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Costi dispersione riscaldamento condominiale: chi li paga?

26 Giugno 2020
Costi dispersione riscaldamento condominiale: chi li paga?

Distacco dall’impianto di riscaldamento centralizzato del condominio: chi ha l’impianto autonomo deve pagare i consumi involontari per il calore disperso nei tubi. 

Non è vero che chi si distacca dall’impianto di riscaldamento condominiale per dotarsi di un impianto autonomo non debba più pagare le quote ripartite dall’amministratore. A suo carico resteranno sempre le spese straordinarie – quelle cioè per le riparazioni dell’impianto comune – e quelle per i cosiddetti “consumi involontari” ossia per la dispersione del calore. Si evince dall’articolo 1118, ultimo comma, del Codice civile a norma del quale: «Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma». 

La prima voce («spese di riparazione e conservazione dell’impianto») si giustifica per via del fatto che, anche con il distacco, il condomino resta comunque proprietario, pro quota millesimale, dell’impianto centrale a cui potrebbe riallacciarsi in un momento successivo.

Quanto invece alla seconda voce («consumi involontari»), non c’è dubbio che anche chi è dotato di un impianto autonomo riceva vantaggio dalla dispersione del calore che si propaga dai tubi condominiali o che attraversano le pareti orizzontali dell’edificio; sicché, grazie a tale effetto, diversi condomini riescono a ridurre i propri consumi e, quindi, la bolletta.

Cerchiamo di approfondire questo aspetto e vediamo chi paga i costi di dispersione del riscaldamento condominiale. 

Quando è possibile il distacco dall’impianto centralizzato del condominio

Secondo la giurisprudenza, il distacco dall’impianto centralizzato condominiale è un diritto di ogni condomino che non può mai essere negato, né è soggetto a preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea. Del distacco chiaramente va informato l’amministratore che dovrà provvedere a chiudere le tubature di derivazione e ricalcolare la ripartizione delle spese per i consumi. 

Il distacco dall’impianto centralizzato può essere vietato solo in due casi alternativi:

  • se il divieto è contenuto nel regolamento di condominio approvato all’unanimità (unanimità che si raggiunge o con votazione in assemblea, o con accettazione del regolamento medesimo innanzi al notaio, all’atto dell’acquisto dei singoli appartamenti);
  • se il riscatto comporta notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. Sicché, prima di ogni lavoro rivolto a realizzare un impianto autonomo è sempre opportuno – ma non obbligatorio – sottoporre all’assemblea una perizia tecnica ove il consulente attesti l’assenza di tali conseguenze. 

Spese di riscaldamento a carico di chi si distacca dall’impianto centralizzato 

Chi si dota di un impianto di riscaldamento autonomo, resta comunque comproprietario dell’impianto centralizzato. Pertanto, devono rimanere a suo carico – secondo i relativi millesimi – le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria ossia quelle di conservazione dell’impianto. Si tratta degli interventi di manutenzione finalizzati a mantenere l’impianto nelle condizioni di poter essere utilizzato.  

Oltre a tali voci, sono dovute le spese per il consumo cosiddetto “involontario”, cioè conseguente alle dispersioni del calore nelle pareti e nell’impianto di conduzione, che prescinde dal concreto utilizzo del condomino. Tali costi devono rimanere a carico anche del condomino distaccatosi, tenuto conto che la dispersione si verifica in ragione del fatto che l’impianto è strutturato per servire tutti gli appartamenti, a prescindere dal fatto che il condomino sia o meno allacciato alla rete di distribuzione.

Tecnicamente infatti il taglio della colonna montante/discendente annulla solo il calore utile ceduto dai radiatori all’appartamento prima del distacco, mentre rimane invariato il calore disperso nella rete di distribuzione dell’«acqua di caldaia alle utenze». 

A quanto ammontano le spese per la dispersione del calore?

Il calore involontario è pari alla differenza fra il calore utile totale misurato/consumato in tutto l’impianto termico ed il calore utile misurato/ceduto ai radiatori termici dei rispettivi appartamenti, somma di tutte le misure dei contatori installati sui satelliti periferici dei singoli appartamenti (Norma Uni 10200).

 


note

[1] Trib. Roma sent. n. 8386/2020 del 10.06.2020.


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