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Morosità condominiale: privacy

30 Giugno 2020
Morosità condominiale: privacy

Regole sulla gestione dei pagamenti: obbligo di informazione dell’amministratore e riservatezza nei confronti dei terzi. 

Con la crisi aumenta la morosità condominiale. Specie nelle grandi città, dove i costi sono mediamente più alti, ivi compresi quelli per le forniture condominiali, è facile non riuscire a stare al passo con le richieste di pagamento dell’amministratore. In questi casi, il problema del singolo diventa problema del gruppo. La legge dispone infatti che, in assenza di denaro sufficiente a pagare una fattura, il condominio può subire il decreto ingiuntivo e il successivo pignoramento del fornitore. Quest’ultimo, dopo essersi rivolto al tribunale, può pignorare il conto corrente del condominio e, se non trova di che soddisfarsi, può agire anche contro i condomini in regola con i pagamenti. Per farlo deve, però, tentare prima le azioni esecutive contro i morosi. Ma come fa, il creditore, a sapere chi ha ottemperato agli obblighi di pagamento e chi no? È diritto degli altri condomini prenderne conoscenza? L’amministratore è tenuto a rivelare la situazione debitoria di un condomino agli altri? 

Tutte queste domande rientrano nel tema dei rapporti tra morosità condominiale e privacy di cui parleremo in questo articolo. Cercheremo cioè di anticipare quali sono le implicazioni tra il diritto alla riservatezza e quello alla trasparenza propedeutico al recupero dei crediti e alla tutela legale del condominio. Ma procediamo con ordine.

Morosità condominiale: dati

Sono dati allarmanti quelli che rivela un’indagine sulla morosità condominiale di Confabitare, associazione proprietari immobiliari, che ha preso in esame l’andamento di questo fenomeno in tutti i capoluoghi di provincia in Italia.

In testa alla classifica, troviamo Bologna con un + 33,8 % poi Roma con + 33%, seguita da Napoli con + 32,7%, Torino +31,8 %, Milano + 30%, Catania + 29,6%, Firenze +28%, Genova + 26,5%, Cagliari + 24,8%, Palermo e Bari registrano rispettivamente un + 23,7% e un + 22,6%, a seguire Padova con + 21,3% e in fondo alla graduatoria Venezia un +19%. L’importo medio nazionale delle morosità è di euro 1.250,00 a nucleo familiare.

Questi numeri, afferma Confabitare, dimostrano purtroppo l’ampio diffondersi della morosità condominiale, anche se va detto che, sempre più spesso, alcuni condomini approfittavano della situazione critica, per fare i “furbetti” e non pagare le rate.

Morosità condominiale: cosa succede?

Anche se, statisticamente, il recupero crediti della morosità condominiale è sicuramente più lento e farraginoso rispetto a quello per qualsiasi altro tipo di debito (si pensi al caso del mancato pagamento del canone di locazione per il quale è previsto lo sfratto già dopo un mese), il Codice civile detta tempi ben precisi all’amministratore. Questi, infatti, ha l’obbligo – e non la semplice facoltà – di attivarsi contro i morosi entro massimo sei mesi dall’approvazione del piano di riparto da parte dell’assemblea.

L’amministratore deve nominare un avvocato di propria fiducia, senza dover prima chiedere l’autorizzazione all’assemblea, affinché chieda in tribunale un decreto ingiuntivo contro il moroso. Dopodiché, il decreto ingiuntivo deve essere notificato a quest’ultimo. Scatta dopo la notifica dell’atto di precetto, un ultimo avvertimento a pagare entro 10 giorni. In caso di ulteriore inadempimento, si possono avviare le azioni esecutive, anche di tipo immobiliare. Non importa che la casa sia inserita in un fondo patrimoniale o soggetta all’ipoteca della banca: il procedimento può essere ugualmente intentato, anche per debiti relativamente piccoli (non esistendo alcun limite minimo al pignoramento immobiliare).

Nel frattempo, se uno dei creditori dovesse agire contro il condominio per il pagamento della propria fattura e dovesse rimanere insoddisfatto (cosa che si verifica, il più delle volte, proprio a causa della morosità dei condomini che genera buchi nelle casse dell’amministrazione), potrebbe anche questi chiedere un decreto ingiuntivo in tribunale e avviare le azioni esecutive. Di norma, si agisce prima contro il conto corrente del condominio, conto che è in rosso proprio per le citate ragioni. 

Sicché, a questo punto, il creditore dovrà esigere dall’amministratore l’elenco dei condomini in mora – la morosità deve riferirsi al pagamento degli oneri rivolti a tale fattura – al fine di agire nei loro confronti. Solo dopo il creditore del condominio potrà agire contro gli altri proprietari in regola con i pagamenti. 

Morosità condominiale: si può rivelare a estranei?

L’amministratore non può rivelare ad estranei la morosità di un condomino, a meno che questi non sia il creditore del condominio che abbia già ottenuto il decreto ingiuntivo dal tribunale. Come infatti detto, è obbligo di quest’ultimo avviare il pignoramento prima nei confronti dei morosi e poi verso tutti gli altri. 

Morosità condominiale comunicata in bacheca

Per la stessa ragione, l’amministratore non può affiggere richieste di pagamento sulla bacheca condominiale o in un luogo accessibile a tutti. I dati dei condomini morosi devono restare riservati. 

Morosità condominiale comunicata in assemblea

È diritto di tutti i condomini conoscere chi è in regola e chi non lo è con i pagamenti delle quote condominiali. Questo perché tutti i condomini sono direttamente interessati alla gestione delle casse condominiali, hanno un potere di controllo e, volendo, potrebbero sostituirsi al condominio nel recupero del credito (così anticipando l’azione dell’amministratore contro i morosi).  

Sicché, su richiesta anche di uno soltanto dei proprietari, fatta in assemblea, l’amministratore è obbligato a comunicare i nomi dei condomini morosi dinanzi a tutti gli altri.

Accesso ai documenti del condominio 

Ogni condomino può chiedere all’amministratore, in qualsiasi momento, la visione della contabilità condominiale e, quindi, l’elenco dei condomini non in regola con i pagamenti. In caso di rifiuto, il richiedente può rivolgersi al giudice affinché intimi all’amministratore l’esibizione dei documenti. 


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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