Proprietà balcone incassato

Balconi incassati e balconi aggettanti: differenze. Spese di manutenzione del balcone incassato: come si dividono? Chi risponde dei danni?

Determinare le tipologie di balconi presenti in un edificio è molto importante al fine di individuare il giusto criterio di ripartizione delle spese di manutenzione. Ovviamente, il problema si pone nelle realtà condominiali, ove è facile che possano sorgere dissapori a causa dei lavori che riguardano alcune parti della struttura: e infatti, se oggetto dei lavori è una parte di proprietà esclusiva, le spese saranno a carico totale del proprietario; in caso contrario, occorrerà provvedere alla divisione delle spese, coinvolgendo solo alcuni oppure tutti i condòmini. Ecco perché diventa fondamentale stabilire la proprietà del balcone incassato.

A prima vista non dovrebbero sorgere problemi: il balcone, qualunque tipo esso sia, è di proprietà del titolare dell’abitazione cui si riferisce. Insomma: ognuno è proprietario del balcone a cui può accedere dal proprio appartamento. Questo è vero, ma non per tutti gli elementi del balcone. Pensa ad esempio al parapetto: un eventuale intervento di manutenzione compete al solo proprietario, oppure all’intero condominio, in quanto esso riguarda l’aspetto esteriore dell’intero edificio? Pensa ancora ai rapporti con l’inquilino del piano inferiore: il rifacimento della parte sottostante del balcone, quella che praticamente funge da solaio per chi abita al piano di sotto, a chi spetta? Questi problemi non sono di poco conto all’interno di una realtà condominiale; è proprio per questa ragione che diviene essenziale individuare la reale proprietà del balcone incassato, differenziandolo dall’altra tipologia di balcone, quella aggettante.

Balcone incassato: cos’è?

Per balcone incassato si intende il balcone che non sporge dall’edificio, cosicché la sua pavimentazione costituisce per l’inquilino del piano di sotto un vero e proprio soffitto.

Insomma: il balcone incassato è quello che non fuoriesce dalla facciata dell’edificio, essendo “incassato” dentro di essa.

Si badi, però, che non è sufficiente la semplice assenza di sporgenza per ricondurre i balconi tra quelli incassati; occorrono infatti che ricorrano entrambi i requisiti, e cioè che:

• non sporga dalla struttura condominiale;
• il piano di calpestio svolga la medesima funzione del solaio, cioè che il balcone (come il soffitto, la volta ed il solaio) funga, contemporaneamente, da sostegno del piano superiore e da copertura del piano inferiore.

Balcone aggettante: cos’è?

L’esatto opposto del balcone incassato è il balcone aggettante, il quale rappresenta infatti una sporgenza della facciata di un edificio, munita solitamente di ringhiera o parapetto.

Per balcone aggettante si intende dunque il classico poggiolo proteso nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edificio, avente autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno.

Balcone incassato: chi è il proprietario?

In linea di massima, individuare la proprietà di un balcone non è difficile: i balconi, costituendo un prolungamento della corrispondente unità immobiliare, appartengono in via esclusiva al titolare di questa.

D’altronde, non si è mai sentito che una persona sia proprietaria del suo appartamento ma non del balcone a cui si accede dall’appartamento stesso.

Allora perché chiedersi di chi è la proprietà del balcone incassato? Perché non tutte le parti che compongono tale balcone sono di proprietà esclusiva del titolare dell’abitazione di cui costituisce un prolungamento.

Per la precisione, il problema della proprietà del balcone incassato si ripercuote su due aspetti fondamentali:

• i lavori riguardanti il parapetto, cioè la parte esterna del balcone;
• i lavori riguardanti il sottobalcone, cioè la parte inferiore del balcone.

Manutenzione parapetto balcone incassato: chi paga?

Il primo problema dei balconi incassati riguarda la manutenzione (e, più in generale, i lavori) del parapetto. Chi paga le spese di rifacimento o ristrutturazione della parte esterna del balcone?

Ebbene, per giurisprudenza costante, il balcone incassato, inserendosi armonicamente all’interno della struttura complessiva dell’edificio, contribuisce all’aspetto esteriore dell’intero condominio.

Alla luce di ciò, gli interventi di manutenzione che riguardano il parapetto del balcone incassato, incidendo sulla facciata dell’intero condominio, devono essere ripartiti tra tutti i condòmini in proporzione ai millesimi posseduti.

In altre parole, si applica quella norma del codice civile [1] secondo cui le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio, per la prestazione dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

Peraltro, costituendo parte integrante dell’aspetto esteriore del condominio, vale anche la regola [2] per cui sono sempre vietate le innovazioni che possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico.

Manutenzione sottobalcone: chi paga?

