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Muffa nell’appartamento in affitto: chi paga?

7 Luglio 2020
Muffa nell’appartamento in affitto: chi paga?

Che fare se il locatore non fa i lavori nell’appartamento? Si può evitare di pagare il canone di affitto? A chi spetta rimuovere le macchie di umidità?

Un nostro lettore ci riferisce di aver preso in affitto un appartamento diverso tempo fa. L’immobile ha di recente subito alcune infiltrazioni di acqua a causa di un cattivo isolamento delle pareti esterne. Andrebbe ristrutturato l’intero edificio ma l’assemblea non riesce a trovare un accordo. Nel frattempo, all’interno dell’abitazione, sono comparse delle vistose chiazze scure dovute appunto all’umidità. La questione è stata portata all’attenzione del locatore il quale però sostiene che la pittura delle pareti sarebbe affare dell’inquilino. Ci viene pertanto chiesto chi paga per la muffa nell’appartamento in affitto. Ecco come stanno le cose a riguardo.

Cosa dice la legge se l’appartamento in affitto ha problemi?

L’obbligazione principale del locatore (ossia il padrone di casa) è quella di consegnare all’inquilino l’appartamento idoneo all’uso convenuto (quello cioè abitativo) e provvedere alla sua manutenzione in modo che detta finalità sia assicurata per tutto l’arco di validità del contratto. 

Ne consegue che, se l’appartamento presenta problemi di natura strutturale o derivanti dalla mancanza manutenzione, spetta al proprietario rimuoverli. 

Tale regola è fissata dagli articoli 1578 e 1581 del codice civile. Tali norme stabiliscono che, in presenza di vizi dell’appartamento – sia sussistenti al momento della conclusione del contratto, sia sopravvenuti in un momento successivo – che possono dar luogo a una inidoneità dell’utilizzo dell’immobile stesso, è diritto dell’inquilino chiedere:

  • lo scioglimento del contratto (ossia la cosiddetta «risoluzione contrattuale») con conseguente facoltà di lasciare l’immobile senza neanche il termine di preavviso; 
  • una riduzione del canone di locazione. 

L’inquilino però non può esigere dal locatore che faccia i lavori di manutenzione straordinaria come l’isolamento delle pareti o il cappotto termico. Egli può solo fare una scelta tra le due alternative appena viste.

Tali rimedi sono esclusi solo per i vizi già conosciuti dal conduttore alla stipula del contratto o facilmente riconoscibili, a meno che si tratti di vizi che espongono a serio percolo la salute sua o dei suoi familiari (articolo 1580 del codice civile).

Il conduttore non può chiedere anche il risarcimento del danno se il locatore si attiva subito, nei confronti dell’assemblea di condominio, per eliminare le cause del problema. 

Dall’altro lato, sull’inquilino grava l’onere di custodire l’immobile in buono stato, comunicando tempestivamente al locatore tutti i possibili problemi che interessano il bene affinché questi possa intervenire per tempo, prima che i danni aumentino (articolo 1577 codice civile). Su di lui gravano le spese conseguenti alla cattiva gestione del bene (si pensi al caso di chi allaghi un bagno per incuria).

Muffa nell’appartamento: chi deve pagare?

Da quanto detto, la prima cosa da fare per capire chi deve pagare le spese per la muffa nell’appartamento, è verificare l’origine del problema. Occorre cioé accertare quale sia in concreto la causa della formazione della muffa che, in assenza di difetti strutturali dell’immobile e dei suoi impianti, può anche essere dovuta alla cattiva conduzione degli stessi da parte dell’inquilino. 

Il locatore risponde di tutte le cause strutturali dipendenti dall’immobile e di quelle che sono ascrivibili al condominio (fatta salva, in questa seconda ipotesi, la possibilità di rivalersi nei confronti del condominio stesso a cui chiedere il risarcimento dei danni). Se il danno dovesse dipendere da una parte comune dell’edificio, la mancata deliberazione dell’assemblea condominiale non potrà costituire una giustificazione per il proprietario dell’appartamento che, se non vuole riparare l’immobile a proprie spese, dovrà per forza cedere a una delle due soluzioni che abbiamo appena indicato ossia a) la risoluzione del contratto, b) oppure la riduzione del canone. Né rileva il fatto che, nel contratto di locazione, sia stata inserita la clausola in forza della quale, alla scadenza del contratto, spetta all’inquilino far riverniciare le pareti dell’appartamento: tale previsione è volta infatti a rimuovere le macchie e le imperfezioni che derivano dal normale uso dell’immobile e non già quelle che invece sono conseguenti ai vizi dello stesso. Vizi che, appunto, vanno tempestivamente eliminati dal locatore.

Se, invece, la muffa dipende da cattiva custodia dell’appartamento da parte del conduttore, questi dovrà provvedere da solo a rifare la pittura delle stanze ammalorate.

Cosa può fare l’inquilino se il padrone di casa non rimuove la muffa?

Se il padrone di casa non rimuove la muffa, all’inquilino spetta quindi la possibilità di:

  • lasciare l’appartamento (senza preavviso), sempre che il vizio sia particolarmente grave, tanto da impedire un normale uso dell’appartamento. Ciò dà luogo alla cosiddetta risoluzione del contratto;
  • chiedere uno sconto sul canone di locazione.

Chiaramente, se il locatore non dovesse acconsentire a nessuna delle due ipotesi, l’inquilino potrebbe rivolgersi al giudice affinché sia questi a dichiarare la cessazione del contratto o la riduzione del corrispettivo.

L’affittuario però non potrebbe autoridursi da solo il canone senza prima una pronuncia del giudice o un accordo con la controparte: un comportamento del genere darebbe luogo a un grave inadempimento con conseguente possibilità di subire lo sfratto. 

Come chiarito a riguardo dalla giurisprudenza, l’obbligo del locatore di mantenere l’immobile locato in stato da servire all’uso convenuto si sostanzia nel dovere del locatore stesso di eliminare ogni deterioramento della cosa rispetto allo stato in cui si trovava al momento della consegna e che abbia determinato una diminuzione del godimento. Al conduttore non è però consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando tale evento sia ricollegabile al locatore. La sospensione totale o parziale dell’adempimento dell’obbligazione del conduttore è, infatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore. 



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