Diritto e Fisco | Articoli

Lastrico solare: quando è di proprietà del costruttore?

11 Luglio 2020
Lastrico solare: quando è di proprietà del costruttore?

Vorrei acquistare il lastrico solare posto al di sopra del mio appartamento, ma non sono sicuro che appartenga al condominio o al costruttore. Come posso avere certezza della sua titolarità?

Gentile cliente, la legge, tra le parti di natura condominiale, annovera anche i tetti e i lastrici solari. In particolare, la norma appena richiamata non fa un elenco tassativo di questi beni, visto che ammette che gli stessi possano essere di appartenenza diversa, se così dovesse risultare da un titolo contrario [1].

Quindi, secondo questa disposizione, un lastrico solare, pur essendo tendenzialmente condominiale e funzionalmente legato all’uso comune, può essere di proprietà privata. Si pensi al tipico caso della titolarità in capo al condomino dell’appartamento posto all’ultimo piano oppure all’ipotesi in cui il costruttore del fabbricato si sia riservato la proprietà del tetto.

A quest’ultimo proposito, secondo l’interpretazione espressa dalla giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione, allo scopo di stabilire se esiste un titolo contrario alla presunzione di comunione di un lastrico solare a favore del costruttore, è necessario esaminare l’atto costitutivo del condominio.

In particolare, precisano gli Ermellini, bisogna verificare il primo atto di compravendita tra il proprietario originario del fabbricato e un altro soggetto. Se in tale circostanza, un bene potenzialmente comune, quale un lastrico o un cortile, viene riservato, ad esempio, a favore del costruttore, si deve concludere che questo non fa parte dei beni condominiali, nonostante le sue naturali caratteristiche [2].

Alla luce delle precedenti considerazioni, un atto di vendita, dove l’impresa ha precisato che i lastrici solari e le terrazze a livello erano esclusi dal novero dei beni condominiali, potrebbe corrispondere al cosiddetto titolo scritto contrario. Con questo potrebbe negare la contitolarità del bene in valutazione e dovrebbe avere la possibilità di acquistarlo dal suo attuale proprietario.

Viceversa, una compravendita, totalmente priva di alcun cenno sull’argomento, potrebbe rappresentare un elemento probatorio a favore della tesi contraria. Precisamente, anche in virtù dell’interpretazione giurisprudenziale richiamata in precedenza, l’assenza di una chiara riserva di proprietà a favore del costruttore sarebbe indice dell’appartenenza condominiale dei lastrici solari. Le ricordo, infatti, che la loro natura di bene comune è la regola, mentre il titolo scritto ed esplicito in senso opposto è l’eccezione.

Pertanto, per risolvere il suo problema, in merito ai beni in contestazione, dovrebbe rintracciare il primo atto relativo al suo fabbricato per esaminare quanto è stato concordato tra le parti oppure il regolamento, eventualmente, trascritto dall’impresa, per verificare ciò che è stato dichiarato al suo interno.

In caso contrario, in assenza di elementi certi, la titolarità privata dei lastrici solari sarebbe in dubbio e, in un’ipotetica azione giudiziale, potrebbe prevalere, per funzioni, caratteristiche e pacifica interpretazione giurisprudenziale, la naturale condominialità dei medesimi.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Marco Borriello


note

[1] Art. 1117 cod. civ.

[2] Cass. civ. sent. n. 11812 del 27/05/2011 – n. 9035 del 05.05.2016


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube