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Condominio: quali sono le parti comuni dell’edificio?

20 Settembre 2020 | Autore:
Condominio: quali sono le parti comuni dell’edificio?

Beni, impianti e servizi che appartengono a tutti i proprietari delle unità di uno stabile. Quando subentra l’uso esclusivo e quali regole li disciplinano.

Si parla spesso di agevolazioni fiscali sui lavori da effettuare per sistemare un immobile. Tra i più recenti – e i più importanti – il superbonus del 110% per migliorare l’efficienza energetica degli edifici. Alcuni di questi benefici interessano quelle che vengono chiamate le «parti comuni di un edificio». Si presuppone che si stia parlando di un luogo con più unità immobiliari in cui ci sono degli spazi al cui accesso hanno diritto tutte le persone che vi abitano. Esattamente, però, in un condominio, quali sono le parti comuni dell’edificio?

Si può pensare subito alle scale, all’ascensore, alla facciata esterna, al cortile. Ma ce ne sono tante altre da considerare. Parti comuni che spesso sono motivo di litigio tra i condòmini. Vedi, ad esempio, il caso della bicicletta lasciata nel giardino condominiale, dell’auto di un amico di quello del terzo piano che è venuto a cena e ha parcheggiato dove non doveva intralciando il passaggio dei vicini di casa, ecc. Quindi, oltre a sapere in un condominio quali sono le parti comuni dell’edificio, non guasta sapere come vengono disciplinate. Non solo per quanto riguarda le norme del quotidiano vivere, ma anche per quelle relative ad eventuali lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria che possono interessare tutto il vicinato. Vediamo.

Condominio: le parti comuni

La stessa etimologia della parola condominio (con-dominio) ci dice che ci troviamo in un luogo in cui c’è una proprietà condivisa. In un edificio con più unità abitative, quelle che formano per l’appunto il condominio, ci sono delle parti private appartenenti ai singoli (l’interno di ogni casa, la porta d’ingresso all’appartamento, una cantina, un box auto, ecc.) e delle parti comuni, che appartengono a tutti in base alla quota di millesimi di proprietà detenuta.

La legge disciplina quali sono le parti comuni dell’edificio, in cui rientrano normalmente beni e servizi necessari a tenere in piedi lo stabile o destinati all’uso o al godimento comune di tutti i condòmini. Parliamo, quindi, delle fondamenta, del suolo, dei muri esterni, del tetto, delle tubature dell’acqua e del gas, delle scale, ecc.

Spazi e beni, dunque, di cui usufruiscono tutti. Ma a chi appartengono? Le parti comuni sono di proprietà di tutti, in proporzione al valore delle rispettive proprietà private. Per fare un esempio, se in un condominio abitano cinque persone, una delle quali possiede metà delle unità immobiliari, costui sarà considerato proprietario per metà delle parti comuni e gli altri quattro si divideranno proporzionalmente la restante metà.

Nel dettaglio, vengono considerate parti comuni dell’edificio:

  • quelle che servono per gli usi comuni, come ad esempio fondamenta, suolo, muri portanti e travi di sostegno, tetti, lastrici solari, portone d’ingresso, scale, cortile e facciata esterna;
  • le aree di parcheggio per i condòmini;
  • i locali comuni come la lavanderia, la portineria, il sottotetto, ecc.;
  • gli impianti e gli strumenti ad uso comune, come l’ascensore, le cisterne per l’acqua o altri impianti idraulici e fognari, l’impianto di riscaldamento e condizionamento centralizzato, l’antenna della tv, le tubature del gas e dell’acqua e l’impianto elettrico fino al punto in cui si diramano nei locali privati, ecc.

Altre parti dell’edificio non incluse in questo elenco di legge devono essere verificate di volta in volta. Il regolamento condominiale può ritenerle parti comuni dell’edificio oppure attribuirle ad uno o a più privati in base ad un titolo di acquisto (può essere un contratto di vendita o un testamento). Quello che non è ammesso è che un condomino si attribuisca la proprietà di una parte comune solo per l’uso che ne fa.

