della situazione e di analizzare le varie possibili implicazioni di ciò.

Pagamento Imu se si dà in affitto o in locazione una stanza

Come noto, la disciplina sulle imposte locali prevede, per quanto attiene all’Imu, l’esenzione sull’abitazione principale. In buona sostanza, il contribuente non versa la tassa sul mattone se l’immobile è adibito a luogo di residenza e di dimora abituale proprio e della propria famiglia. 

Ci si chiede allora se, in caso di locazione parziale dell’abitazione principale, continuando, quindi, il proprietario e il suo nucleo familiare a dimorare e risiedere in tale immobile, si perde l’esenzione Imu. Ecco qual è la risposta.

Come abbiamo appena detto, per abitazione principale si intende l’immobile nel quale il possessore e i componenti del suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.

Se le condizioni della residenza e dimora permangono, anche se parte dell’immobile è concesso in locazione, questo continua a considerarsi comunque «abitazione principale» e, quindi, nulla è dovuto per l’Imu. 

In altri termini, il fatto di dare in affitto o in prestito (cosiddetto «comodato») una o più stanze a terzi – chiunque essi siano – non fa venir meno l’esenzione in commento se permangono i requisiti appena indicati (residenza e dimora abituale).

Diritto di abitazione casa coniugale e comodato

Immaginiamo ora che, deceduto il titolare dell’immobile, il suo coniuge continui a vivere all’interno in forza del cosiddetto diritto di abitazione che la legge gli riconosce. Un esempio chiarirà meglio la situazione.

Marco muore e lascia, come propri eredi, la moglie Maria e il figlio Giovanni. L’immobile andrà, in eredità, per metà al figlio e per metà alla moglie. Senonché, quest’ultima, in forza di quanto previsto dal Codice civile, può rivendicare il cosiddetto diritto di abitazione all’interno della casa coniugale che le spetta vita natural durante. In altri termini, può continuare a vivere nell’appartamento che prima era del marito nonostante la comunione ereditaria con il figlio. L’altro erede (appunto il figlio) non può quindi usare il bene finché persiste il diritto di abitazione del coniuge superstite.

Di qui il problema se, nel diritto di abitazione, vi sia anche la possibilità di dare in affitto o in comodato una o più stanze dell’appartamento. Secondo la Cassazione, non ci sono ostacoli di sorta. E difatti – per come affermato dalla Corte con una recente sentenza [1] – il diritto abitativo della casa coniugale del coniuge del defunto non è modificato da situazioni di fatto, come l’aver concesso ai figli di adibire alcune parti dell’immobile a loro stessa residenza familiare.

È vero: l’articolo 1022 del Codice civile stabilisce che chi ha il diritto di abitazione di una casa può abitarla limitatamente ai bisogni suoi e della sua famiglia. Tuttavia, secondo la sentenza in commento, tale norma non si applica al caso di specie del coniuge superstite. Tale principio amplia lo spazio della fruizione assicurata al coniuge superstite, che ben può esercitare tale diritto anche ammettendo altri nel godimento dell’immobile.

Dunque, la scelta del coniuge superstite di consentire l’utilizzo dell’appartamento a un figlio o ad altri congiunti, restringendo il proprio godimento a una parte del bene non costituisce una causa di estinzione, neanche parziale, del diritto di abitazione. Addirittura, secondo alcuni autori, il diritto in questione non si estingue neanche nel caso in cui il coniuge superstite si risposi.

Diritto di abitazione dell’ex coniuge dopo la separazione/divorzio

Immaginiamo ora che, dopo il divorzio, la moglie abbia ottenuto dal giudice il diritto ad abitare all’interno della casa coniugale di proprietà dell’ex marito. Potrebbe questa accogliere il nuovo compagno all’interno dell’immobile? La risposta è negativa. Il diritto di abitazione è sì strutturato in modo da garantire ai figli la possibilità di continuare a vivere all’interno dello stesso habitat domestico, tuttavia tale diritto non si amplia sino a riconoscere la possibilità di aprire una nuova famiglia nella casa di proprietà altrui.

Stanza in affitto: cosa c’è da sapere

Per quanto riguarda l’affitto di una stanza, le disposizioni da applicare sono le stesse dei normali contratti di locazione a uso abitativo. Il contratto, però, non deve essere registrato se ha una durata di non oltre 30 giorni. 

Le parti potranno optare per una locazione a canone libero (di durata 4+4 anni) o a canone concordato (di durata 3+2 anni).

Maggiori approfondimenti negli articoli:


note

[1] Cass. sent. n. 12042/2020. 


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