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Comproprietà di un immobile, come funziona la divisione?

7 Luglio 2020
Comproprietà di un immobile, come funziona la divisione?

Divisione volontaria o giudiziale di un immobile in comunione: come si spartiscono le quote. 

Quando si ha la comproprietà di un immobile è normale pensare a separare la propria quota da quella degli altri contitolari, dando vita così a proprietà separate ed autonome tra loro. Questa procedura viene rimessa all’accordo delle parti; ma se questo dovesse mancare, ciascun comproprietario può ricorrere al tribunale per chiedere la cosiddetta “divisione giudiziale”. Ciò non toglie che la situazione di comproprietà potrebbe durare anche a lungo: non esiste, infatti, alcun obbligo di procedere alla divisione. 

In questa breve guida spiegheremo come funziona la divisione della comproprietà di un immobile. Dopo aver spiegato quindi come funziona la comproprietà e quali sono i diritti dei comproprietari, analizzeremo come avviene la divisione delle rispettive quote, avendo riguardo sia al procedimento di divisione volontaria che a quello tramite il giudice. Ma procediamo con ordine.

Come funziona la comproprietà di un immobile?

La comproprietà di un immobile si verifica quando più soggetti diventano titolari di quote ideali dello stesso bene. La titolarità si estende dunque su tutto il bene – seppure solo in misura percentuale – e non su una specifica sezione materiale. Sicché, ciascun titolare può vantare diritti sull’intero immobile, potendolo usare a proprio piacimento, nel rispetto comunque degli altrui diritti. 

L’ipotesi tipica è quella dei coeredi che acquistino, per successione, la casa lasciatagli dal defunto o quella dei figli che ricevano, in donazione, un immobile del padre.

La comproprietà di un immobile è anche detta comunione. Essa può avere origine:

  • da una scelta volontaria degli interessati (cosiddetta «comunione volontaria»): si pensi al caso di due fratelli che acquistano un’unica casa vacanza, decidendo poi di sfruttarla in periodi separati dell’anno;
  • da una previsione di legge (cosiddetta «comunione legale»): si pensi alla comunione tra coniugi che scatta automaticamente dopo il matrimonio;
  • da un evento indipendente dalla volontà delle parti (cosiddetta «comunione incidentale»), come nel caso in cui più eredi subentrano per successione nella proprietà dello stesso immobile.

Salvo nel caso di comunione tra marito e moglie, che non può essere sciolta volontariamente se non con la morte di uno dei due o con la separazione e il successivo divorzio, negli altri casi la comunione permane fino a quando l’immobile non viene ceduto o i comproprietari provvedano alla divisione delle rispettive quote.

Si può cedere la propria quota di comproprietà?

Ciascun comproprietario, prima di procedere alla divisione materiale dell’immobile in comunione, può decidere di cedere la propria quota. Può ad esempio venderla o donarla. La quota potrebbe, infine, passare in eredità se il titolare dovesse morire prima della divisione. Se, invece, la divisione dovesse essere eseguita prima della morte, a passare in successione sarebbe non la quota dell’intero bene ma una specifica sezione di questo, quella cioè risultata in proprietà a seguito della divisione. 

Cosa succede in caso di comproprietà sullo stesso immobile?

Finché l’immobile è in comproprietà, ciascun contitolare ne può fare uso secondo le proprie necessità, non potendo però impedire agli altri di fare altrettanto. Se non si trova un accordo turnario sull’utilizzo del bene, tutti possono sfruttare il bene anche contemporaneamente. 

Il singolo comproprietario può quindi usare la cosa comune, può cioè detenerla e utilizzarla materialmente senza però impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, a condizione cioè che l’uso sia compatibile con i diritti degli altri partecipanti.

Il singolo comproprietario può utilizzare l’immobile finché non pone in essere atti che ne impediscano l’utilizzo altrui o finché i comproprietari non ne ritengano l’utilizzo eccessivo, richiedendone quindi la cessazione.

Certi immobili possono essere utilizzati contemporaneamente, e in questo caso si pongono meno problemi per il rispetto del diritto degli altri comproprietari. Si pensi a una villa su più piani dove, a ciascun piano, corrisponde l’abitazione di uno dei comproprietari.

Se invece un bene non è utilizzabile contemporaneamente dai comproprietari il singolo può utilizzarlo (anche in via esclusiva) pur rispettando il diritto al pari utilizzo degli altri. Così, ad esempio, se tre persone hanno in comunione un appartamento che non può essere abitato contemporaneamente da tutti i comproprietari, l’utilizzo esclusivo da parte di uno di essi non è vietato ma deve essere consentito agli altri comproprietari di farne pari uso (in altri periodi dell’anno).

Il singolo comproprietario che usa la cosa in modo tale da impedire, anche solo in astratto, il medesimo uso agli altri comproprietari, compie un atto illecito.

Tutti i comproprietari parteciperanno alle spese di gestione e amministrazione (ordinaria e straordinaria) del bene in proporzione alle rispettive quote.

Potrebbe poi porsi l’ipotesi di uno o più comproprietari che vogliano vendere l’immobile e che, a tale richiesta, si opponga un altro. In questi casi, non vale il principio maggioritario, essendo necessario il consenso di tutti i titolari per la firma dell’atto di compravendita. Stando così le cose è data facoltà a ciascun comproprietario di chiedere immediatamente la divisione del bene in singole e autonome quote (per come vedremo qui di seguito).

Chi può chiedere la divisione dell’immobile in comproprietà?

Nel momento in cui si verifica una comproprietà sullo stesso immobile, ciascuno dei comproprietari può chiederne la divisione in qualsiasi momento (il diritto infatti non è soggetto a prescrizione), anche un giorno dopo la nascita della comunione stessa. 

