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Quote condominiali: la rateizzazione è possibile?

29 Giugno 2020
Quote condominiali: la rateizzazione è possibile?

Dilazione e saldo e stralcio dei debiti con il condominio: come fare ad averlo e con chi trattare. 

Si sente spesso parlare di rateizzazione di debiti con il Fisco, di rinegoziazione dei mutui, di piani di ammortamento, di concordati con i creditori. Non si parla mai dei debiti con il condominio. Sicché, verrebbe da chiedersi se è possibile la rateizzazione delle quote condominiali. Cosa prevede la legge? Cerchiamo di chiarire quali sono gli aspetti fondamentali di tale materia.

Debiti condominiali: la gestione è annuale

Le quote condominiali vengono calcolate in base al fabbisogno annuale del condominio e solo per praticità vengono riscosse in dodici quote mensili. Né l’amministratore ha il potere di impegnare il condominio per più anni non potendo, ad esempio, approvare contratti con preventivi di spese superiori a 12 mesi. Ne abbiamo parlato in “Il condominio può chiedere le rate in anticipo?“.

Debiti condominiali: è consentita la transazione?

Quando uno dei condomini non paga le quote condominiali è dovere dell’amministratore procedere alla loro riscossione. Riscossione che deve iniziare non oltre sei mesi dall’approvazione del piano di riparto. L’amministratore inerte è personalmente responsabile.

Non è consentito trattare una riduzione delle quote condominiali prima della loro riscossione. Ne verrebbe inficiato il principio secondo cui alle spese condominiali partecipano tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi. Sicché, chiedere un pagamento minore implicherebbe una alterazione di tale equilibrio. Solo l’unanimità dei condomini potrebbe superare tale divieto categorico imposto dal Codice civile. 

Tuttavia, ciò non toglie che, nel caso di avvio delle azioni giudiziali per il recupero delle quote, qualora i costi e i tempi del recupero dovessero risultare eccessivamente aleatori, si potrebbe aprire la possibilità per l’assemblea di deliberare una transazione con il condomino moroso. In altri termini, sarà possibile intavolare una trattativa a fronte della quale concordare una riduzione delle quote condominiali (un cosiddetto saldo e stralcio) o una dilazione (la cosiddetta rateizzazione).

Tale potere di trattativa spetta, però, solo all’assemblea e non all’amministratore. Il capo condomino, infatti, non ha la possibilità di rinunciare ai crediti del condominio o di rateizzarli senza prima essere stato autorizzato dai condomini con apposita delibera assunta a maggioranza.

Quote condominiali: istanza di rateizzazione

Alla luce di quanto appena detto, chi voglia domandare la rateizzazione delle quote condominiali farà bene ad avanzare la richiesta all’amministratore affinché la presenti all’assemblea e si faccia da questa autorizzare. Se però – come detto nel precedente paragrafo – è assai difficile che venga accolta una richiesta di “saldo e stralcio” se non dopo l’avvio delle azioni esecutive e la prospettiva di un non facile recupero dei crediti, più facile è ottenere una dilazione, specie se ben motivata da oggettive ragioni di difficoltà economiche addotte dal condomino. Qui, infatti, non c’è alcuna rinuncia, da parte del condominio, ai propri crediti. 

Specie quando la convocazione dell’assemblea, il cui voto come detto è necessario per l’autorizzazione alla dilazione, è particolarmente difficoltosa (per i tempi di convocazione o per le ripetute assenze che impediscono la formazione del quorum), nulla vieta al condomino interessato di procedere, di sua spontanea volontà, a pagare a rate anche in assenza di alcuna autorizzazione preventiva. Difficilmente, l’amministratore potrà avviare un’azione esecutiva una volta constatata la buona volontà di adempiere da parte del condomino. 

La rateizzazione è già prevista, per legge, per quanto riguarda le spese straordinarie per la ristrutturazione: qui, infatti, l’amministratore deve precostituire un fondo con le quote raccolte dai condomini in base allo stato di avanzamento dei lavori (SAL). La ditta verrà così pagata di volta in volta ad ultimazione delle singole opere, secondo quanto previsto dal contratto. 



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