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Il condominio può chiedere le rate in anticipo?

25 Giugno 2020
Il condominio può chiedere le rate in anticipo?

Fondo cassa per spese future: l’amministratore può esigere dai condomini che paghino un anno prima le quote per spese già preventivate?

Si discute spesso, in condominio, sulla possibilità e sull’opportunità di costituire dei «fondo cassa» in modo da evitare spiacevoli sorprese coi fornitori, blocchi delle utenze, decreti ingiuntivi, pignoramenti e blocchi del conto corrente. Sulla possibilità di costituire un fondo cassa per sopperire agli ammanchi dei morosi, la giurisprudenza ha dato parere negativo: difatti, una previsione del genere potrebbe alterare il rapporto nei pagamenti delle spese condominiali, pagamento che deve seguire sempre la regola dei millesimi. Sicché, richiedere ai condomini più di quanto da questi dovuto, solo per coprire i buchi di bilancio, è lecito solo se c’è l’unanimità dei consensi in assemblea. 

Diverso è invece il discorso per quanto riguarda gli anticipi sulla gestione dell’anno successivo. La finalità è sempre la stessa: precostituirsi una riserva di liquidità per far fronte a spese certe. Di qui, il quesito che è stato di recente posto alla Cassazione: il condominio può chiedere le rate in anticipo? Ecco qual è stata la risposta della Corte in merito [1].

La contabilità del condominio è annuale

Secondo un principio ormai pacifico in giurisprudenza [2], la contabilità del condominio è annuale. Dunque, non possono essere approvate – salvo vi sia l’unanimità – spese per più anni. Lo si deduce dall’articolo 1129 del Codice civile, che parla di incarico annuale dell’amministratore; dall’articolo 1135 n. 2 del Codice civile, che stabilisce un preventivo annuale di spesa; dall’articolo 1135 n. 3, sempre del Codice civile, secondo cui l’amministratore è tenuto a presentare all’assemblea un rendiconto annuale delle spese e delle entrate.

Insomma, non c’è dubbio che la legge configuri una dimensione annuale della gestione condominiale, sicché è nulla la delibera condominiale che, in assenza di una votazione all’unanimità, vincoli il patrimonio dei singoli condomini a una previsione di spesa pluriennale.

Si possono chiedere anticipi sulle spese condominiali?

Alla luce di tale affermazione, ci si è chiesto se il condominio può chiedere le rate in anticipo o se ciò non violi piuttosto l’obbligo, appena menzionato, di una gestione annuale. 

Sul punto, la Cassazione è favorevole. L’anticipo – limitato però solo all’annualità immediatamente successiva – è infatti una sorta di fondo spese che ben può essere richiesto – su votazione assunta a maggioranza dei presenti – per garantire la liquidità necessaria ad affrontare gli esborsi previsti, compresi quelli ordinari come la riattivazione del riscaldamento centralizzato. La costituzione di tale fondo spese, generato dagli anticipi sulle quote da riscuotere nell’anno successivo, deve comunque avvenire con ripartizione in base ai millesimi (regola, come anticipato, che può essere derogata solo all’unanimità) e fatto salvo ovviamente l’eventuale conguaglio a spesa effettivamente sostenuta.

Come già affermato in passato dalla Suprema Corte [3], in tema di riparto di spese condominiali, ben può l’assemblea, in attesa dell’approvazione del bilancio preventivo, autorizzare l’amministratore a richiedere ai condomini dei pagamenti provvisori, con riserva di successivo conguaglio sulla base del bilancio approvato e tenuto conto dei valori millesimali attribuiti a ciascuna proprietà individuale. 

Tale affermazione non contravviene al principio di gestione annuale delle spese condominiali. Tale principio, infatti, non viene violato quando si prevede un’anticipazione a carico dei condomini ragguagliata a una percentuale del preventivo già deliberato per l’anno di gestione: l’obiettivo è garantire all’amministratore la liquidità adeguata ai maggiori oneri economici da sostenere una volta terminato il periodo rispetto al quale risulta approvato il preventivo.

Per tirare le somme di quanto appena detto, il condominio può ottenere dai singoli proprietari esclusivi un acconto sull’anno successivo. Si tratta di pagamenti provvisori, ad esempio un importo pari alla rata del preventivo di spesa già approvato al bilancio per l’anno in corso. Non vanno quindi snaturate le tabelle millesimali per cui i soldi non dovranno essere destinati a coprire i buchi lasciati dai morosi. 

Accantonamenti in condominio 

Del resto, la possibilità di istituire un fondo cassa non è in contrasto con le regole del condominio se vengono rispettati i millesimi, ossia se tale fondo viene costituito con le quote di tutti i condomini. È del resto ciò che succede quando i ricavi derivanti da un canone di locazione di un bene condominiale (ad esempio, il sottoscala) anziché essere distribuiti tra i vari condomini vengono, al contrario, destinati alle spese dell’anno successivo. Ed è ciò che succede anche in tema di approvazione di lavori straordinari: qui è lo stesso Codice civile a imporre all’amministratore di costituire un fondo cassa, alimentato di volta in volta in base allo stato di avanzamento dei lavori, per poter garantire alla ditta edile il pagamento delle fatture. Leggi “Rateizzazione lavori straordinari condominiali“.


note

[1] Cass. sent. n. 12638/20.

[2] Cass. sent. n. 7706/1996.

[3] Cass. sent. n. 4531/2003.


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