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Spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito

23 Giugno 2020
Spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito

Paga i lavori chi è condomino quando l’assemblea autorizza le opere o al momento della ripartizione della spesa?

Non è infrequente che, dopo aver acquistato un appartamento, l’acquirente venga a sapere dall’amministratore che ci sono dei lavori di ristrutturazione da pagare, lavori già deliberati quando ancora era condomino il vecchio proprietario. Come ci si deve orientare in questi casi? A chi spetta pagare le spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito? 

Sul punto, si scontrano due teorie, anche nelle stesse aule della Cassazione. Una di queste, però, appare più fondata e condivisa dalla giurisprudenza. A confermarla è stata una recente sentenza del tribunale di Potenza [1]. 

Di tanto parleremo in questo articolo: spiegheremo cioè cosa prevede la legge sia dinanzi ad eventuali arretrati per le spese condominiali ordinarie che per quelle straordinarie dovute a lavori o altri interventi di natura eccezionale. Ma procediamo con ordine. 

Spese condominiali ordinarie arretrate

Prima di parlare di spese condominiali straordinarie deliberate prima del rogito e di arretrati degli oneri condominiali di ordinaria amministrazione dobbiamo ricordare un passaggio fondamentale. Quando si vende casa, è necessario che le parti comunichino all’amministratore il “passaggio di consegne” affinché questi aggiorni il registro dell’anagrafe condominiale. Questo momento è essenziale perché, come vedremo a breve, determina il passaggio di responsabilità per i debiti pregressi.

Per tutelare la privacy delle parti, non bisogna fornire all’amministratore una copia dell’atto di compravendita (da cui potrebbe risultare anche il prezzo corrisposto dall’acquirente), ma una minuta dello stesso, formata anche dal notaio, con una scheda anagrafica del nuovo condomino. Sono questi gli unici dati che interessano al capo condomino per sapere chi dovrà convocare alle future assemblee e a chi dovrà chiedere i pagamenti delle bollette.

Veniamo ora alla sorte degli oneri condominiali dell’ordinaria amministrazione non corrisposti dal venditore al momento del rogito. Per tali arretrati vige la seguente regola:

  • gli oneri non pagati nell’anno in cui la vendita dell’immobile è comunicata all’amministratore e quelli dell’anno precedente vedono una responsabilità solidale sia del venditore che dell’acquirente; quest’ultimo, quindi, sarà tenuto a pagare le spese condominiali ordinarie anche per un periodo (per quanto limitato) anteriore a quando è divenuto proprietario dell’immobile;
  • per gli oneri dell’anno successivo a quello della comunicazione del rogito, risponde solo l’acquirente;
  • per gli oneri di due anni prima della comunicazione del rogito all’amministratore risponde solo il venditore. Nei suoi confronti, quindi, l’amministratore può chiedere e ottenere un decreto ingiuntivo. In questo caso, però, non essendo il debitore più condomino a tutti gli effetti, il decreto ingiuntivo non potrà essere provvisoriamente esecutivo (come, invece, prevede la legge per tutti i debiti dei condomini).

Spese condominiali straordinarie 

Vediamo ora chi paga le spese condominiali straordinarie dopo la vendita dell’appartamento. Per stabilirlo bisogna individuare chi era condomino nella data in cui l’assemblea ha disposto l’esecuzione dei lavori ossia ha approvato gli stessi autorizzando l’amministratore a firmare il contratto di appalto con la ditta. Quindi, non conta la data della delibera che ripartisce la spesa: è la decisione che autorizza le opere a costituire l’obbligazione, mentre l’approvazione della spesa rende soltanto liquido il debito di ciascun condomino. 

Fra i due orientamenti contrapposti nella giurisprudenza della Cassazione, la sentenza del tribunale di Potenza aderisce all’interpretazione secondo cui conta la concreta esecuzione delle opere e non l’approvazione e la ripartizione delle spese per far scattare l’obbligo del condomino a contribuire alle spese. A dover mettere mani al portafoglio è, in sintesi, colui che risulta condomino nel momento in cui si rende necessaria la spesa: è la contitolarità delle parti comuni che costituisce il fondamento dell’obbligazione.


note

[1] Trib. Potenza, sent. n. 398/20. 


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