La divisione andrà eseguita obbligatoriamente anche se a chiederlo è uno solo dei contitolari. 

In caso di mancato accordo sulle modalità di divisione, l’interessato può rivolgersi al giudice del tribunale ove è collocato l’immobile affinché proceda alla divisione giudiziale del bene (ossia in forma coattiva).

Come avviene la divisione di un immobile in comproprietà?

Come anticipato, la divisione può essere il frutto di un accordo o, in assenza di esso, di una decisione del giudice. Nel primo caso, parleremo di divisone contrattuale; nel secondo, di divisione giudiziale.

Le modalità della divisione dipendono poi dalla natura del bene se divisibile in natura o meno. Nel primo caso si avrà che l’intero immobile verrà scorporato in tante porzioni per quanti sono i comproprietari. Sicché, ciascuno di questi vedrà trasformarsi il proprio diritto di proprietà da una semplice quota percentuale sull’intero bene al 100% su una specifica parte di esso. Si pensi al caso di una villetta che è divisibile in appartamenti su più piani. 

Invece, nel caso in cui l’immobile non sia divisibile in natura, si potrà procedere a una delle seguenti soluzioni:

  • assegnazione dell’intero bene a uno dei comproprietari il quale liquiderà agli altri le rispettive quote in denaro;
  • vendita dell’intero immobile a terzi e divisione del ricavato tra i comproprietari.

La divisione contrattuale o volontaria

Nella divisione contrattuale i comproprietari siglano un vero e proprio contratto. Questo deve individuare il bene da dividere, le quote dei partecipanti alla divisione e le modalità con cui assegnare ai condividenti le rispettive porzioni e gli eventuali conguagli in denaro.

Tramite i conguagli si possono appianare i rapporti di debito/credito che emergono fra i condividenti a seguito dell’attribuzione ad uno dei partecipanti di una porzione che per valore è superiore o inferiore a quella che gli spetta di diritto.

La divisione giudiziale

Se i comproprietari non si accordano per una divisione contrattuale, ciascuno di essi può domandare, in ogni momento, la divisione giudiziale. Il diritto di chiedere la divisione è imprescrittibile.

Alla divisione giudiziale si ricorre, ad esempio, quando:

  • uno dei comproprietari vorrebbe spogliarsi della proprietà ma gli altri non vogliono acquistarla né si riesce a vendere la quota a terzi;
  • uno dei comproprietari vorrebbe dividere l’immobile ma gli altri non vogliono;
  • i comproprietari litigano sull’utilizzo del bene e sui turni.

Il giudice procede prima a verificare se sia possibile un accordo tra le parti per la divisione consensuale.  Se ciò non dovesse essere possibile, il giudice valuta se l’immobile è divisibile in natura. In tal caso, nomina un perito per procedere alla separazione delle quote in singole proprietà tra loro indipendenti. 

Se la divisione in natura non è possibile, il giudice verifica se uno dei comproprietari è disponibile ad acquistare l’intero immobile liquidando, in denaro, le quote degli altri comproprietari a cui quindi andrà il corrispondente valore di mercato. 

Se ci dovessero essere più comproprietari interessati ad acquisire la proprietà del bene, il tribunale valuta innanzitutto se uno di questi ha un interesse più meritevole di tutela (si pensi al comproprietario che già abitava da tempo nell’immobile, perché convivente con il padre defunto, iniziale proprietario del bene). 

In assenza di ciò, il giudice assegna l’immobile all’offerente con la quota maggiore. In ultima analisi, procede a un sorteggio.

Invece, in mancanza di offerenti, il tribunale procede alla vendita coattiva dell’immobile, procedendo poi alla spartizione del ricavato tra i comproprietari secondo le rispettive quote. 

Che succede dopo la divisione in natura?

Se la divisione avviene in natura, con attribuzione di una specifica sezione dell’immobile a ciascun comproprietario, si verifica un condominio sulle parti comuni dell’immobile come le scale, il tetto, le fondamenta, il giardino, le tubature verticali. 

Se i comproprietari sono due, si realizza un condominio minimo.

Sul punto, va ricordato che il condominio degli edifici – seppur minimo – costituisce una specie del genere comunione e cioè un tipo di comproprietà contrassegnato dalla peculiarità dell’oggetto, consistente in una relazione strumentale di accessorietà tra le cose ed impianti e servizi comuni – che del condominio formano l’oggetto – e le unità abitative in proprietà individuale.

Il condominio è definito, infatti, come una forma particolare di comunione (detta forzosa) nella quale, al fianco di parti dello stabile di proprietà esclusiva (le cosiddette unità immobiliari), sussistono parti di proprietà comune. In sostanza, per aversi un condominio tra edifici, occorre che vi siano almeno due soggetti titolari ciascuno di proprietà esclusiva che condividono parti comuni materialmente necessarie per l’esistenza o per l’uso, ovvero destinate per la funzione all’uso o al servizio delle singole unità immobiliari.

Del resto, come più volte affermato dalla Cassazione, in caso di edificio costruito da più soggetti su suolo comune, il condominio insorge al momento in cui avviene l’assegnazione in proprietà esclusiva dei singoli appartamenti; per effetto di tale assegnazione si origina, altresì, la presunzione legale di comunione “pro indiviso” di quelle parti del fabbricato che, per ubicazione e struttura, siano, in quel momento, destinate all’uso comune, ovvero a soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio stesso, salvo che dal titolo non risulti, in contrario, una chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente ad uno dei condomini la proprietà di dette parti e di escluderne gli altri.



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