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Canone di affitto troppo alto: rischi legali

8 Luglio 2020
Canone di affitto troppo alto: rischi legali

Accertamenti fiscali sintetici con il redditometro, sfruttamento prostituzione, accordi nulli e in frode alla legge: tutte le conseguenze per locatore e inquilino se il canone supera una certa soglia. 

Concordare un prezzo di affitto troppo alto può comportare, in determinati casi, dei problemi sia per il locatore che per l’inquilino. Lo dicono le numerose sentenze della giurisprudenza che hanno analizzato svariati contratti di locazione volti a nascondere intenti elusivi.

Quali sono i rischi legali di un canone di affitto troppo alto? C’è innanzitutto la possibilità di far scattare un accertamento fiscale (di tipo “sintetico”) a carico del conduttore se il reddito “ufficiale” di questi non dovesse risultare in grado di sopportare un esborso tanto alto. Lo ricorda la Cassazione [1] che mette in guardia chi dichiara poco e poi paga tanto al padrone di casa. L’Agenzia delle Entrate potrebbe quindi sospettare – e avrebbe le ragioni per farlo – che la spesa è stata sopportata con disponibilità “in nero”.

In tali ipotesi, non basta giustificarsi sostenendo che i soldi sono frutto di donazioni da parte dei genitori se poi non c’è prova di ciò. Il contribuente deve cioè dimostrare i bonifici ricevuti che gli hanno consentito di mantenere un tenore di vita superiore alle sue possibilità [2].

È la dura legge del redditometro che scatta tutte le volte in cui le spese sostenute da un contribuente superano di oltre il 20% il reddito da questi dichiarato sul 730. Con l’unica eccezione data dal fatto che l’ufficio delle imposte non può limitarsi a considerare solo il reddito del conduttore ma quello di tutto il suo nucleo familiare. Per cui, laddove il coniuge dovesse avere maggiori disponibilità economiche, l’accertamento fiscale verrebbe bloccato proprio da tale constatazione, senza bisogno di fornire specifiche prove in merito alla provenienza del denaro. Si presume, infatti, che tra conviventi vi siano normali elargizioni, frutto del dovere reciproco di cooperazione e mantenimento. Un dovere tanto giuridico quanto morale. 

Si tenga comunque conto che la possibilità di concordare un canone di affitto troppo alto si pone solo per i contratti a canone libero, quelli cioè di durata 4 anni più altri 4 di rinnovo automatico; quelli, invece, a canone vincolato (di durata 3+2 anni) il prezzo è calmierato da accordi di categoria che non può mai essere superato.

Se poi affittare con un canone a un prezzo alto non implica alcun rischio per il locatore, se l’inquilina esercita l’attività di prostituta, dietro la maggiorazione si presume che vi sia un fenomeno di sfruttamento della prostituzione. Lo hanno ripetuto numerose pronunce della Cassazione. Il padrone di casa rischia grosso se pretende un canone molto alto dalla squillo: si tratterebbe, infatti, di una forma di guadagno sul meretricio, che quindi configurerebbe per lui l’ipotesi di reato. In questo caso, però, è solo il locatore a rischiare e non la conduttrice. La prostituzione, infatti, è pienamente legale in Italia. 

C’è poi il fenomeno dell’affitto parzialmente in nero che si verifica quando una parte del canone viene indicata nel contratto e, quindi, viene dichiarata al fisco, mentre un’altra parte è solo concordata a voce, in modo da essere sottratta all’imposizione fiscale: un doppio vantaggio sia per il locatore (che così vede ridurre la base imponibile su cui applicare poi l’imposta sui canoni di locazione), sia per l’inquilino (che, con questo espediente, riesce a ottenere il più delle volte uno sconto sul canone). 

Senonché, la legge stabilisce che l’affitto non registrato è nullo, è come se non esistesse. E ciò vale anche per le maggiorazioni del canone. Sicché, pagare il surplus concordato a voce non è obbligatorio, né – in caso di inadempienza – il locatore può procedere a riscuotere le somme tramite decreto ingiuntivo (trattandosi appunto di un patto in frode alla legge). Risultato: se l’inquilino non versa quella parte di canone maggiorato che non trova ufficializzazione nella scrittura privata registrata non può essere sfrattato. Al contrario – dice la legge – ha sei mesi di tempo, dalla cessazione del contratto e, più in particolare, dalla riconsegna delle chiavi dell’appartamento – per chiederne la restituzione. A quel punto, sarà il conduttore ad essere creditore nei confronti del locatore e non viceversa. Oltre a ciò, per il padrone di casa, si prolifererà anche il rischio di un accertamento fiscale per l’evasione. 

Chiudiamo poi questa breve carrellata con l’ipotesi di un aumento del canone di affitto rispetto a quanto concordato inizialmente, aumento che – almeno nei contratti a uso abitativo – la legge vieta categoricamente, prevedendo solo degli aggiornamenti all’inflazione (a patto che sia previsto nella scrittura). Leggi su punto “L’accordo con un canone di affitto più alto è valido?“. L’unico modo, dunque, per superare il divieto ed aumentare il canone di affitto è quello di risolvere il precedente contratto e stipularne uno nuovo. 


note

[1] Cass. ord. n. 14060 del 7.07.2020.

[2]  ove il contribuente deduca che la spesa sia il frutto di liberalità o di altra provenienza, la relativa prova deve essere fornita con la produzione di documenti, dai quali emerga non solo la disponibilità all’interno del nucleo familiare di tali redditi, ma anche l’entità degli stessi e la durata del possesso in capo al contribuente interessato dall’accertamento, pur non essendo lo stesso tenuto, altresì, a dimostrare l’impiego di detti redditi per l’effettuazione delle spese contestate, attesa la fungibilità delle diverse fonti di provvista economica. In altre parole, qualora l’ufficio determini sinteticamente il reddito complessivo netto in relazione alla spesa per incrementi patrimoniali ed il contribuente deduca che tale spesa sia il frutto di liberalità, ai sensi dell’art. 38, comma 6, del dpr n. 600 del 1973, la relativa prova deve essere fornita dal contribuente con la produzione di documenti, dai quali emerga non solo la disponibilità all’interno del nucleo familiare di tali redditi ma anche l’entità degli stessi e la durata del possesso in capo al contribuente interessato dall’accertamento. 

Autore immagine: it.depositphotos.com


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