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Rogito: come funziona e quanto costa

5 Luglio 2020
Rogito: come funziona e quanto costa

Atto pubblico notarile: procedura, adempimenti, imposte e parcella del notaio.

Si sente spesso parlare di rogito ma si tratta di un termine improprio, mutuato dal linguaggio comune. La legge non usa mai la parola “rogito”: al suo posto, usa una definizione specifica a seconda del suo contenuto. Possiamo definire, in generale, il rogito come quell’atto redatto e sottoscritto da un notaio. Come tale, si tratta di un atto pubblico.

Dunque, non troverai, in nessuna norma, la spiegazione di come funziona e quanto costa il rogito. Né devi fidarti di chi ti dice che il rogito è solo quel documento che sancisce il passaggio di proprietà di un immobile. Il concetto racchiude in sé svariate ipotesi di atti che proveremo ad elencare qui di seguito.

Cos’è il rogito? 

Il dizionario Treccani definisce il rogito come un atto ricevuto da un notaio. Poiché quest’ultimo è un pubblico ufficiale, il rogito è un «atto pubblico». La caratteristica dell’atto pubblico è quella di garantire piena prova della sua provenienza dalle parti che lo hanno sottoscritto. Nessuno dei firmatari quindi potrà dire che la sottoscrizione non è sua (a meno che non apra un apposito giudizio, chiamato «querela di falso», in cui dovrà fornire le prove di ciò che afferma).

In questo, l’atto pubblico si distingue dalla scrittura privata che è invece quel documento formato e firmato direttamente dalle parti, senza l’assistenza di un pubblico ufficiale. Questo implica l’assenza di certezza sulla corrispondenza tra le firme e l’identità dei soggetti i cui nomi sono riportati nell’atto. Se uno dei due firmatari dovesse contestare la sottoscrizione del documento, spetterebbe all’altro dimostrarne l’autenticità. L’onere della prova, insomma, è invertito rispetto all’atto pubblico. 

Dalla parola «rogito» poi si è creato il verbo “rogitare” che, tuttavia, a rigore, non esiste nella grammatica italiana. Per “rogitare” si intende comunemente la sottoscrizione di un accordo dinanzi al notaio. 

Come visto, il rogito è quindi qualsiasi atto firmato dinanzi a un notaio.

Rogito: come funziona? 

A seconda del contenuto del rogito, le regole sono diverse. Come vedremo a breve, ad esempio, nella donazione è necessaria la presenza di due testimoni che, invece, nell’atto di compravendita immobiliare non è richiesta.

In generale, per formare un rogito bisogna presentarsi dal notaio, previo appuntamento. Siccome il rogito è un documento compilato dal notaio, spetta a quest’ultimo crearne il contenuto sulla base delle indicazioni fornitegli dai suoi clienti. Dunque, le parti non devono preoccuparsi di scrivere alcunché, a ciò provvedendo il notaio.

Questa caratteristica distingue il rogito dalla cosiddetta «scrittura privata autenticata» in cui il contenuto è stato già scritto dalle parti mentre il notaio si limita ad aggiungere la propria firma in cui certifica l’autenticità delle sottoscrizioni rispetto ai soggetti indicati nell’atto stesso (in questo modo, nessuno potrà contestare la genuinità della propria firma).

Per fare un rogito bisogna, quindi, spiegare al notaio quali sono i propri intenti, indicare su quale oggetto il rogito dovrà vertere (ad esempio, un immobile, un conto in banca, una eredità, ecc.) e riferire l’identità delle parti che sottoscriveranno l’accordo.

In questa concezione ampia del rogito, possiamo elencare alcuni dei tipici atti costituiti dal notaio:

  • compravendita immobiliare;
  • donazione di valore non modico (per le donazioni di modico valore, infatti, non c’è bisogno del notaio);
  • costituzione di società, con redazione dell’atto costitutivo e dello statuto;
  • formazione di testamento pubblico;
  • apertura di testamento;
  • mutuo. In verità, il mutuo – ossia il contratto di prestito di somme di denaro – non richiede la presenza del notaio, ma se si sceglie tale forma (tipica è l’ipotesi del mutuo bancario) il documento diventa “titolo esecutivo”, ossia acquisisce la stessa forza di una sentenza o di un assegno. In buona sostanza, in caso di mancato pagamento, il creditore può procedere direttamente al pignoramento senza prima effettuare una causa o richiedere un decreto ingiuntivo;
  • costituzione di un fondo patrimoniale;
  • separazione dei beni tra coniugi sposati in regime di comunione legale dei beni.

