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Casa in comproprietà: cosa fare per utilizzarla in via esclusiva?

28 Giugno 2020
Casa in comproprietà: cosa fare per utilizzarla in via esclusiva?

Comproprietà di un immobile, come funziona la divisione e come poter utilizzare la casa escludendo tutti gli altri o divenendone l’unico proprietario.

Le case in comune sono le più difficili da gestire. E non solo perché, quando c’è da mettere mani al portafogli, c’è spesso chi non vuol pagare; o perché le case in proprietà condivisa vengono conservate con minor cura di quelle di proprietà esclusiva. Ma anche perché non è facile gestire spazi piccoli, non divisibili. Già! Per chi ancora non l’avesse capito, la comproprietà è proprio questo: una quota ideale su tutto il bene e non su una specifica sezione. Il che significa che il bagno è di tutti, la cucina è di tutti, il soggiorno è di tutti, persino la camera da letto è di tutti. E se le parti non trovano un accordo per usufruirne secondo turni, la casa è come se fosse di nessuno perché nessuno ne può materialmente godere.  

Per risolvere questo problema c’è un solo modo: far fuori i comproprietari. Non certo ucciderli – questo è un sito di legge – ma cercare di azzerare le loro quote. Come? Cosa fare per utilizzare la casa in comproprietà in via esclusiva? Cerchiamo di vedere quali sono le chance che ha a disposizione il comproprietario. 

Uso individuale con criterio rotatorio

Come anticipato, il metodo più pacifico per usare la casa in comproprietà in via esclusiva è di trovare un accordo – e metterlo per iscritto – con gli altri comproprietari. Di solito, in tali casi, si procede come si fa con la multiproprietà, individuando i periodi dell’anno in cui il bene è a disposizione esclusiva di uno dei comproprietari, con totale esclusione degli altri, per poi passare a disposizione di un ulteriore comproprietario e così via. Sicché, pur restando ciascuno di questi titolare solo di una quota dell’immobile, avrà il diritto – per convenzione contrattuale – di usarlo in modo esclusivo in un determinato arco di tempo.

Il vantaggio di tale sistema è che non genera ancora alcuna divisione del bene e ne evita la vendita in periodi di mercato sfavorevole, in cui il bene verrebbe svalutato.

La divisione dei costi di gestione dell’immobile potrà avvenire secondo le rispettive quote, tenendo conto che tutto ciò che si rompe a causa dell’uso poco diligente di uno dei comproprietari resta a carico di questi. Invece, la manutenzione derivante dall’uso quotidiano e, quindi, dall’usura resta a carico di tutti, a prescindere dal momento in cui il guasto si manifesta.

Anche in assenza di un accordo, comunque, la comproprietà della casa non impedisce al singolo contitolare di utilizzarla a proprio piacimento, purché non impedisca anche agli altri di farlo. Chiaramente, in una situazione del genere, il conflitto è sempre dietro l’angolo. 

L’usucapione

Un metodo per diventare proprietari dell’intero immobile è l’usucapione. In tal caso, però, bisogna confidare nell’inerzia degli altri comproprietari per almeno 20 anni. In più, è necessario impedire a questi ultimi di utilizzare il bene comune per tutto tale periodo, con un comportamento volto a escluderli totalmente; il che potrebbe ad esempio consistere nel cambio della serratura di casa o delle chiavi del cancello del cortile. Il tutto allo scopo di comportarsi con la casa come se si fosse il proprietario esclusivo del bene. 

Il vantaggio di tale sistema è certamente quello di diventare proprietari dell’intero bene, senza dover liquidare agli altri le rispettive quote. Tuttavia, sotto un profilo pratico, è molto complicato sperare nell’usucapione poiché, oltre a necessitare di una sentenza che, alla fine del ventennio, accerti l’intervenuta acquisizione della proprietà, è anche indispensabile un comportamento passivo dei comproprietari dinanzi all’altrui appropriazione, cosa che non sempre avviene.

L’acquisto con liquidazione delle quote

Un altro sistema per diventare proprietari del bene comune è sollecitarne la divisione. Se la divisione in natura non dovesse essere possibile (si pensi a una villa con scomposizione in tanti appartamenti autonomi), allora bisognerà procedere a una di queste due soluzioni: 

  • o uno dei comproprietari acquista le quote degli altri, divenendo proprietario esclusivo dell’intero immobile;
  • oppure si mette il bene in vendita e si divide il ricavato. 

