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Pignoramento prima casa

1 Luglio 2020
Pignoramento prima casa

Quando è possibile pignorare la casa del debitore: l’ipotesi del creditore privato (come la banca) e quella dell’Agenzia Entrate Riscossione o dell’Esattore per i tributi locali. 

Non è spesso chiaro se, e in che termini, sia possibile il pignoramento prima casa. Spesso, si confonde poi l’iscrizione dell’ipoteca con il pignoramento vero e proprio, azioni queste che sono soggette a differenti presupposti e finalità. 

Non a tutti è noto se sia possibile il pignoramento prima casa anche per piccoli debiti o se si possa procedere in tal senso solo al superamento di una soglia legale.

Quanto può incidere, infine, nella soluzione a tale quesito il fatto che nell’immobile sia stata fissata la residenza del debitore e quanto ancora la circostanza che, insieme a lui, vivano anche soggetti deboli come disabili e minorenni? 

In questo breve articolo, cercheremo di rispondere a tutte queste domande in modo schematico e semplice. Chiariremo cioè se in Italia è lecito il pignoramento prima casa e, in caso affermativo, quando è possibile. Ma procediamo con ordine.

Un creditore può pignorare la prima casa?

In generale, i creditori possono pignorare la prima casa così come anche la seconda o qualsiasi altro immobile di proprietà del debitore. 

Prima del pignoramento si suole iscrivere l’ipoteca, anche se non è un atto necessario. L’iscrizione dell’ipoteca serve a tutelare ulteriormente il creditore. In tal modo, infatti, qualora il debitore dovesse vendere il bene prima del suo pignoramento, il creditore potrebbe ugualmente sottoporlo all’esecuzione forzata e all’asta, nonostante il passaggio di proprietà. 

L’ipoteca segna inoltre il grado di preferenza del creditore nell’aggiudicazione della somma ricavata dalla vendita: il creditore che per primo iscrive ipoteca (ipoteca di primo grado) ha, infatti, diritto ad essere soddisfatto per primo rispetto ad eventuali ulteriori creditori insinuatisi nella procedura.

Esiste una soglia di debito sotto la quale non è possibile il pignoramento della prima casa?

La legge non fissa una soglia al di sotto della quale non sia possibile eseguire il pignoramento prima casa. Pertanto, in linea teorica, un creditore è libero di eseguire un pignoramento immobiliare anche per un debito di poche centinaia di euro. È solo una questione di opportunità a suggerire di evitare tale procedura per importi di basso rilievo: il pignoramento immobiliare comporta, infatti, un iter lungo e costoso. Sicché, quando c’è da recuperare somme inferiori a circa 5mila euro, potrebbe essere una misura del tutto sproporzionata. Ciò non toglie che il creditore possa ugualmente decidere di iscrivere ipoteca sull’altrui immobile e avviare il pignoramento come pressione psicologica del debitore. Nessuno, infatti, è disposto a perdere la casa per un debito irrisorio. 

Quando non si può pignorare la prima casa

Abbiamo appena visto che non esiste, nel nostro ordinamento, alcun divieto di pignoramento della prima casa rivolto ai soggetti privati. La banca è quindi libera di pignorare la casa del debitore, così come può farlo il condominio nei confronti di chi non paga le quote condominiali, il fornitore per chi non onora le fatture, e via dicendo.

Esiste tuttavia un solo caso in cui sussiste il divieto di pignoramento prima casa: quando il creditore è l’agente della riscossione esattoriale, in primis Agenzia Entrate Riscossione. Tanto per intenderci, tutte le volte in cui non vengono pagate le cartelle esattoriali per imposte o sanzioni dovute allo Stato o al Comune, il cittadino-contribuente può subire l’esecuzione forzata immobiliare solo a patto che sia proprietario di più di un immobile. Così chi possiede solo una casa – che pertanto è “prima” ma anche “unica” casa – non rischia nulla.

In particolare, la legge (DLn. 69/2013) vieta il pignoramento della casa quando:

  • il debitore non possiede altri immobili se non quello adibito a civile abitazione. Basterebbe quindi anche una semplice quota posseduta su un secondo immobile per rendere pignorabili entrambi (sia la prima casa che il secondo bene);
  • in tale immobile è stata fissata la residenza del debitore;
  • si deve trattare di immobile non di lusso, ossia non accatastato in una delle seguenti categorie: A/1, A/8 o A/9.

Il fatto che sussista, nei confronti del solo agente della riscossione esattoriale, il divieto di pignoramento della prima casa non esclude il diritto per questi di iscrivere comunque l’ipoteca. La prima casa, infatti, pur non essendo pignorabile, può essere ipotecata per debiti relativi a cartelle esattoriali. 

L’ipoteca è, tuttavia, possibile solo alle seguenti condizioni:

  • il debito maturato deve essere superiore a 20.000 euro;
  • al debitore deve essere stato inviato, sei mesi prima, un preavviso di ipoteca.

Quando Agenzia Entrate Riscossione può pignorare la casa del debitore

Se non sussistono le condizioni appena indicate per l’operatività del divieto di pignoramento della prima casa, anche l’esattore è libero di intraprendere l’esecuzione forzata immobiliare. Ma anche in questo caso sono stati previsti numerosi paletti dalla legge. In particolare, le condizioni per il pignoramento della casa del debitore, da parte dell’agente della riscossione, sono le seguenti:

  • il debitore deve essere proprietario di almeno due immobili anche solo per quote;
  • il debito maturato, comprensivo di imposte, sanzioni e interessi, deve essere superiore a 120mila euro;
  • il valore dell’intero patrimonio immobiliare del debitore deve essere superiore a 120mila euro;
  • l’agente della riscossione deve avere iscritto, in precedenza, un’ipoteca sull’immobile in questione;
  • dal momento dell’iscrizione dell’ipoteca devono essere decorsi almeno 6 mesi senza che sia stato pagato il debito o richiesta una rateazione.

Si può pignorare la prima casa in presenza di minori o disabili?

La presenza di soggetti deboli conviventi con il debitore non esclude la possibilità del pignoramento immobiliare sulla prima casa. Sicché, in questi casi, avverranno l’asta e lo sfratto secondo le regole generali.

Restare in casa nonostante il pignoramento immobiliare

La legge consente al debitore di continuare a vivere nella casa ipotecata e pignorata fino a quando questa non viene aggiudicata al termine dell’asta giudiziale. Solo in caso di comportamenti che potrebbero compromettere il buon esito del pignoramento si provvederà allo sfratto anticipato.



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