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Se il proprietario non registra il contratto: cosa fare?

2 Luglio 2020
Se il proprietario non registra il contratto: cosa fare?

Affitto e diritti dell’inquilino in nero: cosa può fare se il contratto di locazione non è stato registrato?

Potrebbe accadere di scoprire che il proprietario della casa in cui si è in affitto non ha registrato il contratto. A nessuno piace essere considerati “inquilini in nero”, tantomeno se tale situazione non dipende dalla propria volontà. In casi del genere, cosa rischierebbe il conduttore e quali rimedi quest’ultimo potrebbe adottare per regolarizzare la propria situazione? In altri termini, se il proprietario non registra il contratto cosa fare? Cercheremo di stabilirlo qui di seguito. 

Inquilino in nero: cosa rischia?

Il più delle volte, la mancata registrazione del contratto di locazione è frutto di un patto tra locatore e inquilino. I due, infatti, ne traggono reciproco vantaggio: il primo perché evita il prelievo fiscale; il secondo perché così può spuntare un canone inferiore. Ma quali sono le conseguenze di questo accordo in frode alla legge?

Il contratto di locazione non registrato è nullo ossia è come se non esistesse. La situazione non cambia neanche se le parti hanno stipulato una scrittura privata se poi questa non è stata trasmessa all’Agenzia delle Entrate. 

Come avevamo già spiegato, in modo più diffuso, nell’articolo “Affitto in nero: cosa devi sapere“, dalla nullità del contratto di locazione discendono una serie di conseguenze sia di carattere fiscale che civilistico.

Sotto l’aspetto fiscale, l’Agenzia delle Entrate è legittimata a riscuotere, in via coattiva, tanto dal locatore quanto dall’inquilino l’imposta di registro non versata. Si tratta quindi di una responsabilità solidale che coinvolge entrambe le parti. 

Il padrone di casa, invero, rischia qualcosa in più: per lui scatta anche l’evasione dell’Irpef sui canoni di locazione non dichiarati. 

Sotto l’aspetto civilistico, invece, il contratto non produce effetti per entrambe le parti. Queste pertanto non sono più tenute a rispettarne il contenuto, né però potranno invocare una tutela giudiziaria in caso di inadempimento dell’altra parte. Tanto per fare qualche esempio, è consentito recedere dal rapporto in qualsiasi momento, senza preavviso, così come non è dato pretendere il pagamento del canone (né sarà possibile chiedere al giudice un decreto ingiuntivo in caso di morosità). 

L’aspetto più dirompente di un contratto di affitto in nero è l’impossibilità, per il locatore, di ricorrere alla procedura di sfratto in caso di morosità o di scadenza del termine. Lo sfratto è, infatti, possibile solo laddove il contratto sia scritto e registrato. Il proprietario dell’immobile dovrà allora fare una causa ordinaria contro l’inquilino per “l’occupazione senza titolo” (ossia senza contratto) che sarà più lunga e più costosa.

Inquilino in nero non per propria volontà: cosa si rischia?

L’ipotesi vista nel precedente paragrafo riguarda l’affitto in nero a seguito di accordo delle parti.

Potrebbe però succedere che l’inquilino sia “in nero” non per propria volontà. La legge, infatti, stabilisce che l’obbligo di registrare il contratto di locazione spetta al locatore entro 30 giorni dalla stipula della scrittura. Cosa succederebbe se questi, rassicurato l’inquilino dell’avvenuto adempimento fiscale, non vi dovesse invece provvedere? 

Sul punto, la Cassazione è stata precisa: il contratto genera diritti solo in capo all’inquilino e non per il locatore. Pertanto: il padrone di casa non può chiedere lo sfratto né un decreto ingiuntivo contro il conduttore, né può imporgli di andare via prima del termine di scadenza concordato; il conduttore invece non ha obblighi, potendo lasciare l’appartamento in qualsiasi momento, senza preavviso, e non essendo tenuto a versare le somme concordate per le riparazioni o il condominio.

Se il proprietario non registra il contratto: cosa fare?

Da quanto abbiamo visto, l’inquilino in nero non per proprio volere non rischia nulla se non l’azione del fisco che potrebbe agire contro di lui per chiedergli – in via solidale con il padrone di casa – il versamento dell’imposta di registro. Al più, se non pagherà neanche con il primo sollecito, subirà la notifica di una cartella esattoriale.

Per il resto, sotto l’aspetto civilistico e contrattuale, l’inquilino in nero non subisce alcuna penalizzazione: anzi, i suoi diritti restano ugualmente tutelati dalla legge. Il vero problema potrebbe sorgere per via del fatto che spetterebbe comunque a questi dimostrare che il padrone di casa non ha voluto registrare il contratto, cosa non sempre facile.

Ed allora all’inquilino è consentito regolarizzare il contratto e procedere, di propria spontanea iniziativa, alla registrazione. È vero, come detto è al locatore che spetta l’obbligo della registrazione ma ciò non esclude che a lui possa sostituirsi il conduttore. 

A tal fine, l’inquilino in nero può quindi procedere di propria spontanea iniziativa – e senza peraltro dover chiedere il previo consenso al padrone di casa – a registrare la scrittura privata di locazione, versando però, oltre all’imposta, le relative sanzioni per la mora, sanzioni che sono tanto più elevate quanto più tempo passa dalla firma del contratto. Nel primo anno è, però, possibile ottenere un forte sconto grazie al ravvedimento operoso. 

La registrazione tardiva sana il contratto con effetto retroattivo. 

Dopo la registrazione, il conduttore potrà rivalersi nei confronti del locatore a cui potrà imputare le spese versate al fisco, ma non potrà scorporarle dal canone di locazione.


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


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