Il più delle volte, però, quando si parla di «rogito» si intende comunemente il cosiddetto contratto definitivo ossia l’atto di compravendita immobiliare che segue il compromesso. In buona sostanza, tutte le volte in cui c’è bisogno di trasferire la proprietà di un bene immobile, è nella prassi commerciale siglare prima un’intesa attraverso una scrittura privata, appunto il cosiddetto «compromesso» (o, meglio detto, contratto preliminare). Quest’ultimo ha solo l’effetto di vincolare le parti a recarsi, in un momento successivo, dinanzi al notaio per la firma del contratto di compravendita vero e proprio o, meglio detto «contratto definitivo». È solo il contratto definitivo a trasferire la proprietà del bene. 

Adempimenti rogito

Quando si stipula un rogito è il notaio a controllare che tutte le clausole del contratto e le condizioni in esso contenute siano lecite. Il che attribuisce a tale documento un margine di certezza giuridica superiore rispetto alla scrittura privata, spesso viziata da clausole impossibili o nulle per legge.

Nel caso poi di una compravendita immobiliare, il notaio, prima di procedere al rogito, verifica se il bene è libero da ipoteche e pignoramenti, assicurando la buona riuscita del passaggio di proprietà.

Tutte le volte in cui il rogito ha ad oggetto un immobile deve essere poi trascritto nei pubblici registri immobiliari affinché ne sia data notizia alla collettività. Tutti possono così controllarne il contenuto. A questo adempimento provvede il notaio.

Quanto costa il rogito?

Nel momento in cui si stipula un rogito, le parti devono provvedere a due pagamenti:

  • le imposte previste per lo specifico atto, che variano a seconda del suo contenuto; tali importi vengono riscossi dal notaio e da lui poi versati all’erario;
  • l’onorario del notaio.

La prima voce è chiaramente uguale per tutti i notai, mentre la seconda voce varia a seconda del notaio e dell’atto richiesto. Ad esempio, un atto di compravendita della prima casa costa di meno della compravendita della seconda e di più rispetto alla costituzione di un fondo patrimoniale.

Le imposte dipendono dal tipo di atto. Ad esempio: 

  • per l’acquisto della prima casa: è prevista l’Iva al 4%, l’imposta di registro di 200 euro in misura fissa, l’imposta ipotecaria e catastale anch’esse di 200 euro ciascuna. Se si acquista da privato, al posto dell’Iva bisogna versare l’imposta di registro al 2%;
  • per l’acquisto di altri immobili diversi dalla prima casa, è prevista l’Iva al 10% (o al 22% se si tratta di casa di lusso) o, se si compra da privato, l’imposta di registro al 9%. L’imposta ipotecaria e catastale sono in misura percentuale dell’1% e del 2% ciascuna;
  • per le donazioni, c’è da pagare l’imposta che, nelle donazioni tra coniugi e parenti in linea retta è del 4% sul valore che eccede 1 milione di euro (franchigia); per le donazioni tra fratelli e sorelle l’imposta è del 6% sul valore che eccede 100mila euro; per le donazioni tra altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado, l’imposta è del 6%; in tutti gli altri casi, l’imposta è dell’8%. 

Chi sceglie il notaio e quanto costa? 

Di solito, a scegliere il notaio è la parte che deve sostenere la relativa spesa, sia in termini di imposte che di onorario. Il che significa che, nella donazione e nella compravendita immobiliare, la scelta è rispettivamente del donatario e dell’acquirente. Sono questi ultimi infatti a dover provvedere ai relativi oneri economici dell’atto pubblico.

Nel caso di mutuo bancario, però, nella prassi è quasi sempre la banca a stabilire il nome del professionista, ferma restando la facoltà del mutuatario di indicare un nome diverso. Se però il mutuo è collegato a un atto di compravendita immobiliare, la scelta è dell’acquirente. Difatti, il notaio che si occupa del rogito di acquisto stilerà anche il contratto di mutuo.



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