Ben più complessa è la manutenzione del sottobalcone, cioè della parte inferiore del poggiolo, quando si tratti di balcone incassato.

Come abbiamo detto nel primo paragrafo, al caratteristica dei balconi incassati è che essi non sporgono dalla facciata dell’edificio, cosicché il piano di calpestio dev’essere considerato alla stregua di un solaio e il parapetto parte della facciata comune.

Dunque, la superficie del balcone è di proprietà esclusiva del titolare dell’appartamento, e pertanto dovrà sopportarne ogni spesa. Al contrario, la parte inferiore, avendo una funzione divisoria tra i due piani, rappresenta per l’inquilino del piano inferiore un vero e proprio solaio.

Deve dunque trovare applicazione la regola [3] secondo cui le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari dei due piani l’uno all’altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario del piano inferiore l’intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.

Dunque, sebbene il balcone incassato appartenga al proprietario dell’abitazione da cui si accede, la manutenzione di alcuni suoi elementi si divide con altri condòmini; precisamente:

• il parapetto, rappresentando un elemento che è parte integrante dell’intera facciata condominiale, va diviso tra tutti i condòmini;
• la parte inferiore del balcone, quella che rappresenta il soffitto per l’inquilino del piano inferiore, è di competenza del proprietario del piano di sotto.

Si può dunque affermare che questa specifica parte del balcone appartiene ad entrambi i proprietari, cioè a quello del piano superiore e a quello del piano inferiore.

Balconi incassati: infiltrazioni

In tema di proprietà dei balconi incassati vale la pena spendere qualche parola in merito al problema delle infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore.

È appena il caso di ricordare che i danni da infiltrazioni rappresentano un’ipotesi di danni da cose in custodia disciplinata dall’art. 2051 c.c., il quale prevede una forma di responsabilità oggettiva a carico del custode del bene.

Nell’ipotesi di infiltrazioni d’acqua dal piano superiore, o meglio dal balcone incassato del piano superiore, cosa succede? Chi paga i danni e, soprattutto, quelli causati al solaio?

Nel caso di balcone incassato, l’infiltrazione proveniente dal piano superiore reca danno al piano inferiore perché il proprietario di questa unità immobiliare dev’essere considerato proprietario di quella parte di balcone: pertanto, egli è legittimato a chiedere l’eliminazione della causa del danno e il risarcimento del medesimo.

Quanto appena detto è evidente: le infiltrazioni dal piano superiore danneggiano il solaio del piano inferiore, entrando quindi direttamente nell’abitazione del proprietario dell’abitazione. Ecco perché egli è legittimato ad agire direttamente contro l’inquilino del piano superiore.

In altre parole, l’infiltrazione dal balcone incassato è del tutto identica all’infiltrazione d’acqua che, ad esempio, giunge dai servizi sanitari del piano superiore.

Diverso è il discorso per il balcone aggettante; esso, infatti, è tutto di proprietà del proprietario dell’unità immobiliare della quale rappresenta un prolungamento. Le macchie che si manifestano sul sottobalcone, quindi, non rappresentano in sé causa di danno per il proprietario dell’appartamento al piano inferiore.

Il danno inizierà ad esserci quando l’infiltrazione dal balcone si sposterà in una parte di proprietà esclusiva dell’unità immobiliare sottoposta.

Calcinacci dal balcone incassato: chi è responsabile?

Quanto detto sino a questo momento rende di facile risoluzione questo ulteriore problema: chi è responsabile dei calcinacci caduti dal balcone incassato?

Per rispondere a questa domanda è determinante la posizione dalla quale si sono staccati e caduti i calcinacci: infatti, se i detriti provengono dalla parte frontale del balcone e se questa parte, come abbiamo detto, è considerata come parte integrante della facciata del fabbricato, allora il responsabile dei danni eventualmente provocati è l’intero condominio e non il singolo proprietario dell’abitazione.

Pertanto le spese di manutenzione ricadono sull’intero condominio ed eventuali danni provocati dal deterioramento di essi sono a carico della comunità, ripartiti in base al principio dei millesimi.

Anche i rivestimenti del parapetto e della soletta di un balcone, secondo la Cassazione [4], se svolgono una funziona estetica per l’intero fabbricato, sono da considerarsi parti comuni e quindi la manutenzione ed il risarcimento dei danni da essi provocati sono a carico dell’intero condominio.

Quando invece i calcinacci si staccano da altri parti del balcone o quando la parte frontale non viene considerata parte della facciata, allora è il singolo condomino a dover risarcire i danni provocati a terzi, salvo il caso in cui il distacco sia avvenuto a causa di infiltrazioni d’acqua provenienti dal piano superiore: in questo caso ovviamente la responsabilità ricadrebbe sul proprietario dell’abitazione che ha provocato il danno.