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Pagamento riparazioni casa in affitto

26 Giugno 2020
Pagamento riparazioni casa in affitto

Interventi lavatrice, lavastoviglie, scaldabagno, caldaia, frigorifero: a chi spetta pagare il tecnico?

Quando la casa è concessa in affitto, è spesso scontro tra locatore e conduttore su chi debba sostenere le spese per le piccole riparazioni e per la manutenzione di elettrodomestici come lavatrice, lavastoviglie, scaldabagno, frigorifero e caldaia. La regola vorrebbe che la manutenzione ordinaria, quella di basso importo dovuta all’uso quotidiano, sia a carico dell’inquilino mentre tutte le restanti spese gravino sul proprietario dell’immobile. Ma non è sempre facile definire la linea di confine tra tali interventi. Se è vero, infatti, che il più delle volte è proprio l’usura giornaliera a determinare la necessità di interventi di tecnici, è anche vero che non si può attribuire all’affittuario l’onere di riparare pezzi come la scheda elettronica. 

Non esiste una regola chiara sul pagamento riparazioni casa in affitto. Bisogna chiaramente rifarsi alle indicazioni dei giudici e alle numerose sentenze che hanno affrontato il problema, interpretando caso per caso la risicata disciplina riportata nel Codice civile.

Di tanto parleremo nel seguente articolo in modo tale che, a prescindere dall’elettrodomestico rotto, si possa sapere, con un certo margine di probabilità, a chi spetta sostenere la spesa per la riparazione. Ma procediamo con ordine. 

Spese per riparazioni: come si ripartiscono tra inquilino e proprietario?

Non è la “colpa” il criterio per determinare a chi spetta procedere al pagamento delle riparazioni casa in affitto. Se, ad esempio, bisogna riparare un filtro del rubinetto o della lavatrice, il solo fatto che la rottura non è dipesa dall’inquilino non significa che non sia questi tenuto a pagare il pezzo nuovo. E ciò perché quel che conta, nel criterio di ripartizione di tali oneri, è la natura della manutenzione: se ordinaria o straordinaria.

In generale, possiamo dire che:

  • le spese di straordinaria amministrazione, che implicano ad esempio la sostituzione di interi pezzi come gli elettrodomestici, gravano sul locatore, a meno che la rottura non sia dovuta a cattivo uso dell’inquilino;
  • le spese di ordinaria amministrazione, quelle cioè conseguenti al normale e diligente uso dell’elettrodomestico che ne viene fatto quotidianamente, e che sono imputabili a una normale usura, sono così ripartite: le piccole spese sono a carico dell’inquilino (pomello della rubinetteria del lavandino, filtro anti calcare della lavastoviglie, manutenzione annuale caldaia, ecc.), mentre le spese più ingenti sono a carico del locatore (sostituzione scheda della lavatrice o delle persiane ormai rovinate dal tempo, ecc.).

L’articolo 1576 del Codice civile pone a carico del locatore tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore. Tanto per fare un esempio, l’intervento eseguito su una lavatrice vecchia di 15 anni è da ritenersi di manutenzione straordinaria a carico del locatore, stante la vetustà del macchinario. 

L’ultima norma che viene in rilievo – anch’essa sicuramente molto sintetica e poco chiara – è l’articolo 1621 cod. civ. in base al quale il locatore è tenuto ad eseguire a sue spese, durante l’affitto, le riparazioni straordinarie. Le altre sono a carico dell’affittuario.

Cosa si intende per “piccole riparazioni”?

La definizione delle «piccole riparazioni» che, come abbiamo appena detto, ricadono sull’inquilino, è rimessa al giudice caso per caso, il quale deve, al riguardo, tener conto, in una valutazione d’insieme, dell’entità del relativo impegno economico, riferita alla rilevanza economica della locazione, nonché della destinazione dell’immobile e dei corrispondenti obblighi di custodia gravanti sul conduttore.

Riparazioni a carico del locatore

La Cassazione [1] ha avuto modo di puntualizzare che «con riguardo alla locazione di immobile ad uso abitativo, che sia dotato di elettrodomestici, quale uno scaldabagno, la sostituzione o riparazione di tali accessori, che si renda necessaria non in conseguenza di un’utilizzazione inadeguata o anomala da parte del conduttore, ma in esito a normale processo di deterioramento nel tempo, dopo un uso normale, è a carico del locatore, ai sensi del combinato disposto degli articoli 1575 numero 2, 1576 e 1609 del Codice civile». E, dunque, solo in caso di uso anomalo, le spese per la riparazione/sostituzione dell’elettrodomestico competono all’inquilino.

Dunque, se l’immobile viene consegnato arredato, in assenza di una diversa pattuizione contenuta nel contratto, le spese di riparazione e/o di sostituzione degli elettrodomestici competono al locatore, salvo le piccole riparazioni, quelle cioè di importi modesti.

Guasti o deterioramenti degli elettrodomestici e dell’arredo dell’appartamento dato in affitto, se dovuti alla naturale usura, effetto del tempo, o ad accadimenti accidentali, che determinino disagi limitati e transeunti nell’utilizzazione del bene, ricadono nell’obbligo di manutenzione posto dalla legge a carico del locatore.

A chi spetta chiamare il tecnico?

Se un elettrodomestico si rompe, compete dunque al locatore chiamare il tecnico per la riparazione. Resta fermo l’obbligo previsto dall’articolo 1577 del Codice civile, per il quale «quando la cosa locata abbisogna di riparazioni che non sono a carico del conduttore, questi è tenuto a darne avviso al locatore. Se si tratta di riparazioni urgenti, il conduttore può eseguirle direttamente, salvo rimborso, purché ne dia contemporaneamente avviso al locatore».

L’inquilino può sospendere il pagamento del canone di affitto? 

Se il locatore non dovesse adempiere all’obbligo di provvedere alle spese di riparazione a proprio carico l’inquilino non potrebbe sospendere il pagamento del canone di affitto, ma dovrebbe fargli causa o, in alternativa, anticipare la spesa e poi chiedere il rimborso. Come spiega la giurisprudenza, se è vero che grava sul locatore l’obbligo di mantenere la cosa concessa in godimento in stato da servire all’uso convenuto, dovendo procedere alle riparazioni necessarie, eccetto quelle di piccola manutenzione, ed essendo esposto all’azione di risoluzione del contratto o di riduzione del corrispettivo se la cosa sia affetta da vizi gravi, è altrettanto vero che al conduttore non è consentito di astenersi dal pagamento del canone né procedere a riduzioni unilaterali del canone medesimo, salvo si tratti di vizi che impediscano in modo assoluto il godimento del bene.

La sospensione totale o parziale del pagamento del canone è, infatti, considerata legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, tale da impedire di poter vivere nell’immobile (si pensi a un’abitazione priva di acqua o riscaldamento).


note

[1] Cass. sent. n. 772/1982. 

Autore immagine: it.depositphotos.com


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