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Regolamento condominiale: può essere impugnato?

28 Giugno 2020
Regolamento condominiale: può essere impugnato?

Vizi di nullità del regolamento condominiale: entro quanto tempo e come contestare le clausole illegittime.

Il regolamento condominiale è la “legge” del condominio, l’insieme delle regole che disciplina il vivere comune. Anche se si tratta di un atto volontario dei condomini, non può derogare alcune norme base fissate dal Codice civile. Tali limiti, previsti a tutela della proprietà, possono però essere superati in determinati casi.

In questa breve guida proveremo a rispondere al seguente quesito: può essere impugnato un regolamento condominiale? La risposta, come avremo modo di vedere qui di seguito, dipende dal numero di voti che si è raggiunto in sede di approvazione del regolamento stesso. Ma procediamo con ordine.

Due tipi di regolamento condominiale

Per approvare un regolamento di condominio è sufficiente una delibera in assemblea con il voto favorevole della maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi. Questo è il quorum minimo affinché il regolamento sia valido. 

Spesso, però, si tende ad approvare il regolamento all’unanimità: in questo modo, infatti, come vedremo a breve, il regolamento potrà andare a disciplinare alcuni aspetti che altrimenti non gli sono concessi.

Se il regolamento a maggioranza viene sempre deliberato in assemblea (cosiddetto regolamento assembleare), quello all’unanimità (cosiddetto regolamento contrattuale) può essere il risultato sia di una votazione unanime alla riunione di condominio, sia dell’accettazione del regolamento all’atto della sottoscrizione dei singoli rogiti di acquisto dei vari appartamenti. In questo secondo caso, è il costruttore a redigere il regolamento e a imporne l’accettazione al momento della firma dei vari atti di compravendita. Il risultato è identico: si raggiunge l’unanimità seppur in momenti diversi.

Limiti del regolamento condominiale

Se anche il regolamento di condominio è espressione dell’autonomia privata e, quindi, può avere il contenuto più vario voluto dai suoi autori, due sono sostanzialmente i limiti che tale atto non può oltrepassare: 

  • il rispetto della proprietà individuale;
  • la ripartizione delle spese condominiali secondo millesimi.

In buona sostanza, un regolamento di condominio non può stabilire cosa i condomini possono fare all’interno del proprio appartamento, né può imporre una spesa superiore ad alcuni condomini rispetto ad altri senza che vi sia una valida ragione collegata all’uso più intenso della cosa comune. Allo stesso modo, il regolamento non può esonerare alcuni condomini dal contribuire alle spese comuni.

Ebbene, secondo la legge, tali limiti possono essere superati solo da un regolamento di condominio contrattuale, ossia approvato all’unanimità. Esso, infatti, sarebbe una sorta di “autolimitazione” voluta dagli stessi condomini che, in questo modo, rinunciano in modo consapevole a un proprio potere o diritto con il voto favorevole al regolamento medesimo. Facciamo qualche esempio.

Un regolamento di condominio stabilisce il divieto di stendere i panni fuori dal balcone. La clausola è legittima solo se contenuta in un regolamento contrattuale.

Un regolamento vieta l’utilizzo degli appartamenti a uso ufficio o a uso commerciale. Anche in questo caso, la clausola è nulla salvo venga approvata all’unanimità.

Il regolamento di condominio esonera dal pagamento delle spese dell’ascensore i negozi e tutti i locali posti al piano terra. La clausola può considerarsi lecita solo se contenuta in un regolamento approvato all’unanimità.

Come visto, dunque, il regolamento contrario alla legge è valido solo se approvato all’unanimità.

Validità del regolamento nei confronti dei successivi condomini

Le limitazioni appena viste, approvate all’unanimità, in quanto limitative della proprietà individuale, possono essere valide nei confronti dei successivi proprietari degli appartamenti (derivati a seguito di vendita, donazione o successione), i quali non hanno partecipato alla votazione delle clausole in questione, solo a condizione che ricorra una delle seguenti ipotesi:

  • il regolamento sia stato trascritto nei pubblici registri immobiliari;
  • il regolamento sia stato allegato o richiamato nell’atto notarile di trasferimento dell’immobile.

Si può impugnare un regolamento di condominio?

Il regolamento di condominio che detta limiti alla proprietà individuale o che viola la regola di ripartizione delle spese per millesimi è nullo se non approvato all’unanimità. Solo in questi due casi si può impugnare il regolamento dinanzi al tribunale per chiederne l’annullamento e, quindi, la disapplicazione. Si tratta di vizi di nullità del regolamento che, pertanto, possono essere sollevati in qualsiasi momento, senza limiti di tempo.

In tutti gli altri casi, come detto, il regolamento è legittimo se approvato con la semplice maggioranza dei presenti che rappresentino almeno la metà dei millesimi.



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