Quando i comproprietari non riescono a trovare un accordo o uno di questi si oppone alla divisione, ciascuno di loro può rivolgersi al tribunale e chiedere una divisione giudiziale. Il giudice non farà altro che procedere per come appena detto. Pertanto, valutata l’impossibilità di una divisione in natura del bene, si accerterà se uno dei comproprietari si offre di divenire proprietario dell’intero immobile liquidando in denaro le quote degli altri. 

Se più comproprietari dovessero candidarsi, il giudice preferirà chi ha la quota maggiore o l’interesse più meritevole di tutela (si pensi a colui che già vive all’interno dell’immobile). 

Se nessuno dovesse offrirsi di acquistare l’immobile, il tribunale metterà la casa all’asta secondo le regole tipiche dei pignoramenti. In tal caso, il bene verrà aggiudicato al miglior offerente secondo un sistema di gare al ribasso. 

Nulla esclude che, avvalendosi delle aste, uno dei comproprietari partecipi anche per il tramite di una terza persona, avvantaggiandosi così del sistema dei ribassi della base d’asta e così acquistando il bene a un prezzo inferiore al valore di mercato.



4 Commenti

  1. Ma come si fa a consigliare di cambiare la serratura della porta di casa o del cancello per impedire ai comproprietari di usufruire del bene al fine di usucapirlo?
    È reato.

    1. Chiaramente, non c’è alcun problema se il cambio della serratura avviene con il consenso e il mandato di tutti gli altri comproprietari. La questione legale si pone solo quando ciò avviene unilateralmente e senza prima consultare gli altri. Di solito, dietro tale comportamento si nasconde l’intenzione di escludere i contitolari dal godimento del bene in modo da appropriarsene. Se così dovesse essere, si può denunciare l’artefice di ciò? In questi casi, il reato sussiste solo se il soggetto escluso era un convivente. Non si può, infatti, cambiare la serratura della porta allo scopo di lasciare fuori casa il titolare o il contitolare. Come già chiarito dalla giurisprudenza, la sostituzione della serratura della porta d’ingresso dell’abitazione o l’inserimento nella serratura delle chiavi al fine di evitare l’ingresso del coniuge integra il reato di violenza privata. La «violenza privata» scatta ogni volta in cui viene posto un comportamento tale da privare coattivamente la vittima della propria libertà di determinazione e di azione; può attuarsi anche attraverso l’uso di mezzi anomali diretti ad esercitare pressioni sulla volontà altrui, impedendone la libera determinazione. Quindi, anche la sostituzione della serratura della porta di accesso di un vano, con mancata consegna delle chiavi al proprietario, integra il reato in questione. Viceversa, se non c’è alcuna situazione di convivenza, sicché il comproprietario non viene in alcun modo costretto a subire l’altrui volontà con violenza o prepotenza, non si può più parlare di reato. Ma ciò non toglie, come puoi leggere in questo articolo https://www.laleggepertutti.it/372295_casa-cointestata-cambio-serratura, che si tratti di un comportamento illecito, punito tuttavia in via civilistica.

  2. Come si può porre in vendita un immobile disabitato e lasciato in eredità a due figli se 1 dei due lo vuole vendere solo ad una determinata cifra mentre l’altro ha bisogno di soldi e si accontenterebbe di meno? Bisogna chiedere l’intervento del giudice che disporrebbe una perizia per l’equa valutazione dell’immobile? Grazie

    1. Puoi trovare maggiori informazioni a riguardo nei nostri articoli:
      -Come vendere una casa in comunione tra eredi https://www.laleggepertutti.it/127371_come-vendere-una-casa-in-comunione-tra-eredi
      -Immobile ereditato da più eredi: vendita o divisione? https://www.laleggepertutti.it/277985_immobile-ereditato-da-piu-eredi-vendita-o-divisione
      -Eredi in disaccordo sull’immobile ereditato: come si procede? https://www.laleggepertutti.it/280129_eredi-in-disaccordo-sullimmobile-ereditato-come-si-procede
      -Eredità: vendita dell’immobile ereditato con metà della proprietà https://www.laleggepertutti.it/178134_eredita-vendita-dellimmobile-ereditato-con-meta-della-proprieta
      -Posso vendere un bene se l’altro erede non è d’accordo? https://www.laleggepertutti.it/148595_posso-vendere-un-bene-se-laltro-erede-non-e-daccordo

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