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Bollette condominiali: vanno intestate all’amministratore?

5 Luglio 2020
Bollette condominiali: vanno intestate all’amministratore?

Oneri accessori: come e a chi pagare le spese per il condominio? Il caso del condomino e dell’inquilino in affitto.

Un nostro lettore ci ha chiesto se le bollette condominiali vanno intestate all’amministratore. Nel descriverci il problema, ci racconta di essere in affitto da pochi mesi e di aver ricevuto, da parte del locatore, la richiesta di versare le somme dovute per il condominio direttamente nelle mani o sul conto del capo condomino. Ci viene perciò chiesto se tale modalità sia corretta o se, in futuro, potrebbe rivelare qualche problema. Potrebbe cioè il proprietario dell’immobile chiedere di nuovo il pagamento?

Qui di seguito spiegheremo la procedura corretta per non incorrere in errori e contestazioni legali.

Pagamento bollette condominiali: a chi vanno intestate?

Quando a pagare il condominio è direttamente il proprietario dell’appartamento, questi non avrà alcun tipo di problema. Difatti, in caso di pagamento in contanti, basterà che consegni l’importo nelle mani dell’amministratore o di persona da lui delegata, avendo cura di farsi rilasciare una ricevuta di pagamento. Nel caso in cui il pagamento avvenga tramite bonifico bancario, questo dovrà pervenire solo sul conto del condominio e non su quello personale dell’amministratore o su quello di un altro condominio da questi amministrato (una richiesta di tale tipo potrebbe preludere all’ipotesi del reato di appropriazione indebita per via della confusione delle somme che ne deriverebbe).

Titolare delle somme è dunque sempre e solo il condominio, per quanto sia solo un ente di gestione privo di personalità giuridica, e non il suo amministratore.

Pagamento bollette condominiali: a chi deve pagare l’inquilino?

Abbiamo appena visto l’ipotesi in cui il pagamento avvenga ad opera del padrone di casa, ossia il condomino vero e proprio (solo la qualità di proprietario dell’immobile infatti conferisce lo stato di “condomino”). Vediamo ora che succede quando è l’inquilino in affitto a dover pagare.

La legge, in questo caso, chiama «oneri accessori» le spese condominiali che, in base al contratto di locazione, ricadono sull’inquilino. Locatore e conduttore possono decidere di accollare su quest’ultimo tutte le spese dell’ordinaria amministrazione (restano quindi escluse quelle straordinarie) o stabilire un contributo fisso mensile à forfait.

In caso di mancato accordo tra le parti, la legge sull’equo canone individua le singole voci ricadenti sul conduttore e quelle sul locatore. Leggi sul punto “Spese di condominio: cosa paga l’inquilino e cosa il padrone di casa“.

Attenzione però: l’obbligo per l’affittuario di pagare il condominio deriva non già dal rapporto di detenzione che ha con l’immobile ma dal contratto di locazione. Dunque, si tratta di un’obbligazione che assume solo nei confronti del locatore e non del condominio. Questo implica, sotto un aspetto pratico, che l’unico soggetto titolato a pretendere dal conduttore il pagamento delle spese condominiali è il proprietario dell’appartamento, facendosi così rimborsare quanto già versato (o da versare) all’amministratore.

Se l’inquilino non dovesse pagare gli oneri accessori – ossia le spese condominiali – solo il locatore potrebbe agire contro di lui e non certo l’amministratore, vista l’assenza di rapporti contrattuali che lo legano a questi.

La legge stabilisce che, in caso di omesso versamento degli oneri condominiali, l’inquilino rischia lo sfratto solo se il debito raggiunge l’importo di almeno due mensilità di canone e il ritardo accumulato è di almeno 60 giorni dalla richiesta di pagamento.

Se è vero che il conduttore deve pagare al locatore, perché è in virtù del contratto di locazione che ha maturato l’obbligo, è anche vero però che, nella prassi, si usa chiedere a questi di effettuare il pagamento direttamente nelle mani dell’amministratore (o sul conto del condominio), facendosi comunque rilasciare una ricevuta. Si tratta insomma di un’autorizzazione preventiva data solo per comodità pratica e per evitare il giro di denaro.

Il Codice civile, però, stabilisce che il pagamento fatto a persona diversa dal creditore non ha alcun effetto nei confronti di quest’ultimo, a meno che non sia stato previamente autorizzato o ratificato in un momento successivo dal creditore medesimo. Dunque, l’inquilino che riceva dal locatore la richiesta di pagare il condominio direttamente all’amministratore farà bene a farsi rilasciare da quest’ultimo un’apposita dichiarazione scritta onde scongiurare, in futuro, eventuali contestazioni e ulteriori richieste di pagamento per gli importi già versati.



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