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Dopo quanti anni di affitto si diventa proprietari della casa?

8 Luglio 2020
Dopo quanti anni di affitto si diventa proprietari della casa?

L’inquilino può rivendicare la proprietà dell’appartamento con l’usucapione dopo molti anni?

Un nostro lettore, dopo aver letto il nostro articolo sull’usucapione, ci fa presente di vivere in affitto nello stesso appartamento da oltre 20 anni. Prima di lui, il contratto era “intestato” ai genitori e, alla morte di questi, lui è subentrato nel rapporto. Ci chiede pertanto dopo quanti anni di affitto si diventa proprietari della casa?

La domanda è frutto di un profondo equivoco per ciò che spiegheremo meglio qui di seguito.

Condizioni per l’usucapione

Con l’usucapione si può divenire proprietari di un bene altrui (di solito, un immobile) per il semplice fatto di averlo posseduto per molto tempo, in assenza di rivendicazioni da parte del titolare effettivo. Quest’ultimo cioè non deve porre in essere azioni giudiziarie per recuperare la disponibilità del proprio bene. 

Il possessore però, oltre a mantenere la detenzione dell’immobile per almeno 20 anni, deve anche realizzare dei comportamenti che non avrebbe altrimenti il diritto di compiere perché riservati dalla legge al proprietario. Si tratta, ad esempio, della modifica della destinazione d’uso del bene, di una ristrutturazione, del cambio di serratura della porta, e così via. 

Non si verifica invece l’usucapione tutte le volte in cui c’è un riconoscimento dell’altrui proprietà. Riconoscimento che può essere esplicito (ad esempio, una lettera in cui il detentore del bene dichiara di ammettere di non essere il titolare dell’immobile) o implicito (ad esempio, il pagamento di un canone di affitto di un terreno o del canone di locazione di un appartamento).

Ci può essere usucapione in un appartamento in affitto?

Da quanto detto, l’usucapione mal si concilia con l’esistenza di un contratto di affitto, almeno fin quando questo viene correttamente adempiuto. E, difatti, il versamento del canone di locazione costituisce proprio quell’atto di “reverenza e sottomissione” al proprietario che esclude a priori l’usucapione. Mancherebbe quindi quell’atteggiamento del detentore volto ad arrogarsi i diritti esclusivi del proprietario del bene a partire dal quale inizia a decorrere il ventennio per poter far scattare l’usucapione. 

Nulla toglie però, in teoria, che l’affittuario possa, ricorrendo le tipiche condizioni dell’usucapione, arrogarsi il diritto di proprietà. Questi innanzitutto dovrebbe smettere di pagare il canone: fin quando ciò avviene vi sarà l’ammissione dell’altrui proprietà del bene.

Ma la morosità da sola non basta. 

È anche necessario che l’inquilino si atteggi a proprietario del bene. E ciò avviene solo in forza di un comportamento, posto alla luce del sole, con cui questi compie, sul bene, un atto inconciliabile con i propri poteri. Il semplice fatto di provvedere alla manutenzione ordinaria dell’appartamento o l’anticipare le spese che ricadono sul locatore (ad esempio, la sostituzione della caldaia) non è sufficiente. Né è sufficiente il fatto di aver ripitturato le stanze o l’aver sostituito qualche mattonella del bagno che si era rotta senza ricevere il relativo rimborso delle spese. 

Affinché l’inquilino in affitto possa rivendicare l’usucapione è necessario che questi non si comporti più da inquilino e che tratti l’immobile come il proprio, sostituendo le chiavi della serratura d’ingresso senza consegnare una copia al legittimo proprietario; dando l’appartamento in affitto a terzi senza prima chiedere l’autorizzazione al locatore e riscuotendo il relativo canone; modificando la distinzione del bene, trasformandolo ad esempio da abitazione a uso ufficio o ad attività commerciale; abbattendo dei muri ed erigendone degli altri, stravolgendo la struttura del locale. 

Dal compimento di uno qualsiasi di tali atti devono poi decorrere almeno 20 anni (non rileva se, nel corso di tale periodo, l’immobile sia passato dai genitori ai figli). Il tutto ovviamente senza mai subire la notifica di un atto giudiziario da parte del legittimo titolare del bene (una semplice lettera non è sufficiente a interrompere i termini dell’usucapione).  

Insomma, come visto, l’usucapione su un appartamento in affitto – ma le stesse considerazioni potrebbero farsi anche in caso di comodato – è, seppur astrattamente possibile, concretamente poco frequente. 


note

Autore immagine: it.depositphotos.com


1 Commento

  1. scusate cosa centra l’affitto con l’usucapione. nel contratto di affitto si versa un canone ( si presume mensile o come da accordo contrattuale). tale comportamento denota l’inequivocabile rapporto giuridico continuo esistente tra locatore ( proprietario) e locatario ( possessore). di conseguenza sono totalmente inesistenti i requisiti della cosidetta prescrizione acquisitiva, cioe il disinteresse totale del proprietario, l’uso gratuito del bene da parte del possessore, ovviamente con la continuita dovuta, priva di turbative e per l’uso consentito.

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