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9 cose che devi sapere se vuoi affittare una casa vacanze

12 Luglio 2020
9 cose che devi sapere se vuoi affittare una casa vacanze

Affitto a uso turistico: regole per il locatore e l’inquilino. Dalla registrazione alla comunicazione alla polizia, dalla durata, al recesso, al canone. 

L’Italia è il Paese dell’Eurozona con il più grosso patrimonio immobiliare. Questo significa che, nonostante la crisi, nonostante la cassa integrazione, nonostante i sussidi e gli incentivi di Stato, molto più della metà degli italiani ha casa di proprietà. E una buona percentuale di questa fetta di popolazione ha anche la seconda casa. 

A cosa serve la seconda casa a chi non ha il dono dell’ubiquità? Il più delle volte, a fare le vacanze o a darla in affitto in modo da ottenere un sussidio allo stipendio, per quanto minimo possa essere. Tuttavia, secondo alcune statistiche comunicate nel corso di Agorà, una nota trasmissione della Rai, nel 2019 quasi il 50% dei padroni di casa ha problemi con inquilini morosi. Significa che almeno una volta su due c’è un ritardo nel pagamento dell’affitto. Un rischio che si riduce nel caso di affitti brevi, quelli ad esempio per le case vacanze, dove il pagamento avviene, in buona parte, in anticipo. 

In questa breve guida, parleremo appunto di tale tipologia di contratto e indicheremo 9 cose che devi sapere se vuoi affittare una casa vacanze. Ma procediamo con ordine.

Il contratto da firmare

La materia locativa è caratterizzata da forme contrattuali predeterminate dalla legge. Le parti hanno scarsa autonomia nella personalizzazione dell’accordo.

Se, ad esempio, si vuol affittare una casa vacanze si deve utilizzare il cosiddetto contratto di locazione per finalità turistiche. Questa particolare tipologia di locazione è molto diffusa sul nostro territorio perché rivolta a soddisfare temporanee esigenze abitative turistiche, caratterizzate dal bisogno di abitare con fini di vacanza nelle cosiddette seconde case.

Il contratto di locazione per finalità turistiche è appunto il tipico contratto utilizzato da chi intende dare in affitto la seconda casa nei periodi di vacanza. Si tratta di appartamenti destinati a soddisfare un’esigenza abitativa non primaria, nel senso che non riguarda l’immobile in cui una persona e i suoi familiari vivono abitualmente e stabilmente. 

È sufficiente che il conduttore abbia lo scopo di abitare l’immobile per turismo e non è invece necessario che l’immobile sia ubicato in una località turistica.  

La finalità turistica deve risultare dal contratto ed essere effettivamente riscontrabile onde escludere ogni esigenza abitativa primaria.

Attenzione a non confondere l’affitto a uso turistico con il bed and breakfast: in quest’ultimo caso, infatti, oltre alla messa a disposizione dell’unità immobiliare, il locatore concede anche una serie di servizi come la colazione, la pulizia delle stanze, ecc.

Si possono dare in affitto anche i mobili?

Se l’appartamento è ammobiliato è possibile allegare, al contratto di locazione, un contratto di affitto dell’arredo presente nell’appartamento. Sarà bene fare un inventario con tutta la roba che si trova nell’immobile indicandone lo stato di conservazione o, eventualmente, accludendo le foto in modo da evitare contestazioni nel caso in cui si dovessero verificare guasti o rotture.

Quanto dura un affitto casa vacanze?

Al contrario degli altri tipi di contratto di locazione, in quello a uso turistico le parti sono libere di determinare la durata del contratto. In genere, tale tipo di locazione è stipulata per brevi periodi. Il contratto deve avere necessariamente una forma scritta.

Devo registrare il contratto di affitto per casa vacanze?

Se il contratto di affitto della casa vacanze ha durata inferiore a 30 giorni non deve essere registrato. In caso contrario, bisogna fare la suddetta comunicazione, in via telematica, all’Agenzia delle Entrate. Nel caso di mancata registrazione di una locazione turistica superiore a 30 giorni, il contratto è nullo e non produce effetti. Il che significa che non sarà possibile azionare né la procedura di sfratto, né il decreto ingiuntivo contro il mancato pagamento dei canoni non riscossi.

Per la registrazione del contratto di locazione si versa l’imposta di registro. Il locatore può optare, però, per la cedolare secca, che è un’imposta piatta e fissa, che prescinde dal volume del reddito del locatore. Per gli aspetti fiscali leggi “Come affittare casa vacanze“. 

La comunicazione alla Polizia

Entro le 24 ore successive all’arrivo dell’inquilino, o subito per soggiorni inferiori a 24 ore, il locatore deve fornire una comunicazione alla Polizia di Stato, compilando le cosiddette “schedine alloggiati”, indicando le generalità degli ospiti, attraverso il sito «Alloggiati Web», lo stesso utilizzato dai gestori delle strutture ricettive.

Per l’operazione di invio delle “schedine alloggiati”, che è semplice e richiede pochi minuti, occorre però disporre di apposite credenziali: la procedura per ottenerle varia da provincia a provincia.

Come si disdice il contratto per la casa vacanze?

Al termine della durata indicata nel contratto, la disdetta è automatica sicché nessuna delle due parti deve comunicare all’altra, con la classica lettera raccomandata prevista per tutti gli altri tipi di locazione, la volontà del recesso per l’impedimento del rinnovo automatico. Rinnovo automatico appunto che qui non è previsto. Così alla scadenza, il conduttore deve rilasciare l’immobile locato immediatamente in buono stato di conservazione, riconsegnando le chiavi al locatore. 

Bisogna consegnare l’Ape?

In merito all’Ape, se il contratto ha una durata inferiore a 30 giorni, il locatore non ha l’obbligo di far predisporre l’Ape. Se ha una durata superiore, invece, l’adempimento è necessario. 

Come si paga l’affitto per la casa vacanze? 

Il canone può essere liberamente determinato dalle parti. Non ci sono, quindi, limiti minimi o massimi prefissati dalla legge.

Quanto alle modalità di pagamento, in genere, il locatore richiede parte dell’affitto al momento della stipulazione del contratto: quest’importo non deve superare il 25% del prezzo della locazione e non deve essere richiesto più di 6 mesi prima della data di inizio della locazione. Il saldo è effettuato 30 giorni prima della partenza o alla consegna delle chiavi.

Si può disdire l’affitto per la casa vacanze?

Se il conduttore rinuncia alla locazione ha diritto al rimborso di parte della somma anticipata e precisamente:

  • meno il 10% sino a 30 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 25% sino a 21 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 50% sino a 11 giorni prima della data di locazione;
  • meno il 75% sino a 3 giorni prima della data di locazione.

 



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