Condominio: le parti comuni ad uso esclusivo

Ci sono alcuni beni che, in linea teorica, possono rientrare nell’elenco delle parti comuni dell’edificio ma che, in realtà, non vengono considerate tali in virtù dell’uso esclusivo che ne fanno uno o più condòmini, il che comporta per loro un vantaggio personale. Quando si riesce a dimostrare che quei beni, impianti o servizi non sono utilizzati o non sono a vantaggio, per qualsiasi motivo, di tutti gli abitanti dello stabile, viene meno l’attribuzione della parte o proprietà comune. La materia non è disciplinata dalla legge ma può essere, eventualmente, un giudice a decidere se ci sono gli estremi per affidare l’uso esclusivo di beni o servizi di uno stabile ad un gruppo ristretto di condòmini, se non addirittura a uno solo, a seconda dei casi.

Non è una questione da sottovalutare. Chi non utilizza il bene o non ne trae un vantaggio non deve partecipare alle spese per mantenerlo o per sistemarlo, ma non ha nemmeno voce in capitolo in assemblea per ciò che riguarda quelle parti o servizi dell’edificio. Chi paga, allora? Pagano i condòmini a cui viene attribuito l’uso esclusivo dei beni o dei servizi in questione. E saranno sempre loro a rispondere di eventuali danni provocati dai beni ad una terza persona.

Poniamo il caso di un piccolo cortile sul quale si affacciano solo i proprietari dei due appartamenti che si trovano al piano terra. Saranno, per ragioni strutturali, soltanto loro a poterlo utilizzare, poiché gli altri non potranno, certo, calarsi dalle finestre per raggiungerlo. In questo caso, il regolamento del condominio può prevedere che sia una parte comune in quanto tutti i condòmini beneficio dell’aria e della luce che entra in casa dal cortile. Se non c’è questa previsione, i due proprietari che vi si affacciano (e che, magari, vi hanno messo dei tavolini con le sedie per stare al fresco d’estate) possono rivendicare l’uso esclusivo. Ed incollarsi tutte le spese di manutenzione del cortile.

Lo stesso vale per il terrazzo all’ultimo piano, a cui raramente accederà il vicino del piano terra per andare a stendere le lenzuola o a prendere il sole.

Condominio: le regole sulle parti comuni

Per occuparci della disciplina sulle parti comuni dell’edificio condominiale, occorre prima ricordare che vengono considerate tali le parti indivisibili dal resto dello stabile, cioè che non possono essere separate, vendute, alienate o modificate senza il permesso di tutti i condòmini. In alcuni casi, però, la legge consente la divisione delle parti comuni in base a quando sia più comodo per tutti i proprietari e quando la decisione viene presa all’unanimità in assemblea.

Volendo fare una distinzione tra beni inseparabili e beni separabili, si può dire che sono:

  • beni inseparabili: quelli materialmente incorporati all’edificio, come i piani e le porzioni di piano, i muri maestri, i pilastri o colonne, il tetto, ecc.;
  • beni separabili: quelli che possono essere staccati dall’edificio, come l’impianto elettrico, le tubature dell’acqua, l’ascensore, il portone d’ingresso, ecc.

Quanto alla modalità d’uso delle parti comuni dell’edificio da parte di ciascun condomino, tutti hanno la possibilità di servirsene liberamente, sempre che l’utilizzo di queste parti non impedisca ad un vicino di fare altrettanto nella misura che gli spetta. Per fare un esempio, se ciascun condomino ha diritto ad un posto auto nell’area comune di parcheggio, uno non potrà parcheggiarvi due veicoli e costringere il vicino di casa a lasciare la macchina in un parcheggio comunale (magari pure a pagamento). Questo non vuol dire, però, che tutti i vicini debbano fare lo stesso uso delle stesse parti comuni: c’è, magari, chi l’auto non ce l’ha e può lasciare libero il suo posto agli altri condòmini affinché lo utilizzino a turno.

Altro vincolo riguarda la destinazione del bene: i singoli proprietari non devono alterarla in modo irreversibile, modificandola o deteriorandola. Questo obbligo viene rispettato nel momento in cui il condomino fa un utilizzo della parte comune sufficiente a soddisfare i propri bisogni e quando questi siano analoghi a quelli di tutti gli altri. In caso contrario, l’amministratore o anche i singoli condòmini possono inviare al trasgressore una diffida al rispetto dell’uso.

Se il destinatario della diffida non cambia atteggiamento, l’amministratore deve sottoporre la questione all’assemblea, la quale valuterà il caso e potrà decidere di vietare formalmente al condomino di continuare con lo stesso comportamento. E se nemmeno così cambiano le cose, allora si può sentire un legale per agire davanti a un giudice o per chiedere il risarcimento degli eventuali danni causati dalla sua condotta.



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