Diritto e Fisco | Articoli

Usufrutto casa genitori

13 Luglio 2020
Usufrutto casa genitori

Cosa avviene quando viene ceduta la nuda proprietà di una casa di proprietà di uno dei genitori alla morte dell’usufruttuario. 

Un nostro lettore ci chiede chiarimenti su come funziona l’usufrutto della casa genitori. In particolare, il padre, anziano, gli avrebbe manifestato l’intenzione di donargli l’immobile di famiglia riservando per sé l’usufrutto vita natural durante. Come si dovrà comportare il figlio e quali vantaggi potrebbe riservare una soluzione di questo tipo? Cercheremo di spiegarlo nelle seguenti righe. 

Come funziona l’usufrutto

L’usufrutto consiste nel diritto di utilizzare e sfruttare un bene immobile altrui. Esso perciò comporta una sorta di “frazionamento” del diritto di proprietà: 

  • da un lato, infatti, c’è il cosiddetto nudo proprietario, ossia colui che, pur mantenendo la titolarità del bene, non potrà utilizzarlo; e ciò proprio per via del fatto che sussiste un diritto di usufrutto sul bene in capo ad un’altra persona che consente a quest’ultima di possederlo e sfruttarlo; 
  • dall’altro lato, c’è invece l’usufruttuario che, pur non essendo proprietario del bene, potrà vantare su di esso alcuni tipici poteri che spettano al proprietario: si pensi alla possibilità di abitare dentro l’immobile o di darlo in affitto, trattenendone i canoni.

È possibile cedere – a titolo di vendita o di donazione – sia la nuda proprietà del bene (mantenendo in tal caso per sé l’usufrutto), sia l’usufrutto (mantenendo invece la nuda proprietà). 

Nel primo caso, il cedente perde la proprietà dell’immobile ma può continuare a utilizzarlo per tutta la durata dell’usufrutto. Nel secondo caso, invece, il cedente mantiene la proprietà ma non può utilizzare il bene, avendo concesso l’usufrutto a un’altra persona. 

Marco è proprietario di due case. Su una di queste decide di cederne l’usufrutto alla sorella, in cambio di un compenso minimo. Le parti concordano che il contratto avrà una durata di 10 anni. In questo caso, la sorella sarà usufruttuaria dell’immobile mentre Marco manterrà la nuda proprietà.

Antonietta è una donna anziana che decide di donare alla figlia la nuda proprietà della casa, mantenendo su di essa l’usufrutto fino a che non morirà.

L’usufrutto può essere costituito o con un contratto siglato tra le parti (che può essere sia a titolo oneroso, ossia dietro pagamento, che a titolo gratuito, ossia con una donazione, ipotesi quest’ultima assai frequente). L’usufrutto si può costituire anche con testamento o per usucapione (ossia per esercizio delle prerogative dell’usufruttuario su di un bene per un periodo di tempo ininterrotto di 20 anni).

Durata dell’usufrutto

L’usufrutto è sempre a tempo determinato.

Se esso è costituito a favore di:

  • una persona fisica, non può mai durare più della vita dell’usufruttuario. Se l’usufruttuario muore prima del termine previsto dalle parti nel contratto, l’usufrutto si estingue alla sua morte; l’usufrutto quindi non si trasferisce mai agli eredi dell’usufruttuario, non essendo un diritto trasmissibile a causa di morte;
  • una società, ente o associazione, non può eccedere i 30 anni, a meno che l’usufruttuario sia un ente pubblico e i beni siano concessi in usufrutto.

Estinzione dell’usufrutto 

Alla cessazione dell’usufrutto – sia che essa derivi dalla morte dell’usufruttuario che dalla scadenza convenuta in contratto – il nudo proprietario torna ad essere proprietario “pieno” del bene. Quindi, potrà utilizzarlo pienamente, viverlo o darlo in affitto. In pratica, scomparendo l’usufrutto, la nuda proprietà si espande fino a ricomprendere tutti i tipici poteri che spettano al proprietario del bene.

Usufrutto casa dei genitori

Capita spesso che i genitori anticipino il trasferimento della proprietà dei propri beni in favore dei figli, prima della morte, riservandosene però l’usufrutto. In questo modo, viene ceduta al figlio solo la nuda proprietà dell’immobile a titolo di donazione – ossia senza nulla in cambio – mentre l’anziano si riserva di continuare ad abitare all’interno della casa. Il che garantisce a quest’ultimo la certezza di un tetto potendo, nel frattempo, dividere il proprio patrimonio tra gli eredi.

Leggi “Come intestare casa ai figli con usufrutto“.

Alla morte del genitore usufruttuario, il nudo proprietario diventerà pieno proprietario dell’intero bene. 

La cessione della nuda proprietà avviene a titolo gratuito, quindi senza corrispettivo da parte del beneficiario. Tuttavia, a volte, nel contratto di donazione, viene previsto un vitalizio: in pratica, il figlio si impegna a prendersi cura delle esigenze del genitore finché questi resta in vita e, quindi, ad assisterlo e curarlo laddove necessario. Si tratta di una vera e propria controprestazione, il cui inadempimento implica la restituzione della nuda proprietà.

Gli eredi potrebbero impugnare la donazione solo se ricorre una delle seguenti ipotesi:

  • il donante ha donato la nuda proprietà dietro vitalizio quando già era molto anziano e malato, sicché la controprestazione pattuita (l’assistenza) era puramente formale. Leggi sul punto “Nuda proprietà dietro mantenimento dell’anziano: contratto nullo“;
  • il donante ha donato la nuda proprietà privando gli altri eredi delle quote di legittima ad essi spettanti per legge. A questi ultimi è quindi consentito, entro massimo 10 anni dall’apertura della successione e, comunque, non oltre 20 anni dalla donazione, di agire contro il donatario. 


Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube